樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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上周，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市房價指數(shù)。

上海、合肥環(huán)比漲0.8%，位列第一梯隊。

成都，上漲0.6%，位列第二梯隊。

可以看到，新年之后，不僅售樓部開始人氣上漲，成交量放大，價格也開始有所回升。

大家都知道，量價齊漲，才能代表市場熱度回來了。

但是，一個月的數(shù)據(jù)有很大偶然性，并且0.6%的漲幅也并不顯著。

因此，我們以國家統(tǒng)計局70個大中城市數(shù)據(jù)為準，把去年以來成都每個月的房價變化拉出來一看。

非常意外！

▲ 來源：國家統(tǒng)計局

雖然2022年經(jīng)歷了房企暴雷、斷供潮、高溫拉閘限電、疫情封城……但成都房價卻結(jié)結(jié)實實連續(xù)漲了13個月。

上一次下跌，還在2021年的12月份。

成都，是率先全國一年回暖？還是從來沒有跌過？

01

新年之后，樓市回暖的消息不斷，有更多人開始關(guān)注樓市。

從我們走訪各個售樓部的情況下，的確比去年要熱鬧。

100人搶一套，1分鐘賣一套的新聞……不斷傳播，大家情緒開始高漲。

但是，作為明白操盤的人都知道，要炮制1分鐘賣一套的場景，并不難。

蓄客三個月，集中選房三分鐘，100來套房，也很容易創(chuàng)造出1分鐘賣一套的“奇跡”。

透過“這些轟動性”新聞，如何知道是真回暖，還是表演式回暖？

也不難。

一是看成交量有沒有起來，二是看房價有沒有漲，至少不是以價換量！

特別是第二點很重要！

02

我們再來回顧下，去年成都的成交情況。

去年，全國房地產(chǎn)市場，包括北上廣深，都十分低迷的行情下，成都有點“一枝獨秀”的意思。

雖然，成都新房市場1845萬平米的成交量，相比高峰期2500萬平米，有一定差距。

▲ 來源過往成交數(shù)據(jù)

但是15.1萬套的二手房成交量，可以說是“傲視群雄”，套數(shù)上僅次于上海15.4萬套。

更重要的是，成都二手房成交面積是超過上海的。

很多成都業(yè)內(nèi)人士，也很震驚。

這個成績?yōu)槭裁床蝗菀?？要知道，上海是非常非常特殊的存在?/p>

特殊在，上海2020年、2021年，二手房成交套數(shù)都是新房的3倍！新房成交9萬套，二手房大約有28萬套。

上海，很早就進入了二手房（存量房）時代。

成都在2022年，能和上海二手房打個平手，很能說明成都的購買力。

那么，成都二手房為何突然爆表？

這個問題此前分析過很多。

有政策原因，比如二手房指導價放開，限售放開等。

但另一個更根本的原因或許被忽略了。

就是“購買力”，這是很難被抑制的。

為什么有的城市，無論怎么刺激，給購房補貼，送戶口……購買力也起不來？

成都，給點陽光都能燦爛？（成都目前新房仍然限售）

很大程度上，歸功于購買力。

2022年，我們看到的是新房市場萎縮，但購買力其實并沒有萎縮，新房實際上是給二手房讓出了份額。

注意，這一點很重要！

理解了這一點，你會發(fā)現(xiàn)，成都去年新房雖然是“小年”，但二手房彌補了新房空缺。

兩者相加，2022年成績并不難看。

只是新房市場對應(yīng)的是開發(fā)商，銷量驟減，房企困難，市場更容易感知到這種艱難。

03

可能有人會認為，這很難說明問題，畢竟二手房掛牌量太大，最高20萬套供應(yīng)，成交放大很正常。

所以，前面說了，市場底子是否牢固，回暖是否有根基，不僅要看量，更重要的一點要看“價格”。

開篇提到的過去14個月，成都的價格變動。

我們從國家統(tǒng)計局，把成都2021年12月以來的房價漲幅統(tǒng)計出來。

的確很意外。

2022年，說是過去二三十年最艱難的一年毫不夸張。

但是從2022年1月到12月，成都新房和二手房的環(huán)比，每個月都為正，也就說每個月都是上漲的。

去年一年，大部分城市都在跌。

今年1月，70大中城市終于有所回暖，也只是止住了“跌勢”。

新華社的標題是“時隔一年，七十大中城市新房價格首現(xiàn)止跌”，太不容易，70個大中城市作為全國最優(yōu)質(zhì)的城市，也跌了一年。

▲ 來源網(wǎng)絡(luò)

為什么，我們統(tǒng)計的成都一二手房價格漲幅表，是從2021年12月開始？

因為，2021年12月是成都上一次跌！

隨后的2022年，雖然經(jīng)歷了高溫拉閘限電，疫情封城，但價格始終“穩(wěn)中有升”，這一點在所有城市中，算是“獨一份”。

另外，大家發(fā)現(xiàn)沒有，新房和二手房的兩條曲線，基本同頻，走勢相同。

雖然，我們說新房戶均132平米，二手房戶均95平米，兩者相差巨大，是兩個不同的市場。

但是價格漲跌趨勢一致，說明一二手仍然是“關(guān)系緊密，共振的市場”。

04

既然是一個市場。

對我們的啟發(fā)是，二手房的賣家，極有可能進入新房市場。

這對判斷今年的市場非常有幫助。

置換，會不會是2023年新房市場最大行情？

非常有可能。

第一，新房市場仍然以改善為主，132平米戶均面積，恐怕仍是2023年的基本盤。

從操作上來說，籌資置換，是很多人的打算。

第二，這幾年的產(chǎn)品進化實在太快，特別是2017年城市降容之后，為市場做出更優(yōu)秀的產(chǎn)品，提供了基礎(chǔ)。

不到120平米的戶型，做2T2板樓，兩北通透套四，在過去不敢想，iPhone14出來果粉又要換機，是不是很正常。

第三，去年新房市場份額被擠壓，有房企暴雷的原因。如今在強資金監(jiān)管，以及保交樓等政策下，爛尾的風險更低了。

大家對新房的信心還會回來一些。

05

二手房成交爆棚。

還有一個很重要的意義，被忽略了。

就是真實購買力。

什么叫真實購買力？

大家想一下，從2016年調(diào)控以來，萬人搖不斷涌現(xiàn)，直到青秀未遮山出現(xiàn)7萬人搖號的“歷史場面”。

為什么？

一二手倒掛！

包括其它城市的媒體也會說，成都市場熱火朝天，不過是因為價格倒掛，成都人有“新房癌”，打新有“剪刀差”。

話糙理不糙。

有價差，都想入手，無可厚非。

但是去年成交的15.1萬套二手房說明什么？

二手房沒有任何價差，還有創(chuàng)紀錄的人在買！

這些購房者，是真真正正為了居住，為了在這個城市落腳生根，用掉了自己的“房票”。

為什么這一點很重要？

因為，2023年開始，成都有“剪刀差”的盤，恐怕一雙手也能數(shù)過來。

如果大家還是沖“剪刀差”買房，那2023年注定很難。

正因為，2022年大家對價差已經(jīng)不太敏感，2023年才有可能繼續(xù)上揚的勢頭。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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