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在城市更新與人口老齡化的背景下，加裝電梯作為提升老舊小區(qū)宜居水平的重要舉措，有效破解了“懸空老人”出行難題。然因涉及多方利益主體，該政策在實(shí)施過(guò)程中易產(chǎn)生糾紛。

本期分享的是一起因加裝電梯權(quán)益歸屬引發(fā)的二手房交易糾紛案。該案判決明確加裝電梯權(quán)益隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移，未予另行約定時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)視為已包含增設(shè)電梯費(fèi)用，使用權(quán)由買(mǎi)受人承繼。該規(guī)則明晰權(quán)責(zé)邊界，促進(jìn)市場(chǎng)主體完善交易條款，為城市更新提供了司法指引。該案例獲評(píng)2025年度全國(guó)法院優(yōu)秀案例。

錢(qián)某園訴陸某萍房屋買(mǎi)賣(mài)合同案

裁判要旨

老舊多層住宅加裝電梯具有其作為共有部分的從屬性，建筑物區(qū)分所有權(quán)人自取得專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)，便依法取得了共有部分的共有權(quán)。除非當(dāng)事人另有約定補(bǔ)償款或其他權(quán)利對(duì)價(jià)，否則房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)視為包含了增設(shè)電梯的相關(guān)費(fèi)用，加裝電梯的后續(xù)使用權(quán)益應(yīng)一并轉(zhuǎn)移由買(mǎi)受人承繼。

關(guān)鍵詞

房屋買(mǎi)賣(mài) / 未予約定 / 加裝電梯 / 權(quán)益歸屬 / 對(duì)價(jià)認(rèn)定

案例撰寫(xiě)人

何詰彌、譙燁

法官解讀

譙燁，上海市徐匯區(qū)人民法院民事審判庭法官助理。曾獲全國(guó)法院學(xué)術(shù)討論會(huì)優(yōu)秀論文獎(jiǎng)，上海法院系統(tǒng)學(xué)術(shù)討論會(huì)特等獎(jiǎng)，參與撰寫(xiě)案例獲評(píng)全國(guó)法院優(yōu)秀案例，多篇信息獲最高人民法院刊錄批示。

01

基本案情

2021年7月，案涉房屋所在樓棟簽訂加梯協(xié)議并完成分?jǐn)傎Y金的付款。原告錢(qián)某購(gòu)房前于現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)加梯工程已近尾聲，且被告陸某聲稱(chēng)其已付清全部分?jǐn)傎M(fèi)用，并反復(fù)有意強(qiáng)調(diào)電梯加裝好之后即可安心使用、非常方便。

2022年2月，原、被告就案涉房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，其中關(guān)于加裝電梯及因加裝電梯新增的圍護(hù)結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備的約定條款，雙方未予勾選。

2023年11月4日，案涉小區(qū)居民自治組織啟用電梯卡，原告申領(lǐng)被拒。經(jīng)多方了解，系被告此前曾主動(dòng)聯(lián)系居委會(huì)、物業(yè)和電梯安裝單位，仍舊以業(yè)主身份明確表示不需要電梯卡，且提出希望退還之前已付的加裝電梯分?jǐn)傎M(fèi)用。

由于被告的惡意阻礙，原告無(wú)法獲取應(yīng)得的電梯卡，嚴(yán)重影響了日常生活，遂涉訟，請(qǐng)求判令：1. 確認(rèn)案涉房屋所在樓棟的加裝電梯之相關(guān)權(quán)利歸屬原告，被告配合原告辦理電梯卡申領(lǐng)手續(xù)；2. 被告賠償原告違約金500元。被告辯稱(chēng)，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。雙方交易標(biāo)的物為案涉房屋本身，與所在樓棟的加裝電梯無(wú)涉。簽訂合同之時(shí)，電梯能否最終安裝尚不確定，被告不可能于該時(shí)承諾電梯事宜。如原告將被告已支付的加裝電梯分?jǐn)傎M(fèi)用全額返還被告，則對(duì)電梯的相關(guān)權(quán)利歸屬原告無(wú)異議。被告并無(wú)違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約金。

02

裁判結(jié)果

03

裁判思路

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04

案例評(píng)析

一、加裝電梯權(quán)益應(yīng)由買(mǎi)受人繼受取得

（一）加裝電梯的物權(quán)定性

電梯雖可作為獨(dú)立之物，但附著于建筑物之上的加裝電梯與房屋住宅互相結(jié)合，非經(jīng)毀損或變更無(wú)法分離，兩者形成了民法學(xué)原理上的附合。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典）第三百二十二條規(guī)定，加裝電梯屬于附合于不動(dòng)產(chǎn)之上的情形，基于物盡其用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值考量，其產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)相一致。

再者，加裝電梯作為改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，屬于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，具有公共屬性。由于住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬建筑物區(qū)分所有權(quán)，即分為專(zhuān)有部分與共有部分，實(shí)踐中既有住宅增設(shè)電梯不可避免占用業(yè)主建筑物之樓道等共有部位，未占業(yè)主屋內(nèi)專(zhuān)有部分。因此，電梯加裝完成后也應(yīng)同屬共有部分之產(chǎn)權(quán)歸屬，為樓棟內(nèi)全體業(yè)主共同所有。

（二）加裝電梯的權(quán)益歸屬

根據(jù)民法典第二百七十三條規(guī)定，住宅電梯加裝完成后，基于建筑物附屬設(shè)施的從屬性，建筑物區(qū)分所有權(quán)人自取得專(zhuān)有部分物權(quán)之時(shí)，一并取得對(duì)共有部分所享有的共有與管理的權(quán)利。

本案中，在被告完成案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，其對(duì)建筑物共有部分所享有的共有權(quán)益由買(mǎi)受人概括承受，原告既在原建筑物區(qū)分所有的范圍內(nèi)享有電梯的使用權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)案涉電梯后續(xù)的維護(hù)費(fèi)、電費(fèi)等日常開(kāi)銷(xiāo)，并配合所在樓棟內(nèi)其他業(yè)主共同管理、文明使用電梯。

此外，居民自治組織應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮良性引導(dǎo)之效，為原告使用電梯提供必要協(xié)助，不應(yīng)以新老業(yè)主間存有糾紛為由拒絕原告申領(lǐng)電梯卡的相關(guān)請(qǐng)求。且原告作為案涉房屋的新產(chǎn)權(quán)人，無(wú)需以原業(yè)主之配合為前提方能獲得使用加裝電梯之便。

二、未約定情況下如何認(rèn)定加裝電梯的對(duì)價(jià)支付

（一）合同補(bǔ)缺制度的適用

界定合同當(dāng)事人合意的范圍是否以合同書(shū)為準(zhǔn)，需要考慮當(dāng)事人在合同書(shū)之外所作出的允諾、約定等內(nèi)容是否符合特定的條件，從而成為合同的組成部分。約定不明經(jīng)由合同解釋仍不得推斷當(dāng)事人合意的情況下才能進(jìn)入漏洞填補(bǔ)程序，如此亦能合理限制法官漏洞填補(bǔ)權(quán)。

民法典第五百一十條規(guī)定了當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款、報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。從內(nèi)容上看，該規(guī)范性質(zhì)屬于任意性規(guī)定。一方面，前一分句規(guī)定的僅是當(dāng)事人再交涉的行為義務(wù)，而非結(jié)果義務(wù)。另一方面，后一分句中所使用的“或者”二字，從文義上賦予了法官自由裁量權(quán)。第五百一十條的功能在于輔助指引法官裁量，而不能單獨(dú)作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，仍需法官將合同正本、附件及與合同訂立有關(guān)的所有磋商信息材料互相結(jié)合，全面審查，以期了解當(dāng)事人訂立合同的意圖、目的，判斷出合同缺陷內(nèi)容的應(yīng)有之義。

（二）加裝電梯的權(quán)益對(duì)價(jià)

就本案而言，關(guān)于加裝電梯的對(duì)價(jià)支付，在案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同中并未明確約定，當(dāng)雙方嗣后無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)按合同項(xiàng)下其他相關(guān)條款或交易習(xí)慣予以確定。

一方面，從文本內(nèi)容來(lái)看，案涉合同明確區(qū)分“設(shè)備”及“房屋附屬設(shè)備”二者，可見(jiàn)房屋相關(guān)的共有部分及附屬設(shè)施通常是房屋價(jià)值的一部分。加裝電梯雖未在合同中明確標(biāo)價(jià)，但從“房屋”這一概念的通常文義理解，其應(yīng)涵蓋與房屋正常使用和價(jià)值相關(guān)的附屬設(shè)施，電梯在建成后屬于建筑物的共有部分，與房屋緊密關(guān)聯(lián)。

另一方面，從雙方交易全過(guò)程來(lái)看，被告于房屋出售前表示其已足額支出加裝電梯的分?jǐn)傎Y金，原告購(gòu)房前于現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)之時(shí)電梯圍欄業(yè)已建好，使購(gòu)房者有理由相信房屋已具備電梯配套的便利，進(jìn)而愿意為房屋支付更高的對(duì)價(jià)。從日常生活經(jīng)驗(yàn)與交易習(xí)慣來(lái)看，若賣(mài)方未明確告知電梯需另行付費(fèi)或有其他對(duì)價(jià)待付，購(gòu)房者認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款已包含加裝電梯之對(duì)價(jià)則具有合理的信賴(lài)基礎(chǔ)。

再者，案涉房屋交易完成后直至雙方因電梯退費(fèi)發(fā)生糾紛之時(shí)，被告始向原告主張另行支付加梯費(fèi)用，距房屋交易完成已近兩年，與大額交易中行使價(jià)款請(qǐng)求權(quán)的一般合理期間明顯不符。

綜上，法院認(rèn)定案涉房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)際已包含加裝電梯的權(quán)益對(duì)價(jià)更具高度蓋然性。

（評(píng)析部分僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)）

05

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

第五百一十條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

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來(lái)源丨上海市高級(jí)人民法院、上海市徐匯區(qū)人民法院

高院供稿部門(mén)：研究室（發(fā)展研究中心）

案例撰寫(xiě)人：何詰彌、譙燁

責(zé)任編輯：邱悅、牛晨光

編輯：孫小敏

聲明丨轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自“上海高院”公眾號(hào)

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上觀(guān)號(hào)作者：浦江天平