安徽
PLUS周二的“文旅入門篇”希望已讓大家對文旅有了不一樣的了解！那么今天，小編就來點(diǎn)有深度的干貨吧！
聽人談“文旅投資”無數(shù)，卻總感覺霧里看花，但你現(xiàn)在只要3分鐘讀完這篇文章，這個看似高大上且距離感的“文旅投資”，“高富帥白富美”秒變“枕邊人”！
文旅真的那么熱嗎？
文旅雖熱，但危機(jī)四伏：
在利好政策導(dǎo)向之下，全國各地掀起了一波文化旅游產(chǎn)業(yè)園建設(shè)熱潮。北京、上海、廣東、山東、江蘇是文化旅游產(chǎn)業(yè)園發(fā)展最快的省市。
文化旅游產(chǎn)業(yè)園是隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而出現(xiàn)的新型事物，興起和發(fā)展的時間較短，在快速崛起的同時也暴露出了種種問題：
1. 盲目建設(shè)。各地一哄而起建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃不夠、創(chuàng)意不足，導(dǎo)致園區(qū)重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，造成了資源的極大浪費(fèi)和行業(yè)的惡性競爭；
2. 圈地現(xiàn)象嚴(yán)重。文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)大多是在地方政府和地方開發(fā)商的共同介入下得以形成。許多產(chǎn)業(yè)園沒有構(gòu)建科學(xué)的盈利模式，僅僅是打著旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的旗號，搶占土地資源，拿到土地后大張旗鼓的開發(fā)地產(chǎn)；
3. 產(chǎn)業(yè)化水平低下。一些產(chǎn)業(yè)園沒有構(gòu)建良性的產(chǎn)業(yè)體系，產(chǎn)出效益很低。政府特殊政策和賣地、租地度日，很難形成可持續(xù)發(fā)展的局面。
圈地現(xiàn)象嚴(yán)重，但有些拿地做地產(chǎn)并不做文旅項(xiàng)目
2019年投資文旅到底賺不賺錢？
PLUS分享文旅投資者的聲音：
“2018年全年國內(nèi)文旅項(xiàng)目投資及簽約接近4萬億，如此巨大的市場，一定有錢好賺。”
“旅游宏觀仍保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢，國內(nèi)旅游人次創(chuàng)新高，為旅游投資創(chuàng)造良好基礎(chǔ)?！?/p>
“旅游投資還是要小心，萬達(dá)都做不下去了，這是旅游投資的至暗時刻?！?/p>
“之前我在河北做的項(xiàng)目非常暢銷，但是來到佛山做就歇菜了?！?/p>
“旅游發(fā)展會議化，敢情又到年底?！?/p>
大家各抒己見，究竟孰是孰非？
PLUS小編在下面的解析中給出答案！
怎么做好文旅項(xiàng)目？
策略一：創(chuàng)意核心吸引物
創(chuàng)意是文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的基礎(chǔ)，旅游核心吸引物是文化旅游產(chǎn)業(yè)園生命力所在。文化旅游產(chǎn)業(yè)園需整合地方具有鮮明地方特色的歷史文化資源，圍繞文化主線打造創(chuàng)意性旅游項(xiàng)目，聚集人氣，引爆區(qū)域，形成對廣域旅游市場的持續(xù)吸引。
“創(chuàng)意”是文旅的靈魂
策略二：創(chuàng)新旅游體驗(yàn)?zāi)Ｊ?/strong>
傳統(tǒng)文化旅游項(xiàng)目以文物古跡和靜態(tài)展示為主，缺乏體驗(yàn)性和深度游覽性，現(xiàn)代人對于文化旅游有了新的要求，強(qiáng)化文化旅游項(xiàng)目的競爭力需將文化與世界級品牌、科技和資本的高效對接，引進(jìn)高新科技作為技術(shù)手段，采用情境體驗(yàn)、動漫形象、創(chuàng)意理念、游戲玩法、影視場景、建筑景觀及豐富演藝將文化活化，呈獻(xiàn)給游客完美的深度文化體驗(yàn)。
手游：王者榮耀
動漫：海賊王
策略三：創(chuàng)建大產(chǎn)業(yè)體系
以旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，復(fù)合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旅游和文化產(chǎn)業(yè)之間相互轉(zhuǎn)換、相互影響和相互驅(qū)動。在產(chǎn)業(yè)耦合作用下形成多種新的旅游業(yè)態(tài)、旅游產(chǎn)品，既能夠帶動旅游的綜合消費(fèi)，又能提升文化產(chǎn)業(yè)的附加值、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、拓展產(chǎn)業(yè)空間，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的互融與共榮。
策略四：創(chuàng)立多元盈利模式
盈利模式的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。構(gòu)建銷售地產(chǎn)項(xiàng)目盈利、旅游經(jīng)營項(xiàng)目盈利、樹立項(xiàng)目品牌盈利、升值項(xiàng)目價值盈利的四大盈利模式，不僅確保了項(xiàng)目快速回流資金、降低項(xiàng)目投資風(fēng)險的需求，也保障了項(xiàng)目長期、持續(xù)的現(xiàn)金流以及無形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)的升值。
多元的盈利模式
做文旅到底怎么賺錢？
一、靠賣房和租房掙錢
目前大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，
地產(chǎn)收益比重仍占主導(dǎo)。
1) 賣房可以快速回籠資金：
這是地產(chǎn)項(xiàng)目的利益根本，出售的物業(yè)類型可以有住宅、商業(yè)及寫字樓，因?yàn)槁糜伍_發(fā)讓其區(qū)域的價值得到提升，旅游地產(chǎn)的售價可以比其他區(qū)域高很多；
2) 品牌影響力增加自持物業(yè)收益：
旅游地產(chǎn)中部分物業(yè)可以自持，取得經(jīng)營性收入。比如主題酒店、大型商場、會展中心等物業(yè)，隨著區(qū)域價值提升，人氣聚集，以及品牌影響力的擴(kuò)大，其收益將不斷增長；
3) 低價拿地帶來土地增值：
旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般位置都遠(yuǎn)離市中心，拿地成本相對較小，通過旅游開發(fā)和品牌價值的建立，所在區(qū)域價值大大提升。前期的低價土地成本，使得后期進(jìn)行土地的二次轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)時可以獲得較高的土地增值。
旅游地產(chǎn)售價更高
二、靠娛樂賺錢
迪士尼的營利模式十分特別，是特有的“輪次收入模式”，亦即“利潤乘數(shù)模式”，指的是迪士尼通過制作并包裝源頭產(chǎn)品——動畫，打造影視娛樂、主題公園、消費(fèi)產(chǎn)品等環(huán)環(huán)相扣的財(cái)富生產(chǎn)鏈。所有進(jìn)了迪斯尼的客戶都是重復(fù)消費(fèi)的，就是滾動不斷重復(fù)消費(fèi)。根據(jù)福布斯的說法，迪士尼樂園的門票錢也就剛好更夠覆蓋運(yùn)營成本而已。真正賺錢的地方反而是酒店、衍生品、食品以及飲料等等。
迪士尼及其賺錢的衍生品
三、 文旅能不能賺到錢關(guān)鍵還得看運(yùn)營
1) 前期重心放在地產(chǎn)銷售上，較快回收投資
在項(xiàng)目運(yùn)營前期，重心應(yīng)該放在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，一般五年內(nèi)要把銷售型住宅售完，已達(dá)到快速回收投資的目的。相對城市住宅而言，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備；
2) 逐步加重旅游項(xiàng)目運(yùn)營
在銷售住宅的同時，加重對旅游項(xiàng)目的運(yùn)營。在內(nèi)部運(yùn)營方面需要整合酒店運(yùn)營商、主題公園運(yùn)營商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源；
3) 轉(zhuǎn)入長期穩(wěn)定的旅游運(yùn)營部分
住宅產(chǎn)品銷售完成之后，項(xiàng)目重心完全放在旅游運(yùn)營部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的管理，進(jìn)入長期穩(wěn)定的經(jīng)營階段；
4) 建立自己的IP產(chǎn)業(yè)鏈
得IP者得天下，華誼總裁王中軍曾說：“誰能提供最優(yōu)質(zhì)、最豐富、并擁有品牌影響力的娛樂內(nèi)容，誰就能擁有最大的用戶粘性，創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值?！?/strong>這句話用在文旅地產(chǎn)上也適用。
賣房攏資 | 項(xiàng)目初步運(yùn)營 | 項(xiàng)目長期運(yùn)營 | 創(chuàng)IP
理性看待中國的旅游市場上的投資機(jī)會：
以下觀點(diǎn)分享來自睿途旅創(chuàng)的總經(jīng)理房希：
- 政府主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場有效競爭主體的相對缺失；
- 資源驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)的缺失；
- 旅游投資強(qiáng)大的拉動效應(yīng)與自身成熟盈利模式的缺失；
- 政府基礎(chǔ)設(shè)施投資與房地產(chǎn)投資仍然是驅(qū)動旅游投資規(guī)模的重要因素；
- 成功項(xiàng)目中均有不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與制度變遷因素，復(fù)制難；
- 資源類項(xiàng)目歷史問題難以解決，市場化過程需要商業(yè)模式的突破；
- 產(chǎn)品運(yùn)營模式，技術(shù)中蘊(yùn)藏著投資機(jī)會；
- 大眾觀光時代的旅游需求的主流性與個性化需求的多變性決定觀光旅游大有可為；
- 資源、資產(chǎn)與資本是文旅項(xiàng)目投資的關(guān)鍵思維；
- 旅游投資中既需要企業(yè)家改變世界的激情，也需要深思熟慮的冷靜與謹(jǐn)慎
投資者要做“賺錢”文旅
不盲目投資，尋找適合的投資機(jī)會
文旅項(xiàng)目目的地思維：
場景+內(nèi)容+生活方式=目的地
睿途旅創(chuàng)總經(jīng)理房希分享
希望本周PLUS的分享讓大家進(jìn)一步地了解了文旅，下周PLUS小編會為大家?guī)韮善?strong>與酒店業(yè)相關(guān)的“跨界”專題，請盡情期待！
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