REITs在美國的成功為全球打開了一扇“地產(chǎn)新模式”的大門，截止2017年全球已有37個國家創(chuàng)立了REITs。PLUS將針對REITs出一個系列的相關文章，本期PLUS為大家?guī)硪黄安┦烤钡脑瓌?chuàng)文《從美國酒店REIT看中國酒店收益未來》，小編將從這篇文章入手，為大家打開REITs的大門，REITs將為中國酒店業(yè)帶來“盈利”的春天！

業(yè)主為什么開發(fā)酒店？

很多酒店業(yè)主找到我們探討收益管理問題時，常常開場白是這樣的：“我們也知道開發(fā)酒店不掙錢，但您能不能幫我們少虧一點？”。可見在中國酒店的光鮮外表下，往往是一顆虧損的心，以至于讓大家覺得開發(fā)與運營酒店虧錢是件多么理所當然的事。

博士君知道，中國的業(yè)主開發(fā)酒店的理由也是一番奇葩說。大概是如下幾種心理活動：

被政府逼的：政府給了一片住宅或商業(yè)用地，但拿地條件中列明了非得搭配造個酒店（還大多要求造個五星級酒店）。那就做唄！大不了拿房地產(chǎn)套現(xiàn)后的資金來補貼酒店…

囤地升值：酒店的現(xiàn)金流和我這地塊的升值潛力相比不值一提。我還是得先占著這個山頭?。ǜ涣Φ耐瑢W大概是這樣想的…）

提升綜合項目檔次：找個知名酒店管理公司，把其醒目的大LOGO掛在各種項目宣傳冊上，期待從此名揚全城！

我有一個夢想：跟每一個女生都想開個咖啡店一樣，中國的業(yè)主造酒店也有不少情懷因素，即使虧錢，那也得是個作品??！

蓋個房子給自己住：企業(yè)發(fā)展大了，總有來出差的，蓋個酒店給自己單位員工住，干啥都方便。（真正土豪型業(yè)主的自白…）

土豪性業(yè)主內(nèi)心獨白

在這些開發(fā)酒店的動機里，我們好像很少看到其他商業(yè)模式的基本邏輯 – 這事兒賺錢嗎？非酒店業(yè)的同學們可能很難理解這些邏輯，what？？做生意不掙錢還干它作甚，但這就是中國酒店業(yè)的現(xiàn)狀。

但博士君今天是來給大家賦能的，不盈利只是現(xiàn)狀，隨著行業(yè)的發(fā)展，在不久的將來，中國的酒店業(yè)一定能盈利，而且是可持續(xù)的。因為在國外酒店真的是盈利行業(yè)，而且還是很不錯的行業(yè)。

美國酒店REITs的報告分析

博士君研究了紐交所和納斯達克掛牌的4家酒店REIT的年報，發(fā)現(xiàn)他們的盈利能力真的很不錯。四家REIT為Apple Hospitality，Hospitality Properties Trust，Ryman Hospitality Properties，Host Hotels & Resorts，每家的營收都能達到10億美金，算是比較大的業(yè)主了。

選擇REIT而不是酒店管理集團的原因是，REIT是持有酒店資產(chǎn)的業(yè)主，而酒店管理公司大部分屬于輕資產(chǎn)運作，所以與酒店業(yè)主的立場是有很大差別的。比如Hospitality Properties Trust 管理著306 間酒店及198 服務區(qū)，而Apple Hospitality則管理者236間酒店。酒店的日常運營則交給專業(yè)的管理公司。例如Apple（下圖）就都交給Marriot和Hilton，酒店根據(jù)檔次分屬不同的品牌。

過去5年2012-2016年，四家REITs的凈利潤率年均能達到10%，一定要注意，是凈利潤率！相對于中國5星級毛利率只有30%，然后扣除稅費后倒掛的情況，實在是令人羨慕。

更令我們羨慕的可能是REITs穩(wěn)定可靠的股息率，因為不像中國股市，美股都非常重視分紅，所以通過分紅持續(xù)回報投資人是一家公司或者REIT可持續(xù)性的關鍵。Hotel REITs的年平均股息率能達到6%。

如果大家覺得這個分紅率低可以參考以下表格，是美國股市各個行業(yè)的平均股息率?？梢娋频闞EIT的已經(jīng)很高了，尤其是在今年美國的利率幾乎為1%的背景下，這個股息率是實際純收益而沒有通脹的因素。

以下數(shù)據(jù)截止到2017年5月25日

投資回報如何呢，下圖是Ryman的5年投資回報，也就是5年前投下100元買Ryman的股票，今天的100元變成了約400元。而同期的標準普爾指數(shù)股票才從100變?yōu)?50。

美國酒店物業(yè)持續(xù)盈利的原因

持續(xù)

盈利

那么為什么美國的酒店物業(yè)能做到這么好的收益呢？博士君簡單地分析下REIT能持續(xù)盈利的原因：

專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊：大多數(shù)REIT in-house就有專職的資產(chǎn)管理部門或者外聘專業(yè)的資產(chǎn)管理顧問，緊密地、持續(xù)性地監(jiān)控酒店的現(xiàn)金流表現(xiàn)，并及時作出運營商的調(diào)整和應對，

并能在酒店各個生命周期階段有策略性地管理酒店資產(chǎn)，比如對酒店物業(yè)的翻新，購入或新建好的物業(yè)，然后出售表現(xiàn)較差的物業(yè)（看下圖的Apple公司）?？傮w而言，對這些REIT來說，現(xiàn)金流就是王道！

盡職的酒店管理團隊：雖然REIT有較多物業(yè)，但REIT一般不會親自管理酒店，而是選擇專業(yè)管理公司。美國有比較龐大的管理公司籃子可供選擇，雖然管理公司會拿走2.5-3.5%的管理費用，但他們能更專業(yè)地運營酒店，從而幫助REIT取得良好的收益

REIT的現(xiàn)代化公司運作機制：REIT的股東中大部分都是機構投資者，會建立較強的董事會和管理團隊，并持續(xù)監(jiān)督REIT的投融資決定和發(fā)展。雖然REIT要求必須90%利潤都要分紅出去，但REIT可以通過專業(yè)的資金運作保持資產(chǎn)組合的合理性以及收益的可持續(xù)性。

REITs啟發(fā)我們對中國酒店業(yè)的思考

博士君認為，雖然市場環(huán)境不盡相同，但發(fā)達國家的今天往往是我們的未來，它們啟發(fā)我們對中國酒店業(yè)思考：

雖然過去中國酒店業(yè)有比較畸形投資邏輯，但最終還是要回歸到酒店的投資回報和科學運營上來，這個趨勢已經(jīng)非常明顯。酒店作為住宅或者寫字樓的配套策略是不可持續(xù)的，即使因為過去的基本面原因，現(xiàn)在也要盡力提高收益。

中國酒店物業(yè)的“關停并轉(zhuǎn)改”未來會持續(xù)，酒店物業(yè)形成網(wǎng)絡才能擴大覆蓋率，提高購買頻率，實現(xiàn)高中低擋的投資組合，對沖風險。這種趨勢會深刻影響整個酒店產(chǎn)業(yè)鏈上的所有參與者。

雖然中國目前還沒有酒店REIT，但會有類似REIT一樣持有大量酒店物業(yè)的實體出現(xiàn)，只有這樣才能真正實現(xiàn)酒店的資產(chǎn)管理，一批專業(yè)的資產(chǎn)管理人才也會涌現(xiàn)。

本文轉(zhuǎn)自公眾號：PLUS酒店收益管理。

未來已來！

REITs在中國的發(fā)展目前正處于快速上升階段，未來將會給酒店業(yè)帶來更多的機遇和可能性，“盈利”的春天在向我們招手！

下期PLUS將為大家?guī)鞷EITs的入門知識，三分鐘帶你了解REITs！