來源：觀點(diǎn)指數(shù)

摘要：16家樣本企業(yè)中，14家收入負(fù)增長(zhǎng)、占比達(dá)88%，寫字樓市場(chǎng)供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面?zhèn)鲗?dǎo)至企業(yè)端。

觀點(diǎn)指數(shù) 在4月24日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《筑底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發(fā)展報(bào)告》中，其認(rèn)為，隨著市場(chǎng)逐漸探底，預(yù)計(jì)2026年企業(yè)營(yíng)收降幅將逐步收窄。

辦公租賃市場(chǎng)表現(xiàn)上，觀點(diǎn)指數(shù)篩選重點(diǎn)八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監(jiān)測(cè)辦公物業(yè)的平均租金走勢(shì)情況。

數(shù)據(jù)來源：同花順，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從數(shù)據(jù)來看，2026年3月，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)八城寫字樓租金整體表現(xiàn)為環(huán)比回暖、同比仍弱的修復(fù)態(tài)勢(shì)，八城均值環(huán)比上漲8.38%至2.67元/平方米/天，但這主要由個(gè)別城市租金出現(xiàn)大幅波動(dòng)所拉動(dòng)，市場(chǎng)整體并未形成普漲格局。

綜合當(dāng)前數(shù)據(jù)和市場(chǎng)環(huán)境，重點(diǎn)八城平均租金在連續(xù)深度調(diào)整后，已逐漸接近底部區(qū)域，繼續(xù)大幅下探的空間有限。北京、上海、廣州等核心一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓憑借其地段和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，抗跌性更為突出。而二線城市及部分一線城市的非核心區(qū)域，仍將面臨較長(zhǎng)的去庫(kù)存周期和租金壓力。

“以價(jià)換量”仍是主旋律。盡管部分城市租金出現(xiàn)環(huán)比上漲，但多數(shù)城市同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，高空置率問題依然嚴(yán)峻。業(yè)主方為吸引和留住客戶，預(yù)計(jì)將繼續(xù)采取靈活的租金策略和優(yōu)惠措施。

同時(shí)，全國(guó)辦公樓市場(chǎng)竣工面積大幅下滑，短期內(nèi)緩解了新增供應(yīng)壓力，為租金企穩(wěn)創(chuàng)造了條件。

空置率表現(xiàn)上，戴德梁行數(shù)據(jù)披露，進(jìn)入2026年一季度，一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率表現(xiàn)分化加劇，行業(yè)正從全面調(diào)整邁向結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。

具體來看，北京以15.79%的空置率，成為四城中唯一實(shí)現(xiàn)環(huán)比與同比雙降的城市，主要是自2025年以來，其新增供應(yīng)面積持續(xù)處于低位，為存量資產(chǎn)的消化提供了寶貴的時(shí)間窗口，空置率得以從2024年四季度的18.3%穩(wěn)步回落。

相比之下，上海、廣州、深圳的空置率均維持在20%以上的較高水平，但內(nèi)部表現(xiàn)各有不同。上海空置率23.6%，維持高位，單季度穩(wěn)步回暖的市場(chǎng)需求（凈吸納量超21萬(wàn)平方米）有效對(duì)沖了部分供應(yīng)壓力。廣州的空置率溫和上行至22.1%，市場(chǎng)在波動(dòng)中尋找平衡。深圳則以29.8%的空置率繼續(xù)領(lǐng)跑，持續(xù)釋放的新增供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重因素，使其去化壓力較大。

盡管一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已出現(xiàn)空置率的結(jié)構(gòu)性改善，北京市場(chǎng)也率先出現(xiàn)企穩(wěn)回升的積極信號(hào)，但租金下行壓力仍未緩解，以價(jià)換量更是成為行業(yè)常態(tài)，這種量穩(wěn)價(jià)跌的市場(chǎng)格局，直接傳導(dǎo)至企業(yè)經(jīng)營(yíng)端，轉(zhuǎn)化為內(nèi)地寫字樓業(yè)務(wù)收入的普遍下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績(jī)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如上圖所列示，2025年，樣本企業(yè)內(nèi)地寫字樓業(yè)務(wù)收入表現(xiàn)為普降、分化以及韌性并存的走勢(shì)。

16家樣本企業(yè)中，14家收入負(fù)增長(zhǎng)、占比達(dá)88%，僅2家正增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面?zhèn)鲗?dǎo)至企業(yè)端。

部分企業(yè)受特定項(xiàng)目交付或區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)過剩影響，跌幅較深。其中同比降幅超10%的樣本企業(yè)包括陸家嘴集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華潤(rùn)置地、越秀房托、招商局商業(yè)房托以及保利發(fā)展，受高供應(yīng)、高空置、租金深跌沖擊最為顯著。

招商蛇口、恒隆地產(chǎn)、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、中國(guó)國(guó)貿(mào)、新鴻基等降幅區(qū)間在5%-10%之間，主要以港資與央企為主，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比高，但仍難抵市場(chǎng)整體下行。

即便是行業(yè)頭部企業(yè)也難以獨(dú)善其身。中海商業(yè)作為營(yíng)收規(guī)模最大的企業(yè)，全年寫字樓業(yè)務(wù)收入34.7億元，同比微跌2.80%。其中一線城市及新一線城市收入占比達(dá)88.5%，三年以上寫字樓項(xiàng)目平均出租率為80%。

盡管市場(chǎng)大環(huán)境疲軟，但仍有少數(shù)企業(yè)打破僵局，實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，其中包括金地商置及北辰實(shí)業(yè)。

值得一提的是，以中海商業(yè)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)等為代表的商辦運(yùn)營(yíng)商抗跌性表現(xiàn)突出，全年?duì)I收降幅控制在5%以內(nèi)，核心在于一線城市核心資產(chǎn)占比高、租戶優(yōu)質(zhì)、出租率穩(wěn)定、租金跌幅小。

樣本企業(yè)收入下滑幅度的分化，也反映出寫字樓行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化格局進(jìn)一步深化。中海商業(yè)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)等聚焦核心城市核心商圈、主打高端定位的企業(yè)，憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、穩(wěn)定的高端租戶結(jié)構(gòu)及專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，能夠最大限度降低市場(chǎng)調(diào)整帶來的沖擊，收入下滑幅度顯著低于行業(yè)平均水平。

而布局相對(duì)分散、資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊的企業(yè)，在市場(chǎng)下行周期中，面臨更大的租金下行與租戶流失壓力，收入下滑幅度更為明顯。

從企業(yè)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，2025年是內(nèi)地寫字樓市場(chǎng)的“出清之年”，寫字樓資產(chǎn)年度收入表現(xiàn)多受到?jīng)_擊。同時(shí)，以中國(guó)金茂、九龍倉(cāng)集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)等為代表的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖未單獨(dú)披露寫字樓收入，但其整體投資物業(yè)收入同樣承壓。這主要由于寫字樓在它們的物業(yè)組合中占據(jù)核心地位，該板塊收入的下滑直接引發(fā)了整體收入的增長(zhǎng)乏力乃至倒退。

隨著市場(chǎng)逐漸探底，預(yù)計(jì)2026年企業(yè)營(yíng)收降幅將逐步收窄。未來的增長(zhǎng)將不再依賴單純的租金上漲，而是取決于“資產(chǎn)管理能力”與“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力”的比拼。

辦公市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域，據(jù)中小企業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)（SMEDI）錄得89.6，繼2月環(huán)比上行后保持平穩(wěn)運(yùn)行。

在中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)企穩(wěn)回升、辦公需求溫和復(fù)蘇的背景下，本期靈活辦公行業(yè)整體擴(kuò)張態(tài)勢(shì)依舊偏弱。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，期內(nèi)樣本企業(yè)內(nèi)地辦公中心外拓?cái)?shù)量與布局企業(yè)覆蓋面較上期均出現(xiàn)大幅縮減，僅有創(chuàng)富港及高格辦公空間兩家機(jī)構(gòu)有新項(xiàng)目亮相，成為市場(chǎng)為數(shù)不多的增量亮點(diǎn)。

據(jù)創(chuàng)富港官微披露，2026年在鞏固現(xiàn)有九大城市布局的基礎(chǔ)上，將南京、蘇州、重慶三大城市納入核心擴(kuò)張序列。期內(nèi)南京、蘇州已完成首店選址，重慶首店選址也已確定，整體推進(jìn)節(jié)奏符合預(yù)期。

同期，高格辦公空間在上海靜安區(qū)匯能大悅中心推出“格悅臻享空間”全新產(chǎn)品線，立足蘇河灣核心區(qū)位，打造地標(biāo)級(jí)高端靈活辦公產(chǎn)品。該系列產(chǎn)品錨定市場(chǎng)上對(duì)高品質(zhì)、定制化辦公空間的需求缺口，目標(biāo)客群聚焦跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部等，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高端化升級(jí)。

現(xiàn)階段行業(yè)擴(kuò)張模式已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，輕資產(chǎn)整合與空間互聯(lián)逐步替代重資產(chǎn)新開。

本文節(jié)選自《筑底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發(fā)展報(bào)告》