“到今年6月30日，恒大至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠！”許家印向來不說“大話”。

從6月3日到6月30日，在不到27天的時(shí)間里，恒大再一次的兌現(xiàn)承諾。

6月30日，恒大集團(tuán)發(fā)布重磅消息對外透露，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

另外，恒大目前的有息負(fù)債亦已降至約5700億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

這意味著，恒大不僅如約兌現(xiàn)許家印“6月30日，恒大有息負(fù)債總額將降至5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠”的承諾，還展示了一份完美的降負(fù)債路徑。

調(diào)控新常態(tài)下，“降負(fù)債”成為多數(shù)房企的頭等大事，而龍頭房企更是先行一步。

可以說，恒大降負(fù)債路徑對于房地產(chǎn)行業(yè)有著教科書般的意義，并且對于其它房企有著借鑒意義。那么，恒大如何實(shí)現(xiàn)快速降負(fù)債的呢？很有必要進(jìn)入深度解讀，對于降負(fù)債路徑恒大則毫無保留的對外進(jìn)行了披露。

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強(qiáng)銷售 位居行業(yè)龍頭

強(qiáng)回款 行業(yè)第一

強(qiáng)銷售、強(qiáng)回款，這是恒大篤定降負(fù)債的有效途徑。

2021年3月31日，中國恒大（3333.HK）發(fā)布2020年度業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，恒大2020年實(shí)現(xiàn)銷售額7232億元，銷售回款6532億元。業(yè)績持續(xù)增長的同時(shí)，恒大降負(fù)債的表現(xiàn)同樣突出：自去年3月底提出新的發(fā)展戰(zhàn)略以來，恒大有息負(fù)債大幅下降2000億元，并通過引入戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等方式增加權(quán)益888億港元，全面優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

在業(yè)績會(huì)上，恒大還宣布了未來三年降負(fù)債目標(biāo)：

有息負(fù)債2021年6月30日降至5900億元以下，2022年6月30日降至4500億元以下，2023年6月30日降至3500億元以下。

針對“三條紅線”，恒大計(jì)劃在2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求。

立下目標(biāo)，使命必達(dá)。

回款，回款，還是回款！

恒大深知降負(fù)債的關(guān)鍵在于銷售，而銷售的核心則是回款。

因此，恒大把看緊錢袋子和把錢裝進(jìn)錢袋子當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，錢袋子的意義是房企發(fā)展穩(wěn)定的基石。

銷售是房企核心造血能力，更是回籠資金的最重要來源。

強(qiáng)銷售與強(qiáng)回款并舉，將持續(xù)為負(fù)債大降提供保障。

數(shù)據(jù)顯示，2021年截至5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，回款率高達(dá)87.9%。平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。

另權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，恒大首5月權(quán)益銷售2727.5億元，穩(wěn)居行業(yè)龍頭。銷售的持續(xù)增長，回款的不斷增厚，為恒大降負(fù)債充實(shí)了“錢袋子”。

銷售增長勢頭迅猛，按恒大2022年銷售破萬億的目標(biāo)來看，加上過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新的營銷驅(qū)動(dòng)，恒大業(yè)績或?qū)⒂瓉砑铀籴尫牛蔀槌掷m(xù)降負(fù)債的最大內(nèi)生動(dòng)力。

分析人士認(rèn)為，這意味著自去年3月全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略以來，恒大在短短一年多的時(shí)間里，就實(shí)現(xiàn)了一條紅線變綠，有息負(fù)債降低了近3000億元，決心和成效可見一斑。

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“加法與減法”并用 嚴(yán)控土地儲(chǔ)備

在銷售和回款上，恒大采取做加法的戰(zhàn)略。而對待土地市場層面，恒大則主動(dòng)做起了“減法”。

恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市，土儲(chǔ)價(jià)值和性價(jià)比極高。這意味著，恒大全年嚴(yán)控土地儲(chǔ)備，充分利用現(xiàn)有超2億平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備“存貨”，便能足以支撐恒大的未來發(fā)展。

再加上在寸土寸金的深圳、廣州擁有的大量舊改項(xiàng)目，將為恒大提供源源不斷的可售貨源，進(jìn)而帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

恒大嚴(yán)控土地儲(chǔ)備無可厚非，畢竟目前實(shí)施密集的“兩集中供地”不僅考驗(yàn)房企的“錢袋子”，也考驗(yàn)著房企在全國謀篇布局的戰(zhàn)略魄力。在這種背景下，“贏者通吃，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)愈發(fā)凸顯。然而，當(dāng)下土地市場蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，面粉高于面包的情形屢見不鮮。

此外，土地市場較為火熱的剛性限價(jià)城市對房企短期籌措資金要求更高，因此可以說目前土地市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存。

對于恒大而言，有著豐富而又優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，因此并不急于參與不確定的土地市場競爭。

3

穩(wěn)信心 多元化發(fā)展開啟想象空間

恒大有息負(fù)債降低了近3000億元，彰顯的不僅僅是決心和成效，更是一種信心的體現(xiàn)。

要知道，在6月3日，恒大集團(tuán)舉行了一年一度的戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)，會(huì)上許家印再次展現(xiàn)了堅(jiān)定的降負(fù)債決心，“到今年6月30日，恒大至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠！”。

據(jù)悉，本次交流會(huì)可謂“大咖云集”，蘇中建設(shè)董事長笪鴻鵠、中鐵建設(shè)董事長梅洪亮、中建四局總經(jīng)理馬義俊、合肥建工董事長劉國福、南通三建董事長黃裕輝、金螳螂董事長朱興良、廣田控股董事長葉遠(yuǎn)西、寶鷹股份董事長古少明、新明珠陶瓷董事長葉德林、唯美陶瓷董事長謝悅增、索菲亞董事長江淦鈞、寶勝科技董事長楊澤元等知名企業(yè)家出席了現(xiàn)場會(huì)，另外有超過1000家合作伙伴以視頻形式參加了交流會(huì)。

如今兌現(xiàn)承諾，對于合作伙伴無疑是一種信心上的提升。

此外，恒大多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，更加值得期待以及極具想象空間。

目前，恒大已完成“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，旗下?lián)碛?大產(chǎn)業(yè)、4大上市平臺(tái)，提供了多樣化資本市場融資渠道，如5月曾配售2.6億股恒大汽車募集資金106億港元，夯實(shí)了公司現(xiàn)金流。

此外，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也將陸續(xù)分拆上市，屆時(shí)將進(jìn)一步充實(shí)資本實(shí)力。

伴隨著恒大正在逐步“變綠”，這更像是信心與實(shí)力的體現(xiàn)。

可以預(yù)見，未來隨著“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，一個(gè)愈發(fā)穩(wěn)健、具有想象空間的恒大將加速到來。

積極的減負(fù)舉措進(jìn)一步堅(jiān)定了投資者的信心。野村證券就強(qiáng)調(diào)，看好恒大的基本面。法國巴黎銀行在最新研報(bào)中表示恒大運(yùn)營良好，想象空間巨大。