拐點(diǎn)之下，惠州的地產(chǎn)還有投資的去處嗎？這是在新政之后，困惑了很多人的問(wèn)題。

確實(shí)，過(guò)去二十年，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，讓很多人嘗到了房地產(chǎn)發(fā)展紅利的甜頭。

投資客，長(zhǎng)期以來(lái)，在惠州都異?；钴S。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠州購(gòu)房者近7成為外地客，僅3成左右為本地客戶。這也為惠州打破“灣區(qū)唯二不限購(gòu)”神話，埋下了隱患。

“惠八條”重?fù)簦瑥氐族N爆了住宅投資通道。不出意外，將嚇退數(shù)量龐大的投資客大軍。

圖網(wǎng)絡(luò)

上帝關(guān)了一道門，就會(huì)打開(kāi)一扇窗。住宅投資落幕，而新的投資風(fēng)向，正悄然起幕...

#1

商鋪，還有投資價(jià)值嗎？

過(guò)去有句話：一鋪養(yǎng)三代。

十年前，不少人豪擲千金買鋪，上演了“財(cái)富倍增”的神話！

商鋪不斷升值，租金不斷上漲，不少買了商鋪的“聰明人”，都搖身一變成為名副其實(shí)的“收租婆”、“收租公”，生活得那叫一個(gè)愜意！

而過(guò)去十年，伴隨住宅迅速崛起，不少投資客都紛紛奔涌惠州樓市。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2015年9月——2019年2月，惠州房?jī)r(jià)上漲95%以上！

而新政祭出之后，導(dǎo)致投資客紛紛退場(chǎng)，或?qū)⑥D(zhuǎn)向下一個(gè)投資戰(zhàn)場(chǎng)！

過(guò)去十年，惠州市場(chǎng)上天價(jià)鋪王頻出，更是掀起了5年惠州商鋪翻3倍神話。

圖網(wǎng)絡(luò)

2013年的仲愷TPARK，一場(chǎng)慈善拍賣，來(lái)自深圳坪山的投資客以近14萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買走了一間鋪王，隨后開(kāi)盤(pán)的10多間金街均價(jià)達(dá)到12萬(wàn)以上。

華貿(mào)中心的金融街也一度以15萬(wàn)/平方米高價(jià)成為惠州鋪王。

而曾經(jīng)港惠新天地臨街二手商鋪也賣出近13萬(wàn)元的單價(jià)，一時(shí)惠州商鋪風(fēng)頭無(wú)兩。

而有著“惠陽(yáng)版萬(wàn)象城”之稱的清泉城市廣場(chǎng)也同樣驚現(xiàn)“天價(jià)”鋪王，面積約32平方米左右的鋪王成交總價(jià)接近400萬(wàn)元，每平方米單價(jià)超12萬(wàn)元，刷新了惠陽(yáng)商鋪價(jià)格記錄！

而這次惠州新政，重啟惠灣限購(gòu)、加碼限售等一系列調(diào)控政策，是否會(huì)推促投資客涌入商鋪領(lǐng)域？

圖網(wǎng)絡(luò)

實(shí)際上，近兩年，惠州中心商圈的商鋪如華貿(mào)、佳兆業(yè)、水岸城、麥地、東湖等區(qū)域新增商鋪極少，價(jià)格卻在猛漲。

2011年中信水岸城商鋪首批發(fā)售均價(jià)僅14000元/平方米，如今中信水岸城商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)達(dá)4萬(wàn)元/平方米。

即便疫情突襲、電商橫行，也并未對(duì)水岸城商鋪的價(jià)格造成任何沖擊。

圖安居客

#2

底商 VS 商場(chǎng)，哪個(gè)更吃香？

如果說(shuō)商鋪很有很好的投資回報(bào)率，那為何過(guò)去投資客依舊愛(ài)扎堆住宅呢？

首先，相比住宅，商鋪的投資成本會(huì)更高。其次，商鋪回報(bào)率相對(duì)有著更大的不確定性，依賴外部環(huán)境因素更多。

先來(lái)說(shuō)明一下，目前，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè)面積，使用最多的是人均商業(yè)面積為1-1.2㎡。

人均商業(yè)面積定義：人均商業(yè)面積是一個(gè)城市規(guī)劃中常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，全稱是城市人均零售商業(yè)面積，用城市總零售商業(yè)面積除以城市總常住人口換算而得，通常會(huì)認(rèn)為人均商業(yè)面積1-1.2平方米是比較合理的區(qū)間，超過(guò)1.2平方米，就存在商業(yè)飽和甚至商業(yè)過(guò)剩。

如果是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，惠州商鋪到底誰(shuí)更吃香呢？

一般而言，商鋪分為住宅底部商業(yè)與集中商業(yè)。

圖網(wǎng)絡(luò)

人氣上：

核心地段的社區(qū)底商，大都擁有巨大的消費(fèi)群體，周邊交通流暢，能夠與顧客無(wú)縫對(duì)接，形成社區(qū)底商一站式消費(fèi)模式。

如中信水岸城，規(guī)劃總戶數(shù)超11000戶，目前1-4期已交付，其中中天彩虹城入住率約達(dá)90%！據(jù)部分商家表示，水岸城周邊氛圍好，顧客群體穩(wěn)定，都是周邊社區(qū)居民，一般生意額都是比較可觀。

綜合體商鋪，則很大程度依靠綜合體的布局，一般來(lái)說(shuō)各個(gè)鋪位都能獲得一定人流，但差異化比較大。以惠城區(qū)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)綜合體就有26家，據(jù)七普最新數(shù)據(jù)，惠城區(qū)的常住人口僅為155.88萬(wàn)。

圖明言惠州

惠城區(qū)26家商業(yè)體共181.4萬(wàn)方，那么惠城區(qū)的人均商業(yè)面積約為1.163，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

這種情況下，主要就取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與品牌，對(duì)于后期招商管理要求也較高。

圖中信水岸城

成本上：

社區(qū)底商入手門檻較低，并且隨著房齡增長(zhǎng)逐漸釋放，吸引更多客流與消費(fèi)，收益一般也會(huì)日益增加。

如佳兆業(yè)周邊區(qū)域的臨街商鋪，附近小區(qū)扎堆，生活人群多，以及周邊還有產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓等加持，許多餐飲商家都紛紛表示，中午、晚上高峰期，訂單很多，一下子就滿座了。

綜合體商鋪價(jià)格門檻高低不等，一般熱門地段綜合體項(xiàng)目成本普遍較高。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，如華貿(mào)天地綜合體，約374㎡的商鋪總價(jià)高達(dá)4600萬(wàn)，單價(jià)12.3萬(wàn)/㎡！

而以中信水岸城為例，建面約68.5㎡的社區(qū)底商，總價(jià)約175萬(wàn)，單價(jià)約為2.55萬(wàn)/㎡。

圖華貿(mào)天地

風(fēng)險(xiǎn)上：

社區(qū)底商主要以滿足社區(qū)基本生活需求為主，如銀行、快遞、便利店等，特別是餐飲店備受廣大消費(fèi)者喜愛(ài)，客群較為穩(wěn)定。

綜合體必須是招商先行，其次受電商沖擊較大，必須選擇合適的品牌商家以及做到體驗(yàn)式消費(fèi)。

據(jù)《東江時(shí)報(bào)》報(bào)道，曾經(jīng)火了8年卻在2014年倒閉離場(chǎng)的海雅百貨，一度有商家8年虧損了8000多萬(wàn)！

就連在惠州名列前茅的華貿(mào)天地，過(guò)去逃不了虧損的窘境。據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道，華貿(mào)天地從2011年至2013年，連續(xù)3年每年虧損600-700萬(wàn)！

近乎天價(jià)的數(shù)字，足以可見(jiàn)其難以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

圖榮燦惠州中心

收益上：

社區(qū)商鋪的資金回報(bào)收取方式一般是出租或出售兩種。價(jià)格高低主要依賴商鋪地段、人氣以及住宅群體是否穩(wěn)定。

如江北T21產(chǎn)業(yè)園附近臨街商鋪，建面僅約21㎡的商鋪，便需75萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)3.57萬(wàn)/㎡。

若是在中信水岸城出租建面約64㎡商鋪，每月租金也需8000元。

圖安居客

綜合體商鋪一般是以租金回報(bào)率以及租金衡量收入標(biāo)準(zhǔn)。如華貿(mào)天地，根據(jù)安居客掛出商鋪信息，其每年租金回報(bào)率一般為5%。租約大概率為300-400元/㎡，年遞增6%~8%。

這意味著，若是租建面50㎡的商鋪，每月租金約為15000-20000元。

如此看來(lái)，若是能精準(zhǔn)找到核心地段好、人流旺的綜合體商鋪，投資回報(bào)還是非常樂(lè)觀的。

綜合來(lái)說(shuō)，好的底商，依托社區(qū)入住率和人流量；好的集中商業(yè)商鋪，依托中心地段和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平。

#3

7大決定性因素，避免踩坑“商鋪”

那么，如何在魚(yú)龍混雜的市場(chǎng)中，找到適合入手的商鋪呢？深惠君仔細(xì)整理一番，發(fā)現(xiàn)7大決定性因素！

一看地段。一般如華貿(mào)天地、佳兆業(yè)中心等核心地段的商鋪，投資成本較高，一般而言回報(bào)率也會(huì)相對(duì)有保障。

港惠新天地便屬于早期地段成功的案例！時(shí)至今日，港惠依舊是惠州熱門綜合體，如今幾乎無(wú)商鋪出售。

二是收益率，決定了商鋪價(jià)值；社區(qū)底商其收益率主要看租金以及售價(jià)，可以綜合對(duì)比周邊同等商鋪的租金，做參考。

圖網(wǎng)絡(luò)

而集中商鋪則得依靠洽談是運(yùn)營(yíng)方承諾的租金回報(bào)率以及招商是否能成功。

三是運(yùn)營(yíng)方的運(yùn)營(yíng)能力。這主要是針對(duì)集中商鋪。正如榮燦惠州中心，占據(jù)惠州江北核心地段，毗鄰華貿(mào)天地、會(huì)展中心等大型綜合體、城市配套，卻依舊無(wú)法成為商鋪新星！

談及運(yùn)營(yíng)能力，不得不提港惠。除了占據(jù)核心位置，其運(yùn)營(yíng)能力也是杠杠滴。不僅業(yè)態(tài)豐富，囊括了吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)，還引進(jìn)了沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)影城等主力店。

四是車位規(guī)劃，也是地段的延伸；地段再好，沒(méi)地停車，久了就沒(méi)人去了。

圖網(wǎng)絡(luò)

五是臨街狀況，特別是一些社區(qū)商鋪，臨街的一定會(huì)有更多的價(jià)值思考，這也是隨機(jī)購(gòu)買力的一種思考；

六是便利性，再好的商場(chǎng)，要經(jīng)過(guò)兩條以上地下通道，不方便性，已經(jīng)決定了它的命運(yùn)和未來(lái)；

七是商鋪空間格局，商鋪和住宅一個(gè)高度，會(huì)給人壓抑感，一般的商鋪，都會(huì)是3.2到5米之間，大型商業(yè)會(huì)更高一些；此外朝向、通風(fēng)等基本空間布局，對(duì)于消費(fèi)者的體驗(yàn)度至關(guān)重要。

圖臨街商鋪

眾所周知，作為長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，商鋪選址很重要，甚至決定了商鋪價(jià)格的漲幅高低。

就如寸土寸金的深圳，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)居全國(guó)前三，商鋪價(jià)格更是“天價(jià)”。但不同地段，價(jià)格也相差甚遠(yuǎn)，如東門步行街均價(jià)每平30萬(wàn)＋，令人望塵莫及；而坪山區(qū)的商鋪價(jià)格卻僅4萬(wàn)元／㎡。

可見(jiàn)，避免踩坑，選對(duì)好商鋪，才是投資的前提。

圖攝圖網(wǎng)

客觀來(lái)說(shuō)，即便惠州的商業(yè)氛圍，相較深圳差距不小，但伴隨惠州人口不斷增加，其商業(yè)需求也將不斷擴(kuò)大，商業(yè)氛圍也正日漸濃厚，投資前景也會(huì)越來(lái)越好。

正如，縱使商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，但如華貿(mào)天地、港惠新天地、等核心商業(yè)體，以及如T21產(chǎn)業(yè)園附近的小區(qū)、東平等居住氛圍濃厚、人流量大的地段，其商鋪依舊被眾多投資客看好。

正在讀這篇文章的你，考慮入手商鋪嗎？歡迎留言探討！