在喜新厭舊的商業(yè)地產行業(yè)，唯有持續(xù)奔跑，才能不掉隊。

1月16日，開業(yè)15年的深圳中心城，在香港領展接手之后，迎來了首次大規(guī)模改造后的正式開業(yè)。中心城近況如何？實地探訪之后，Hot商業(yè)君為你一一道來。

耗資3.5億

硬件提升效果顯著

作為深圳元老級的購物中心，開業(yè)已15年的怡景中心城，此前因各種紛爭，一直是深圳各類新聞故事的主角。

自2002年啟動開發(fā)，到2007年正式開業(yè)，中心城歷經了多次股權變動。接連不斷的內耗，加上新入市項目的強勢攪局，中心城在怡景的運營下，先發(fā)優(yōu)勢幾乎耗盡。

2019年，中心城被亞洲最大的房地產信托基金——領展，以66億元的價格收入囊中。這是深圳第一宗外資并購商業(yè)資產交易，66億元的大手筆，也引發(fā)了業(yè)內的熱議。

再看看中心城的情況。項目總建筑面積14萬㎡，其中商業(yè)近12萬㎡，受深圳中心軸限高政策的影響，只有地下兩層，地上三層。

經過近一年的改造，1月16日，領展中心城重裝開業(yè)。據說此次重裝共耗資3.5億元，其中，工程裝修費用就達到了2.13億元。

在改造之前，中心城裝修風格暗沉老舊，空間節(jié)點不明顯，品牌分區(qū)也不清晰。斥重金改造之后，項目空間改變較為明顯。

圍繞屋頂花園的獨特優(yōu)勢，以及疫情后人們熱衷的綠色風格，中心城意在打造一個親自然體驗風格的Mall。從Hot商業(yè)君現(xiàn)場的觀感來看，整體設計的確突出了「綠色主題」，場內增加了很多綠植。

針對此前的動線問題，通過四季主題的設計，空間節(jié)點變得更清晰。同時，為了提高各樓層的流動效率，項目還在中庭處增設了扶梯。

當然，最突出的改變來自天地墻和燈光系統(tǒng)的改造。過往老舊沉悶的「歐式風格」消失不見，變得通透明亮，也更能夠「出片」。

美中不足的，是東、西廣場的改造。

一直以來，東、西廣場是CBD白領們鐘愛的去處，綠意蔥蘢的植被和有氧的氛圍營造，辟出了一個“緩沖空間”，星巴克、奈雪等門店經常一位難求。

但改造之后的東、西廣場沒能把握好空間尺度，盡管增加了漫步階梯和水景，但刻意為之的布局整齊劃一，反而加重了水泥感，減弱了戶外帶來的自然、慵懶氛圍。

品牌「小步微調」

領展「求穩(wěn)不求快」

相比硬件的整體提升，新生之后的中心城，品牌組合較改造前，變化卻并不大。

漫步場內，很多品牌都是數年前的老品牌，打開大眾點評app，有種“果然如此”的感覺：已經收錄15年/10年/5年的店鋪，比比皆是。

資料來源：新聞報道、領展官方、大眾點評

Hot商業(yè)君通過拆解發(fā)現(xiàn)，重裝之后的改變主要有四個維度。一是調整了餐飲業(yè)態(tài)，以L層外圍店鋪為代表，延續(xù)了過往酒吧扎堆的定位，并通過品牌調整，強化了這一定位。其二，在輕飲維度，在東、西廣場增加了一些更潮流的年輕品牌。

第三，增加了娛樂業(yè)態(tài)，以暫未開業(yè)的魅KTV為代表。第四，強化了家庭生活的服務業(yè)態(tài)，以B1層家樂福周圍的品牌為代表。

應該說，這種改變目前看只是局部的調整，大的改變并不突出。以最重要的主力店來看，開業(yè)之初就有的家樂福、金逸影城、反斗樂園以及2010年引入的順電，依然保留。按照官方的說法，只是對品牌進行了升級。至于服裝、美妝等零售品牌，幾乎與改造前沒有區(qū)別。

斥重金改造了「面子」，但作為購物中心「里子」的品牌卻沒有太大變化，隨之而來項目的特色也不夠突出，領展「求穩(wěn)不求快」的思路讓人有些看不懂。

家庭客和商務客

兩手都要抓都要硬？

我們試圖為領展中心城的「求穩(wěn)不求快」找到一些依據，其負責人在接受采訪時表示，目前的定位是與周邊偏商務、潮流的競品形成差異化競爭，家庭客和商務客“兩手都要抓”。

再看看項目定位，則是“福田中軸線上的世外桃源”，更像項目規(guī)劃設計的主題。項目對外海報的宣傳語，是“領感四季Z世代，展耀C位新主場”，似乎又想牢牢抓住“95后”群體的心。

若是家庭客和商務客兩手都要抓，對項目的體量要求、品牌招商乃至運營要求比較高，中心城真的都能牢牢抓住嗎？

有業(yè)內項目操盤手表示：“中心區(qū)本身不缺家庭客，但該區(qū)域家庭客相對高端，周邊競品卓悅中心在這方面加大了力度。但從目前入駐的品牌看，中心城對于高端家庭客的吸引力還不夠?！?/p>

也有熟悉深圳CBD商業(yè)的業(yè)內人士，向Hot商業(yè)君表示，福田CBD目前有6座購物中心，是深圳最集聚的區(qū)域。但區(qū)域內各家購物中心的定位差異并不明顯，還沒有像上海南京路和廣州天河城那樣，形成足夠量級的商圈。對于中心城而言，想在內卷的環(huán)境中，找準自身的定位，確實不是件容易的事情。對于領展而言，作為地產投資基金，也會更在乎每年的投資回報，因此大概率不會做大的改變，而是穩(wěn)中求變?！?/p>

地處城市中軸

中心城未來何去何從？

領展中心城位于福田中軸線上，周邊是蓮花山公園、市民中心、會展中心等。地鐵1號線及4號線的無縫連接，也保證了客流的穩(wěn)定。

可以說，中心城坐擁天時地利人和，具有長期增長潛力。這也正是當初領展斥巨資買下中心城，并且大力改造的原因。

通過這次改造，我們能看到領展對中心城非常重視，中心城也呈現(xiàn)出好的變化，但這種改變可能還遠遠不夠。

商場就是戰(zhàn)場，競爭就是打仗。面對瞬息萬變的商業(yè)市場，變化是永恒的旋律。小步慢跑的中心城，能否通過后續(xù)準確的差異化動作，在福田中心區(qū)的商圈角逐中站穩(wěn)腳步，一切恐怕還需要時間檢驗。