趁房企融資政策“東風”，華南房企嘉創(chuàng)房地產(chǎn)再次向港交所遞交招股書。

招股書顯示，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)由嘉利國際拆分而來。嘉利國際集團由何焯輝1980年創(chuàng)立，1996年赴港交所上市，主營五金塑膠、電子制造、房地產(chǎn)業(yè)務。

拆分完成后，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)將不再為嘉利國際附屬公司，何焯輝、夫人何寶珠、New Sense Enterprises Limited、鴻福投資有限公司、嘉輝房地產(chǎn)拓展有限公司及婚紗城有限公司將為公司的控股股東。

值得一提的是，何焯輝之子何偉汗、女兒何蔓嬈雖然都沒有持股，不過何偉汗作為接班人，擔任嘉創(chuàng)房地產(chǎn)執(zhí)行董事，負責公司的整體企業(yè)策略及規(guī)劃、業(yè)務發(fā)展及企業(yè)關(guān)系職能。何蔓嬈大學主修設計專業(yè)，她的工作則主要與嘉利國際的多元化發(fā)展有關(guān)。

毛利率奇高

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在招股書中稱，自己是一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要在大灣區(qū)東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。

從開發(fā)體量上看，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)確實迷你。招股書顯示，于估值日期，公司土地儲備約為26.2555萬平方米，其中已竣工物業(yè)可出售整體樓面總面積約為13.1083萬平方米，13.1472萬平方米待開發(fā)。

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)已有的項目亦屈指可數(shù)，公司共有兩條產(chǎn)品線：“豪庭”系列針對中等收入及遷居的置業(yè)人士，“公館”系列針對首次置業(yè)及退休人士。嘉創(chuàng)國際所擁有的7個房地產(chǎn)項目中，5個已完成，1個持作未來發(fā)展，1個為投資項目。

圖片來源：嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書

于往績記錄期，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)實現(xiàn)收入與利潤的快速增長。截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，公司收入分別約為4.82億元、5.91億元、7.76億元，毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元，除稅前利潤分別約為3.14億元、3.90億元、5.58億元。

不過令人驚嘆的還是毛利率。期內(nèi)，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)毛利率分別為72.4%、72.7%、75.7%，單個項目嘉輝豪庭第三期、第四期、第五期的毛利率在2022年分別為73.7%、75.9%、76.0%，簡直“吊打”業(yè)內(nèi)所有房企。

對于毛利率偏高，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在招股書中提及，公司物業(yè)銷售及發(fā)展的毛利率于截至2020年3月31日止年度至截至2022年3月31日止年度普遍上升，系嘉輝豪庭第三期、第四期及第五期交付，項目開發(fā)標準化，同期大灣區(qū)相關(guān)城市住宅物業(yè)市場狀況整體增長所致。

值得注意的是，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)土地成本始終維持在低位。據(jù)戴德梁行報告，于嘉創(chuàng)房地產(chǎn)獲得土地的同年，由政府機關(guān)在鳳崗及東莞舉辦的公開招標、拍賣或掛牌出售過程的平均土地收購成本分別為每平方米人民幣4,112元及每平方米人民幣3,344元。嘉創(chuàng)房地產(chǎn)收購土地的成本（包括土地出讓金、其他土地相關(guān)稅項及政府附加費）及與現(xiàn)有建筑物拆遷以及現(xiàn)有居民安置補償有關(guān)的成本為每平方米人民幣1,150元，比上述鳳崗及東莞的平均土地收購成本分別低72%及66%。由于羅浮公館的位置及市場定位，其每平方米的土地收購成本為人民幣649元，比嘉輝豪庭第三期、第四期及第五期的平均土地收購成本更低。

據(jù)嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書，截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)土地使用權(quán)成本占銷售成本分別為12.6%、14.6%、16.6%，不超過20%。

圖片來源：嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書

“捂盤大師”

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)毛利率奇高，另一部分原因是捂盤惜售。

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書顯示，公司項目嘉輝豪庭四期所在地塊由附屬公司東莞嘉創(chuàng)在2015年12月29日以2255.3822萬元獲得，2021年5月竣工，4棟住宅樓總樓面為5.0125.25萬平方米，剩余可出售總樓面面積約為2.2730.59萬平方米；2棟商業(yè)樓剩余可出售總樓面面積與總樓面面積相同，一點未動。

圖片來源：嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書

嘉輝豪庭五期所在地塊同樣由附屬公司東莞嘉創(chuàng)在2015年12月29日以總價2941.1735萬元拿下，2021年11月竣工，8棟住宅樓總樓面面積約為6.93萬平方米，截止報告期未售總樓面面積約為4.52萬平方米，剩余可出售總樓面面積約為5.18萬平方米。

圖片來源：嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書

羅浮公館所在地塊由博羅縣嘉盈利在2017年3月3日以1855萬元獲得，2022年8月竣工，1棟住宅樓總樓面面積約為3.0322萬平方米，可出售總樓面面積約為2.878萬平方米；L1-L2商業(yè)樓剩余可出售總樓面面積也是分毫未動。

圖片來源：嘉創(chuàng)房地產(chǎn)招股書

公開資料顯示，2010年4月，國務院發(fā)布了被稱為‘新國十條’的通知，該通知明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會發(fā)布通知稱，為堅決貫徹執(zhí)行‘新國十條’精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，對已受理的將征求國土資源部意見。

如今房企融資開閘，以“囤地”、“捂盤惜售”模式做強的嘉創(chuàng)房地產(chǎn)想要上市融資，真是打得一手好算盤。