最近跟幾個(gè)做房產(chǎn)中介的朋友吃飯，聊起市場(chǎng)行情，大家都不約而同提到了一個(gè)現(xiàn)象：看房的人少了，掛牌的房子多了，尤其是某些類型的房源，價(jià)格松動(dòng)得特別明顯。

一位在鏈家干了八年的老店長(zhǎng)跟我說了句大實(shí)話：“現(xiàn)在不是房子不好賣，是有些房子真的不好賣了。房東如果不肯降價(jià)，可能掛一年都賣不出去?！?/p>

這話聽著扎心，但細(xì)想一下，背后其實(shí)藏著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的深刻變化。

年輕人開始用腳投票，越來越多的人選擇租房代替買房。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市租房率持續(xù)攀升，尤其是一線和強(qiáng)二線城市，年輕人的購(gòu)房年齡正在不斷推遲。

與此同時(shí)，自由職業(yè)者數(shù)量突破兩億，這些人不再需要每天早晚高峰擠地鐵通勤，對(duì)地段的執(zhí)念正在淡化。

再加上人口結(jié)構(gòu)的變化——新生兒減少、老齡化加深——我們真的需要那么多房子嗎？

供需關(guān)系正在悄然逆轉(zhuǎn)。今天咱們就來聊聊，接下來哪些房子可能面臨持續(xù)的降價(jià)壓力。不是制造焦慮，而是讓大家心里有個(gè)數(shù)，該避坑的避坑，該準(zhǔn)備的準(zhǔn)備。

一、沒有電梯的老破小，年輕人真的不看了

我表妹去年在北京看房，預(yù)算300萬(wàn)出頭，中介帶她看了好幾套南三環(huán)的老房子——90年代建、六層沒電梯、小區(qū)連個(gè)正經(jīng)大門都沒有。

她看完跟我說了句大實(shí)話：“哥，我爬完六樓腿都軟了，就算房子白送我，我都不想每天爬這樓?！?/p>

這就是現(xiàn)在年輕人的真實(shí)想法。

以前大家買老破小，圖的是地段好、總價(jià)低，先上車再說。但現(xiàn)在這批年輕人想明白了：房子是拿來住的，不是拿來熬的。

我查了貝殼的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州這些城市，無電梯的老小區(qū)房源掛牌量比去年同期漲了將近兩成，但帶看量反而在下降。成交周期普遍拉長(zhǎng)到八九個(gè)月，有的掛了一年多還在那掛著。

我一個(gè)朋友在成都做中介，他說現(xiàn)在帶客戶看房，一聽說“六樓沒電梯”，直接就不去了。哪怕價(jià)格比同地段電梯房便宜三四十萬(wàn)，年輕人也不愿意。

為什么？

一是通勤已經(jīng)夠累了，回家還得爬樓，這日子沒法過。

二是外賣小哥也不愿意爬六樓，有時(shí)候外賣都不送上門，讓你下樓拿。

三是有了孩子更麻煩，推個(gè)嬰兒車上下樓，簡(jiǎn)直要命。

四是家里老人偶爾來住，爬上爬下根本不現(xiàn)實(shí)。

還有一個(gè)很多人忽略的問題：這類房子的買家群體正在急劇萎縮。 以前買老破小的主力是剛需年輕人，但現(xiàn)在這幫人寧愿多花點(diǎn)錢買遠(yuǎn)一點(diǎn)的新房，或者干脆繼續(xù)租房，也不愿意為了“上車”而委屈自己。

所以你看現(xiàn)在的市場(chǎng)，老破小降價(jià)最狠。北京有些非核心區(qū)的老房子，價(jià)格已經(jīng)回調(diào)到2017年的水平。上海的一些“老公房”，掛牌價(jià)比高點(diǎn)跌了15%到20%。

如果你手里有這類房子，建議認(rèn)真考慮一下：是繼續(xù)扛著等漲價(jià)，還是趁著還能賣出去的時(shí)候早點(diǎn)出手？

二、遠(yuǎn)郊新區(qū)的房子，住進(jìn)去才知道坑在哪

去年有個(gè)讀者給我留言，說他在鄭州航空港區(qū)買了套房，當(dāng)時(shí)覺得撿了個(gè)大便宜——單價(jià)才八千多，比市區(qū)便宜一半還多。

結(jié)果交房住進(jìn)去之后，才發(fā)現(xiàn)問題來了：

第一，上班太遠(yuǎn)了。 他在鄭東新區(qū)上班，單程通勤一個(gè)半小時(shí)，每天來回三個(gè)小時(shí)。早上六點(diǎn)半出門，晚上八點(diǎn)到家，吃完飯洗個(gè)澡就該睡了。周末只想躺著，根本不想動(dòng)。

第二，周邊配套基本沒有。 小區(qū)門口只有兩個(gè)小超市和一個(gè)沙縣小吃。想買點(diǎn)好的菜？得開車20分鐘去市區(qū)的菜市場(chǎng)。想出去吃頓好的？最近的商場(chǎng)也在十幾公里外。

第三，孩子上學(xué)是個(gè)大問題。 周邊的學(xué)校要么是村小，要么是新掛牌的分校，教學(xué)質(zhì)量根本沒法跟市區(qū)比。

他現(xiàn)在想把房子賣了換到市區(qū)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：掛牌價(jià)比買入價(jià)還低了五萬(wàn)，而且掛了大半年，看房的只有兩三個(gè)人。

這就是遠(yuǎn)郊新區(qū)的尷尬——規(guī)劃很美好，現(xiàn)實(shí)很骨感。

前幾年各地都在搞新城、新區(qū)，規(guī)劃圖做得跟花園城市似的，但真正能落地的沒幾個(gè)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入慢、人口流入慢、配套建設(shè)慢，結(jié)果就是房子蓋了一大片，住進(jìn)去的人沒多少。

有個(gè)現(xiàn)象特別能說明問題：晚上看亮燈率。你去遠(yuǎn)郊那些樓盤看看，晚上七八點(diǎn)鐘，亮燈的沒幾戶。沒人住，就說明沒有真實(shí)需求支撐。

這類房子的降價(jià)壓力會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)楣┙o太多了，但愿意接盤的人太少了。

如果你正在考慮買遠(yuǎn)郊的房子，建議你先做一件事：選個(gè)工作日，早上從那里出發(fā)去你上班的地方，實(shí)際跑一趟通勤。如果超過一個(gè)小時(shí)，建議你再想想。

三、文旅度假房，買得起住不起，賣不掉

我大舅前幾年在海南買了套度假房，當(dāng)時(shí)覺得特別好——冬天去住倆月，暖和；夏天租出去，還能收點(diǎn)租金。

結(jié)果買了之后才發(fā)現(xiàn)，這筆賬根本不是那么算的。

首先是持有成本。 物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、維修基金，一年下來七八千。房子空著的時(shí)候，這些錢等于白花。

其次是租金根本沒那么高。 海南的旅游有淡旺季，旺季確實(shí)能租個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，但淡季基本租不出去。平均下來，一年的租金收入也就兩三萬(wàn)，刨去成本，到手沒多少。

最要命的是，想賣的時(shí)候根本賣不掉。 他前年想把這套房子賣了換點(diǎn)錢，結(jié)果發(fā)現(xiàn)同小區(qū)掛了幾十套，價(jià)格一家比一家低。他現(xiàn)在掛牌價(jià)比買入時(shí)低了十萬(wàn)，還是沒人問。

為什么文旅度假房這么難賣？

因?yàn)橘I家群體太小了。 愿意在海南買房的，要么是退休老人，要么是有點(diǎn)閑錢的中產(chǎn)。但這兩類人增長(zhǎng)都很慢，而供應(yīng)量卻在不斷增加。

而且現(xiàn)在交通更方便了。 以前去海南得坐飛機(jī)住酒店，現(xiàn)在高鐵通了、民宿多了，花幾千塊就能住上一個(gè)月，何必花大幾十萬(wàn)買一套房子？

還有一個(gè)趨勢(shì)值得注意：年輕人對(duì)這類房子的興趣更低。他們寧愿把錢花在旅行上，一年換一個(gè)地方住，也不愿意被一套房子綁住。

如果你手里有文旅度假房，建議認(rèn)真評(píng)估一下：你是真的需要它，還是被“有一套度假房”這個(gè)概念給套住了？

四、公寓和商住樓，買的時(shí)候便宜，賣的時(shí)候難

公寓和商住樓，一直是樓市里的“爭(zhēng)議品種”。優(yōu)點(diǎn)很明顯：總價(jià)低、地段好、不限購(gòu)。但缺點(diǎn)也同樣明顯。

我一個(gè)朋友在上海買了一套loft公寓，當(dāng)時(shí)覺得特別好——四五十萬(wàn)就能在上海有一套自己的房子，太值了。

但住了兩年之后，他發(fā)現(xiàn)了很多問題：

首先，水電費(fèi)貴。 公寓是商用水電，比民用水電貴一倍還多。夏天開空調(diào)，一個(gè)月電費(fèi)七八百。

其次，沒有天然氣。 做飯只能用電磁爐，炒菜總覺得差點(diǎn)意思。

最重要的是，轉(zhuǎn)手太難了。 他想把這套公寓賣了換住宅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：公寓的稅費(fèi)特別高，光增值稅就要交差價(jià)的20%左右。而且銀行對(duì)公寓的貸款政策收緊，很多銀行不給公寓做按揭，買家必須全款。

他現(xiàn)在這套公寓掛了一年多了，價(jià)格降了兩次，還是沒人接盤。

如果你正在考慮買公寓，建議你想清楚幾個(gè)問題：

你買它是為了自住還是投資？如果是自住，你能接受商用水電、沒有天然氣、鄰居可能是公司或民宿嗎？如果是投資，你考慮過轉(zhuǎn)手稅費(fèi)和貸款限制嗎？

寫在最后：房子是用來住的，不是用來扛的

說了這么多，其實(shí)就一個(gè)意思：現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)過了“閉眼買就能賺”的階段。

以前大家買房，想的都是“先上車再說”，哪怕房子差點(diǎn)、遠(yuǎn)點(diǎn)，先占個(gè)坑，反正房?jī)r(jià)會(huì)漲。

但現(xiàn)在不一樣了。人口在減少，年輕人的觀念在變，供需關(guān)系在逆轉(zhuǎn)。有些房子，買了真的可能砸手里。

那普通人應(yīng)該怎么辦？

第一，別為了買房而買房。 如果你暫時(shí)不需要、預(yù)算不夠，就繼續(xù)租房。租房不丟人，背一身債才難受。

第二，買房之前，先問自己三個(gè)問題： 這套房子我真的需要嗎？我能負(fù)擔(dān)得起嗎？如果以后想賣，有人接盤嗎？

第三，別信那些“抄底”的說法。 真正的底不是你能抄到的。根據(jù)自己的實(shí)際需求來，別被市場(chǎng)的情緒帶偏。

第四，如果手里有上面說的那幾類房子，建議認(rèn)真考慮一下： 是繼續(xù)持有等漲價(jià)，還是趁著還能賣出去的時(shí)候早點(diǎn)出手？

房子終歸是用來住的。住得舒服、負(fù)擔(dān)得起、不影響生活質(zhì)量，這才是買房的意義。

你覺得呢？你現(xiàn)在住的房子，有沒有遇到這些問題？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊。