成年人不會(huì)輕易管一個(gè)地方 叫做 “家”。

到了一定階段，他們總想從舊生活里脫離，順延到新生活里去。擺脫焦慮，尋找到讓內(nèi)心平靜的確定感。

而在2023年看起來，買房這條路上，適配深圳中產(chǎn)的新盤選項(xiàng)，仍然是有限的。

01

今年想買房的深圳中產(chǎn)

重點(diǎn)在看什么？

先說說我身邊兩個(gè)朋友，他們此刻置換房子的心態(tài)與想法。

故事一 // 后海業(yè)主換房去前海，想再經(jīng)歷一波城市奇跡。

A姐工作在南山，在后海住著一套體面的老房子。學(xué)位是南山頂流，但孩子已經(jīng)長(zhǎng)大了，馬上讀高中。她對(duì)小區(qū)稍顯過時(shí)的生活配套有點(diǎn)介意，而且最關(guān)鍵是，她總覺得房子還是小了一點(diǎn)。

2023年她的首要計(jì)劃就是換房。

因?yàn)樵?jīng)經(jīng)歷過后海在深圳的整個(gè)“爆發(fā)”過程， 2003年她以不到6000元/㎡買入后海某盤，如今她家小區(qū)掛牌價(jià)最高沖到了19萬/㎡！

從零到一，她深刻體悟到與城市共同成長(zhǎng)的滋味。此刻，她感覺后海已經(jīng)經(jīng)歷高潮，而仍在“嚴(yán)格限價(jià)”的前海則對(duì)她更有誘惑力。所以她堅(jiān)定要去前海，換一套大房，新房。

為什么必須是新房？這也是深圳樓市的現(xiàn)實(shí)問題。

但凡看過一些總價(jià)上千萬的新樓盤、新產(chǎn)品、新設(shè)計(jì)、新配套，再算算稅費(fèi)傭金各種交易成本，再讓大家去面對(duì)市面上大多數(shù)二手房去挑選的時(shí)候，“確實(shí)有點(diǎn)下不去手”。

她做足了功課，寶中前海灣一片也順路看了，但重點(diǎn)還是把前海三灣里的桂灣、前灣、媽灣詳細(xì)地逐個(gè)看了一遍。最終，她把目光鎖定在了天健悅灣府。

故事二 // 寶中業(yè)主買前海當(dāng)二套，終究抵不住限價(jià)誘惑。

B哥與A姐差不多是同齡人，也在企業(yè)里打拼到了高管的層級(jí)。他不是換房，而是要再買一套，離自己寶中的家近一點(diǎn)，給父母住的。

本來應(yīng)該在寶中片區(qū)里選，無奈新盤住宅的選擇太少了。朋友推薦他關(guān)注那個(gè)捂盤多年的所謂“網(wǎng)紅盤”，網(wǎng)上喊了快一年要賣了，結(jié)果現(xiàn)在連個(gè)影子都沒有。

春節(jié)期間，他實(shí)地看了一圈，前海桂灣那一片離寶中本來就很近。 關(guān)鍵是對(duì)比之下，限價(jià)新盤比二手房有很明顯的優(yōu)勢(shì)。

最終他把選房的焦點(diǎn)，也放在了前海新盤的清單里。 而市面上在售的住宅非常稀缺，目前只有一個(gè)，就是天健悅灣府。

這些都是典型的深圳中產(chǎn)置換需求。他們有1000萬+的總價(jià)預(yù)算，看似在市場(chǎng)上有非常豐富的選擇。然而，看遍全市各大樓盤，真正適合他們自己的選項(xiàng)，也就那么一兩個(gè)。

為什么他們兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最終還是認(rèn)為買前海新盤最穩(wěn)妥？我總結(jié)他們的痛點(diǎn)是這些：

一、買前海，是一個(gè)讓深圳中產(chǎn)不掉隊(duì)的選擇。

無論從區(qū)域潛力，還是限價(jià)新盤與周邊二手房的比價(jià)優(yōu)勢(shì)，前海都讓中產(chǎn)心里有底。畢竟，買房的投入不是一筆小數(shù)目。對(duì)中產(chǎn)家庭來說，眼前的居住固然重要，但也必須考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)布局。

二、綜合PK之下，天健悅灣府是前海市場(chǎng)里一個(gè)最具確定性的選擇。

如果你今天去買房，前海桂灣片區(qū)里唯一對(duì)外開放售樓處與創(chuàng)意展示空間的，只有天健悅灣府。預(yù)售證已取，客戶直接可以下單。旁邊是曾日光售罄的天健悅桂府，外立面已經(jīng)呈現(xiàn)出來，估計(jì)也快交樓了。身在這個(gè)樓盤，買房不再是隨機(jī)盲選的感覺，讓人一目了然。

三、我觀察到前海商品房住宅新盤，普遍做在建面110㎡以上，可見以后這是一片很純粹的中產(chǎn)版塊。天健悅灣府的戶型有亮點(diǎn)，自然能抓住一批客戶的心。

天健的這批113㎡/164㎡戶型，經(jīng)得起客戶在市場(chǎng)上跟競(jìng)品反復(fù)比較。

小區(qū)整體南向率高達(dá)60%，其余40%為東向的三房戶型，沒有朝北的房間。在前海供應(yīng)新盤里，天健悅灣府戶型的“南向率”遠(yuǎn)超越同行競(jìng)品。這一點(diǎn)，也確保了未來居住的舒適性。

而且它很細(xì)致地把產(chǎn)品劃分出三類，“傳統(tǒng)型、創(chuàng)新型、奢闊型”，核心都是一個(gè)關(guān)鍵詞“舒適”。

傳統(tǒng)三房（02/03戶型113㎡），中規(guī)中矩，動(dòng)靜分區(qū)，但陽臺(tái)做到了6.8米，每個(gè)空間都足夠舒服。

創(chuàng)新型三房（04/05戶型113㎡），四開間朝東，巧用陽臺(tái)和每個(gè)臥室的大凸窗，它把整個(gè)室內(nèi)的采光度拉滿。

而且前瞻性地考慮了很國際范兒的設(shè)計(jì)需求，如果你生活很前衛(wèi)，只要打掉非承重墻，立刻就能改成一套極致的IMAX級(jí)廣角視野的一房一廳，尤其吸引海歸精英人士的眼球。

奢闊型的164㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)，主要是深圳這一批中產(chǎn)置換客群的首選。全能大尺度四房，居住升級(jí)的PLUS版。

所以，市面上買得起1000萬+總價(jià)房子的人群，他們購買的終究是一種新生活方式，要品質(zhì)，也要品位。

02

再好的房子

也不能買錯(cuò)了位置

我們說過，中產(chǎn)家庭最介意的事，就是錯(cuò)配。好在深圳這座城市的發(fā)展，是大家一路共同見證著起來的。致富之路，總是有跡可循。

所以這一批深圳中產(chǎn)對(duì)前海有執(zhí)念，有期待。

具體操作就是 戶型上，小換大；地段上，大換小。

從擴(kuò)容范圍的大前海殺進(jìn)真正的前海三灣，才真正相當(dāng)于從深圳區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)艙換到頭等艙。

前海的“確定性”早已攤在臺(tái)面上，任何片區(qū)都難以取代。

你查閱一下，官媒描述前海的字眼，它永遠(yuǎn)是 “特區(qū)中的特區(qū)、尖兵中的尖兵、窗口中的窗口”，“最濃縮最精華的核心引擎”，“一張白紙上畫出最美的圖畫”，“一年一個(gè)樣”……

從一張白紙到灣區(qū)引擎，前海的內(nèi)核驅(qū)動(dòng)力，重點(diǎn)看三灣。桂灣、前灣、媽灣，這里面每個(gè)都是高舉高打的新時(shí)代示范標(biāo)桿。

其中，桂灣又是前海先行起步的版塊。起步最早，先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著。

你看看，片區(qū)內(nèi)一路之隔的前海國際會(huì)議中心，就是大灣區(qū)名副其實(shí)的城市會(huì)客廳，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年慶祝大會(huì)在此舉辦，釋放重磅聲音。

就在剛剛過完年，1月29日，深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)暨2023年首批重大項(xiàng)目開工儀式舉行。

前海又公開了新一批8個(gè)重大項(xiàng)目，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通市政和公共空間等，總投資高達(dá)約92.8億元！

我們知道，騰訊、華潤(rùn)、招商、匯豐、周大福等名企早已扎堆入駐，今年前海還會(huì)重點(diǎn)支持招商金控、瑞銀、西門子等新落戶項(xiàng)目加快發(fā)展，推動(dòng)前海聯(lián)合交易中心、電子元器件交易中心交易額實(shí)現(xiàn)“雙千億”。

按照官方說法，前海的重大項(xiàng)目就是要“謀劃一批、儲(chǔ)備一批、在建一批、達(dá)產(chǎn)一批”！

接下來，深港青創(chuàng)園還引入了香港大學(xué)-前海智慧交通研究院，北大-劍橋合辦的中英研究院也在路上了。

諸多配套設(shè)施紛紛落地，而桂灣的宜居性已然逐漸凸顯出來。

以天健悅灣府周邊為例，超45萬平的桂灣公園開園，多軌交匯的地鐵陸續(xù)開通，大牌云集的網(wǎng)紅潮流地前海萬象也已開業(yè)，它與卓越·INTOWN，形成前?，F(xiàn)階段規(guī)格最高、體量最大的成熟商圈……

這些都是唾手可得的實(shí)在利好。

站在深圳樓市角度，前海當(dāng)下能選擇的直接買入的新盤非常稀缺。

在相對(duì)最成熟的桂灣片區(qū)，只有天健悅灣府一個(gè)，能夠隨時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)看創(chuàng)意展示空間，直接確認(rèn)下單。

國企出品，不存在以后的交樓焦慮。規(guī)劃功能也更貼合未來生活的居住體驗(yàn)，高規(guī)格的宜居設(shè)計(jì)秒殺了周邊所有二手房。

而隨著它一兩年后的交付，家門口的九年一貫制公立學(xué)校，不遠(yuǎn)處的前海山姆會(huì)員店，以及大大小小的公園城建配套也都會(huì)跟著一同起來。

最最最重要的是，前海的天花板尚未成型，桂灣只是率先爆發(fā)，讓居者先買先享受。未來整個(gè)前海三灣的后續(xù)，還蘊(yùn)藏著無限潛力。

在樓市里找到確定感，是很難的事情。很多人在買房路上犯糾結(jié)，本質(zhì)上并不是對(duì)房子本身有質(zhì)疑，而是對(duì)區(qū)域不了解，對(duì)未來樓市行情不確定。

既怕錯(cuò)過昔日的日光盤，又怕在接下來的行情里“踏空”。

怎么辦？只能建議你，認(rèn)準(zhǔn)了地段，長(zhǎng)遠(yuǎn)布局才是穩(wěn)妥的選擇。

我認(rèn)為買前海的人，比起現(xiàn)在買福田南山的人，都更具長(zhǎng)期布局的意識(shí)。

也許整個(gè)周期里藏著一份幾何式增長(zhǎng)的財(cái)富機(jī)遇，也許你在這里贏得的是整個(gè)城市的未來，我們不能直言。但值得注意的是，前海的規(guī)劃目標(biāo)始終是對(duì)標(biāo)國際頂級(jí)一線都市，視野并不局限于國內(nèi)。

因此，談?wù)撎旖倿掣@類新盤的成長(zhǎng)性，為之過早。

我們只能通過深圳這一批中產(chǎn)的選擇，感受到樓市的變化。

都說一代人有一代人的命運(yùn)，我們每一代人都需要在代際命運(yùn)中選擇好自己的個(gè)體命運(yùn)。其中的關(guān)鍵，就是 “站在時(shí)代的肩膀上起飛” 。

故事 // / / / / /

探盤 // / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /