2022年8月22日，中國(guó)央行再次“降息”：

　　1年期的“LPR市場(chǎng)利率”降為3.65%，降息幅度5個(gè)基點(diǎn)。

　　5年期的“LPR市場(chǎng)利率”降為4.30%，降息幅度15個(gè)基點(diǎn)。

　　這個(gè)“5年期的LPR利率”即為“房貸利率”。

　　本次房貸降息幅度為“15個(gè)基點(diǎn)”，比市場(chǎng)預(yù)期的10個(gè)基點(diǎn)還要大，凸顯房地產(chǎn)需求擴(kuò)張確實(shí)存在難度，亟需“連續(xù)降息”來拉動(dòng)。

　　這已經(jīng)是央行在2022年的“第三次降息”：第一次是在1月份，降息幅度是10個(gè)基點(diǎn)；第二次是在5月份，降息幅度高達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。

　　這樣算下來，2022年全年的房貸利率已經(jīng)暴降40個(gè)基點(diǎn)。

　　經(jīng)過8月份的這一次降息以后，全國(guó)首套房的房貸利率已經(jīng)逼近“4%”的臨界水平：全國(guó)最低首套房房貸利率降到了4.1%。

　　包括廊坊、武漢、蘇州、南京等城市在內(nèi)的首套房利率將會(huì)按照“4.1%”來實(shí)施，這將是全國(guó)目前最低的房貸利率水平。

　　而北京地區(qū)在本次“降息”后，首套房房貸利率將會(huì)達(dá)到4.85%，在歷經(jīng)5年以后，北京首套房房貸利率再次“破5”。

　　而我們關(guān)心的是，未來中國(guó)的“房貸利率”會(huì)不會(huì)“破4%”？人民幣匯率會(huì)不會(huì)持續(xù)“貶值”？中國(guó)還有沒有可能出現(xiàn)“加息周期”？

　　我們的判斷是：中國(guó)首套房貸利率將會(huì)持續(xù)“下降”，并有可能在2023年直接“破4%”，中國(guó)首套房貸利率未來將會(huì)保持在3.5%左右的水平。

　　原因非常簡(jiǎn)單。

　　第一，與全球其他國(guó)家相比，中國(guó)目前的房貸利率明顯偏高，是目前為數(shù)不多還保持在4%房貸利率以上的國(guó)家。

　　像美國(guó)的房貸利率大概在3.7%，日本和歐洲大部分國(guó)家的房貸利率都僅有1.5%的水平。

　　中國(guó)的房貸利率顯然已經(jīng)太高了。

　　第二，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束了，動(dòng)輒8%以上的GDP增速已經(jīng)不可能再次重現(xiàn)，中國(guó)未來的GDP增速大概率就是在4%-5%左右。

　　中國(guó)以前的房貸利率之所以相對(duì)比較高，是因?yàn)樘幱诮?jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，人民收入和財(cái)富都在快速增長(zhǎng)通道。

　　收入快速增長(zhǎng)，自然對(duì)高房貸利率也就可以接受。

　　一旦GDP增速下降，收入和財(cái)富增長(zhǎng)的速度放緩，還想保持“高房貸利率”基本不可能，GDP增速的放緩決定了中國(guó)房貸“持續(xù)降息”是必然趨勢(shì)。

　　甚至我們可以判斷：在中國(guó)的房貸利率沒有降到4%以下之前，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)“加息周期”，未來中國(guó)的房貸利率還想重回4%以上，很難。

　　人口紅利的逐漸消失，GDP增速的下降，城市化進(jìn)程的放緩，中國(guó)樓市的“韭菜”是越來越少了。

　　在這種背景下，房貸利率“持續(xù)暴降”是不可避免的。

　　人民幣已經(jīng)到了“最便宜”的時(shí)候了，現(xiàn)在的“車貸利率”甚至已經(jīng)到了2%左右的水平，富人們最佳“加杠桿”時(shí)期已經(jīng)到了。

　　這將是一個(gè)“窮人降杠桿”，“富人加杠桿”的時(shí)代。

　　在2022年這個(gè)“貨幣關(guān)口”，有人選擇“躺平”，有人選擇“奮進(jìn)”，中國(guó)的階層分化將會(huì)再次“拉大”。

　　隨著中國(guó)央行的“持續(xù)降息”，美國(guó)的“持續(xù)加息”，人民幣匯率肯定將會(huì)面臨“新一輪的貶值壓力”。

　　人民幣匯率一般和兩個(gè)要素“息息相關(guān)”：

　　第一個(gè)和“中美關(guān)系”有關(guān)，當(dāng)中美關(guān)系有所緩和的時(shí)候，人民幣匯率就會(huì)升值，相反就會(huì)進(jìn)入“貶值通道”。

　　美國(guó)一直都希望人民幣有所升值，來降低美國(guó)的“貿(mào)易逆差”，所以當(dāng)中美關(guān)系緩和，人民幣就會(huì)升值。

　　但是隨著“臺(tái)海局勢(shì)”的升溫，人民幣升值的可能性降低了。

　　第二個(gè)和“國(guó)內(nèi)需求”有關(guān)。

　　當(dāng)國(guó)內(nèi)需求旺盛的時(shí)候，人民幣就會(huì)適當(dāng)升值；而當(dāng)國(guó)內(nèi)需求萎靡的時(shí)候，人民幣必將進(jìn)入“貶值周期”。

　　尤其是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求下降，往往是人民幣匯率持續(xù)貶值的主要時(shí)間段。

　　此外如果再加上全球疫情的逐漸平息，其他各國(guó)的“產(chǎn)業(yè)鏈”的恢復(fù)，世界出口競(jìng)爭(zhēng)加劇，人民幣匯率貶值也在情理之中。

　　因此，隨著央行的“持續(xù)降息”，我們判斷2022年和2023年這兩年，將是人民幣匯率持續(xù)“貶值”的兩年。

　　人民幣匯率“破7”將是大概率事件。

　　綜上所述，房貸“持續(xù)降息”，人民幣匯率“貶值”，這意味著中國(guó)的貨幣政策堅(jiān)持“以我為主”，不會(huì)考慮美國(guó)的“加息干擾”。

　　同時(shí)也意味著在目前這種情況下，“保房?jī)r(jià)，棄匯率”是一個(gè)當(dāng)下最為明智的政策選擇，房地產(chǎn)還是“必須要保”的。

　　因?yàn)椤?strong>保房地產(chǎn)的背后”，其實(shí)就是“保地方財(cái)政”。

　　2022年1-7月份全國(guó)賣地收入僅有2.8萬億，同比下降了31%，減少了1.3萬億的土地財(cái)政，平均到每個(gè)月收入減少了2000億左右。

　　1.3萬億的“土地財(cái)政”不見了，就可能會(huì)讓很多城市“公交停運(yùn)，教師發(fā)不出工資”，現(xiàn)在很多三四線城市已經(jīng)開始在要求“公務(wù)員和老師幫助開發(fā)商賣房，領(lǐng)導(dǎo)帶頭買房”。

　　很顯然，“財(cái)政壓力”已經(jīng)到極限，地方自救“力不從心”。

　　在這種背景下，“保房地產(chǎn)”“保土地財(cái)政”比什么都重要。

　　這就是央行不得不“多次降息”的主要原因。

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