去年以來，豪宅市場可謂有點(diǎn)瘋狂。

廣州保利玥璽灣、深圳灣澐璽、信悅灣等豪宅項目，銷售額和最高房源單價，不斷刷新記錄。

根據(jù)中指統(tǒng)計，2025年，25個重點(diǎn)城市中，1000萬以上新房成交表現(xiàn)持續(xù)活躍。尤其在一線城市，大平層幾乎成了高端改善和頂豪客群共同追逐的主流產(chǎn)品。

豪宅越貴越好賣，啥原因？

因為當(dāng)房子進(jìn)入千萬級甚至更高總價段，客戶真正敏感的，往往不再只是價格，而是產(chǎn)品本身是否足夠稀缺，是否能匹配他們對生活方式的想象。

換句話說，大平層豪宅的競爭，已經(jīng)從“面積夠不夠大”，進(jìn)入到“空間夠不夠好”的階段。

從近兩年的熱銷明星項目來看，大平層豪宅的產(chǎn)品邏輯，正在發(fā)生新的變化。

尺度升級

居住體驗做到極致

大平層豪宅的尺度感，不只是建筑面積決定的。

真正影響空間體驗的，還包括兩個重要指標(biāo)：層高和面寬。

先看層高。

層高決定縱向舒展感，面寬決定橫向展開感。尤其是大平層，本身就是橫向展開的產(chǎn)品，客餐廳、主臥、陽臺、景觀面都在拉長。如果面寬做得很大，但層高跟不上，空間反而容易顯得扁平、壓抑。

自從住建部大力推廣好房子，并要求新建住宅層高不低于3米以來，大平層豪宅在層高指標(biāo)上也卷起來了。

目前來看，普通住宅層高基本上都會做到3.15米以上，大部分大平層戶型則拉升到3.3米以上，30公分足以改變空間氣場，讓空間顯得更闊綽大氣，更有呼吸感。

但也有不少豪宅項目更激進(jìn)，直接拉高到3.5米以上。比如深圳灣澐璽全部戶型都提高到3.6米，堪稱深圳住宅最高。

再就是面寬。

相比層高，面寬對客戶的感知更直接。

大平層豪宅都很講究南向面寬，大部分也都做到四開間朝南設(shè)計，像200平以上的大戶型，南向面寬16米以上基本是及格線了。

比如溫嶺綠城·湖境月華建面約200㎡戶型，南向四開間，約16.8米面寬，四開間朝南，采光和觀景視野都絕佳。

而更優(yōu)秀的大戶型，南向面寬可以做到18米甚至20米。

南京中?！そ暇列?00平戶型，和南京華瑞璽建面約200-220㎡高層，整體面寬差不多18米，保障了居住空間的尺度。

而蘇州旭輝和悅塘前雅院項目，建面約220平米戶型，整體面寬達(dá)到了約21.8米，卷得離譜了。

大平層院墅化

空中庭園成為核心賣點(diǎn)

不管是有錢人還是普通人，睡不過一張床，一個家庭的剛性居住需求其實是差不多的。120㎡和180-200㎡的四房之間的差別，如果單純是把客廳和各個房間放大，其實意義不大。總價高了許多，功能卻不變。而且單個空間太大，還會給人“不聚氣”的感覺。

換句話說，大平層產(chǎn)品，空間設(shè)計上，不能簡單放大，而是要做加法，做出新的空間體驗。

這也是近年來“平層院墅化”越來越明顯的原因。

所謂大平層院墅化，就是把別墅里的庭院、露臺、多功能場景等體驗，直接搬進(jìn)大平層，讓大平層也能擁有別墅的松弛感和度假感。

1、入戶花園

隨著入戶光廳成為標(biāo)配，現(xiàn)在很多大平層又引入了入戶庭園的設(shè)計，業(yè)主一回家，看到的不是一堵墻或一組柜子，而是先看到庭院，心情瞬間就轉(zhuǎn)換了。

比如成都華發(fā)錦宸院195㎡戶型，入門后先經(jīng)過門廳和北側(cè)庭院，再進(jìn)入客廳，空間層次比普通大平層更豐富。

成都閱天府252㎡戶型，把空中院子放在玄關(guān)入口，通過景觀替代傳統(tǒng)墻體隔斷，讓入戶從功能動線變成了一個情緒場景。戳此了解，VR沉浸式看房

成都閱天府建面約252㎡戶型

2、超大露臺，帶來墅級體驗

這幾年，第四代住宅之所以爆火，核心原因就是超大露臺帶來的花園，滿足了很多客戶在家度假的心理需求。

所以，近年來，卷露臺也成為大平層豪宅一個常規(guī)操作，一系列的產(chǎn)品都紛紛在露臺的數(shù)量及尺度上尋求突破。

以華潤置地北京潤園為例，他們約328平方米的平墅產(chǎn)品，做出了驚人的三聯(lián)全景艙大露臺，觀景面總長達(dá)到了約21.4米。

而約329平方米的空墅更夸張，三面環(huán)繞式的三聯(lián)全景艙長達(dá)近22米，且打開了戶內(nèi)270度無間斷的多重觀景面，形成了私家專屬的奢闊星空露臺。

住在這樣的房子里，基本上步步是露臺，庭院近在咫尺。雖然這兩種產(chǎn)品是平墅和空墅，但卻可以享受到“沒有天花板”的獨(dú)墅體驗，居住舒適性、通透性直接拉滿。

3、多個庭院設(shè)計，營造空間層次感

除了露臺設(shè)計，現(xiàn)在很多大平層項目還將空中花園搬進(jìn)室內(nèi)，讓花園與室內(nèi)空間鏈接更加緊密。

比如成都華發(fā)錦宸院建面約320㎡戶型，除了設(shè)有入戶庭園，還設(shè)計了多個空中庭園，場景變得更加豐富。

南京金陵序建面約225㎡戶型，弧形挑空露臺約6.5米，進(jìn)深3米，形成“空中私家庭院”，成為家里第二客廳。

南京金陵序建面約225㎡戶型示意

成都中海翡悅天華建面249平米戶型，設(shè)有兩個室內(nèi)花園，一個花園放在玄關(guān)，增強(qiáng)儀式感，客戶回家見景。另外一個花園放到了側(cè)面，與廚房和書房相連，讓家里有更多休憩的空間，大大增強(qiáng)了戶型層次感。

全景艙設(shè)計，打破空間邊界

這兩年，全景艙設(shè)計特別火爆，尤其大平層豪宅采用這個設(shè)計特別多。

全景艙設(shè)計是以“飛機(jī)駕駛艙”為靈感，通過三面或四面環(huán)繞的玻璃結(jié)構(gòu)（如客廳、主臥等核心空間），形成無墻體遮擋的環(huán)幕視野，打破室內(nèi)外界限的同時，讓空間更加通透開闊。

一些項目得益于計容規(guī)則放寬，臥室以弧形落地窗替代傳統(tǒng)飄窗設(shè)計，進(jìn)一步拓寬視覺邊界。

如下面這個230㎡的戶型，就以新型的“U型全景艙”懸浮結(jié)構(gòu)替代傳統(tǒng)L型轉(zhuǎn)角，形成了77㎡的LDK家庭聚廳，連續(xù)落地窗面寬達(dá)到14.5米、采光面更是長達(dá)21.3米，無柱化設(shè)計實現(xiàn)270°環(huán)幕視角，整個空間猶如透明盒子般通透。

約49㎡的主臥同樣采用全景艙設(shè)計，約11.3米的L型落地窗帶來270°環(huán)幕視野，家變成了私屬觀景臺，在家就能享有自然沉浸式體驗。

成都閱天府建面約230㎡端廳戶型

再比如成都中海翡悅天華建面 249 平米戶型，同樣采用了雙全景艙 的設(shè)計。

整個客餐廚空間非常方正、完整，客廳采用全景艙設(shè)計。主臥同樣采用全景艙設(shè)計，采光面長15米。

除此以外，還設(shè)有X空間，可以作為閱讀空間、休閑空間或者改造成臥室，靈活可變。

武漢新希望·D10黑珍珠建面約310㎡戶型，客餐廳采用三面連續(xù)的U型落地玻璃幕墻，形成約50米無遮擋觀江面。

武漢新希望·D10黑珍珠建面約310㎡戶型示意

主臥設(shè)計為超級套房

向星級酒店靠攏

大平層豪宅一向很注重主臥套房打造，主衛(wèi)中雙臺盆洗漱區(qū)，獨(dú)立馬桶區(qū)，獨(dú)立淋浴區(qū)，還有外置的浴缸泡澡區(qū)，這些都是高端項目的標(biāo)配。

除此以外，主臥向五星級酒店設(shè)計靠攏是一種趨勢。具體來看有兩個明顯特點(diǎn)。

一是大量采用全景艙設(shè)計。

現(xiàn)在不少大平層除了客廳是全景艙設(shè)計，主臥也采用了這種設(shè)計，讓整個空間更通透。比如中海翡悅天華，主臥采光周長就達(dá)到了17.3米，空間通透性就不用說了。

二是在功能設(shè)計上，更重視女主人的需求。

除了衣帽間、化妝桌等功能空間，還有不少大戶型洞察到中年夫妻分房睡的需求，專門設(shè)計雙主臥戶型，每個房間都有獨(dú)立衛(wèi)浴和衣帽間，精準(zhǔn)擊中痛點(diǎn)。

三是主臥增加更多趣味空間。

成都華潤華宸府253㎡戶型，主臥套房是成都市場上罕見的行政級主臥——面積約57㎡，面寬5.2米，加上超7米弧形轉(zhuǎn)角窗，采光效果一流。

更戳人的是，除了女王衣帽間、四分離主衛(wèi)，還配了帶景觀陽臺的休息室，與睡眠區(qū)完全分開，在這里發(fā)呆、閱讀、工作，完全不會打擾另一半。

而且主臥外的景觀陽臺寬約2.8米，可放置兩張休閑椅，傍晚泡完澡后，夫妻兩人可在此休息，欣賞城市夜景，感情不好都難。

小結(jié)

總的來看，大平層產(chǎn)品的設(shè)計創(chuàng)新，其實就是在滿足客戶基本需求之余，盡量做加法。一方面讓大平層產(chǎn)品優(yōu)勢放到最大，另一方面，設(shè)計上也逐漸向別墅產(chǎn)品靠攏，進(jìn)一步提升產(chǎn)品競爭力。

當(dāng)然，除了戶型設(shè)計，大平層在建筑設(shè)計、景觀園林以及物業(yè)服務(wù)層面都有不少提升，篇幅有限，下一期明源君再跟大家詳細(xì)來聊。

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