作者：縱橫論市

最近不少人翻出馬云聊房價(jià)的老觀點(diǎn)，尤其是手里握著房子的朋友，以市值180萬左右房子為例，總琢磨順著他當(dāng)年的判斷，到2030年這套房到底能值多少錢。馬云唯一一次被大家視作對房價(jià)的再預(yù)測，是2019年的公開表態(tài)，而這套判斷邏輯，放到當(dāng)下的樓市里來看，居然越品越通。

其實(shí)馬云關(guān)于房地產(chǎn)的公開表態(tài)，從來不是網(wǎng)上傳的隨口說說，翻遍有權(quán)威來源的資料，從2013年到2019年就四條核心說法，自那之后，他再也沒公開聊過房價(jià)相關(guān)的話題。這六條跨越6年的觀點(diǎn)，核心始終一脈相承，2019年的那次表述，更是把之前的邏輯講得最透徹。

2013年雙十一，馬云第一次公開聊到房價(jià)，直言希望借著電商的力量把房價(jià)打下去。那會兒大家還覺得這是電商大佬的跨界暢想，可誰也沒想到，后來線上消費(fèi)的爆發(fā)，真的讓不少線下商業(yè)地產(chǎn)遇冷，臨街商鋪的價(jià)格波動，悄悄印證了他當(dāng)時(shí)的判斷。

2014年，他在給阿里員工的內(nèi)部信里說得更直白，直接鼓勵(lì)大家別買房、去租房。理由特別實(shí)在：背著高額房貸，日子過得緊巴巴，創(chuàng)業(yè)的勇氣、追求夢想的底氣都沒了，租房反而能保住生活品質(zhì)，職業(yè)選擇也能更靈活，不用被一套房子綁死在一個(gè)地方。

而最被大家熟知的“房價(jià)如蔥”，其實(shí)是媒體的夸張解讀，這話實(shí)際出自2017年4月的IT投資峰會，他當(dāng)時(shí)的原話是“過去8年房價(jià)大幅上漲，8年后中國最便宜的東西有可能就是房子”。同時(shí)他還提了個(gè)關(guān)鍵觀點(diǎn)：未來最珍貴的不是房子，是清潔的空氣、干凈的水、安全的食物，這話在當(dāng)時(shí)房價(jià)走高的背景下很另類，卻點(diǎn)出了房子的核心——終究要回歸居住屬性。

2019年阿里日的集體婚禮上，馬云作為證婚人再次聊到房子，說法更具體：“30年后，每對年輕人要養(yǎng)8個(gè)老人，還要管理5套房子，未來房子不值錢�！边@話里藏著兩個(gè)核心邏輯，一是人口結(jié)構(gòu)的變化，會慢慢改變住房的供需關(guān)系；二是房子的持有成本會越來越高，投資屬性會持續(xù)弱化。這也是他最后一次對房價(jià)的公開判斷，而這套邏輯，放在今天看依然站得住腳。

綜合這四次表態(tài)，馬云的觀點(diǎn)其實(shí)很清晰，從來不是說房子會一分不值，而是不看好房子作為投資品的未來，核心就兩點(diǎn)：一來房子的資產(chǎn)屬性會從金融品回歸居住品，價(jià)格慢慢回歸理性；二來不希望年輕人當(dāng)“房奴”，別耗盡六個(gè)錢包背房貸，耽誤了生活和個(gè)人發(fā)展。這兩點(diǎn)，當(dāng)下的樓市正在一步步印證。

那么順著這套邏輯，當(dāng)下一套180萬的房子，到2030年到底能值多少錢？其實(shí)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，但結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)、當(dāng)下的樓市調(diào)整節(jié)奏，能算出一個(gè)相對合理的區(qū)間，核心就一個(gè)：均價(jià)不算數(shù)，結(jié)構(gòu)性差異才是關(guān)鍵。

首先看整體的樓市調(diào)整趨勢，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國商品住宅銷售價(jià)格同比下跌2.8%，2025年跌幅收窄至2.3%，整體是溫和調(diào)整的狀態(tài)，沒有大起大落，正朝著回歸理性的方向走。

克而瑞2026年4月最新研報(bào)也預(yù)判，未來5年全國樓市仍會維持這個(gè)節(jié)奏，核心城市房價(jià)趨穩(wěn)，三四線城市則會繼續(xù)去泡沫，整體年均跌幅大概率維持在2%-3%。按這個(gè)均值計(jì)算，5年累計(jì)跌幅大概在10%-15%，一套180萬的房子，5年后均價(jià)大概在153萬-162萬。

這個(gè)價(jià)格，基本能回歸到國際公認(rèn)的合理租售比區(qū)間——1:200到1:300，也就是200-300個(gè)月的租金能收回本金，而這正是馬云一直強(qiáng)調(diào)的“房子回歸居住屬性”的核心指標(biāo)，從這一點(diǎn)來看，市場的調(diào)整，正契合他當(dāng)年的判斷。

但千萬別拿這個(gè)均價(jià)套自己的房子，大城市和小城市的房價(jià)走勢，差距遠(yuǎn)比想象中大，兩個(gè)真實(shí)的市場案例，就能把這個(gè)差異講明白。

一線城市北京，順義、房山等近郊的80平兩居室，目前市場價(jià)約180萬，月租金能到6000元，租售比大概1:250，本身就接近合理區(qū)間。而且近郊雖不如核心區(qū)，但有基礎(chǔ)的交通和生活配套，真實(shí)居住需求在，抗跌性自然強(qiáng)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2025年北京近郊住宅價(jià)格同比微漲0.5%，預(yù)判未來5年基本會穩(wěn)中有漲，這套180萬的房子，5年后大概率能保持在170萬-180萬，甚至小幅升值。

反觀三四線城市河南洛陽，主城區(qū)的高端改善房約180萬，月租金卻只有2500元，租售比高達(dá)1:720，遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間，泡沫相對明顯。這類城市的問題在于，人口持續(xù)外流，住房庫存高企，真實(shí)的居住需求撐不起高房價(jià)�？硕鸬难袌�(bào)顯示，2025年洛陽房價(jià)同比下跌3.1%，預(yù)判未來5年年均跌幅會在3%-4%，5年累計(jì)跌幅15%-20%，這套180萬的房子，5年后價(jià)格大概率會跌到120萬-135萬。

除了城市差異，房子的房齡和品質(zhì)，也是影響價(jià)格的關(guān)鍵，這同樣契合“居住屬性為王”的邏輯。同樣180萬的房子，房齡10年以內(nèi)的次新房，帶電梯、物業(yè)好，不管是大城市還是小城市，抗跌性都比房齡20年以上的老破小強(qiáng)。

比如蘇州工業(yè)園區(qū)的次新房，2025年價(jià)格基本持平，而老城區(qū)的老破小，價(jià)格同比下跌2.2%。原因很簡單，次新房的居住體驗(yàn)更好，更能滿足當(dāng)下購房者的需求，而老破小除了地段，幾乎沒有居住優(yōu)勢，自然慢慢被市場冷落。

說到底，馬云當(dāng)年對房價(jià)的判斷，本質(zhì)上是看透了房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律：當(dāng)房子不再是“閉眼買就能漲”的投資品，最終決定它價(jià)值的，永遠(yuǎn)是居住屬性和真實(shí)的供需關(guān)系。

一套180萬的房子，到2030年的價(jià)格，從來不是靠單純的數(shù)字預(yù)判，而是看它在哪個(gè)城市、哪個(gè)地段，有沒有優(yōu)質(zhì)的配套，能不能滿足當(dāng)下購房者的居住需求。

對于普通人來說，順著這個(gè)邏輯做選擇就夠了：買房若是自住，只要配套合適、生活方便，漲跌其實(shí)沒那么重要，畢竟房子是用來住的；若是想著靠買房投資，當(dāng)下的樓市環(huán)境，真的要多掂量掂量，別再抱著過去的老想法。