現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)讓人感到捉摸不定。從2022年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)就進(jìn)入到長(zhǎng)期下跌的趨勢(shì)之中，先是鄭州、石家莊等部分二三線城市房?jī)r(jià)下跌。之后就是上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)也加入到下跌的隊(duì)伍中來(lái)。而在進(jìn)入到2026年之后，二手房?jī)r(jià)還是在延續(xù)著之前下跌的趨勢(shì)。2026年4月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為12733元/平方米，價(jià)格環(huán)比下跌0.46%，價(jià)格同比下跌8.34%。

與此同時(shí)，各種救市利好政策也在不斷出爐。全國(guó)除了一線城市之外，絕大多數(shù)城市都已經(jīng)放開(kāi)了限購(gòu)政策。銀行下調(diào)首付比例的同時(shí)，也下調(diào)了房貸利率。同時(shí)，很多城市都上調(diào)了公積金貸款額度，以減輕剛需家庭的購(gòu)房壓力。此外，稅務(wù)部門(mén)減免了契稅和增值稅率。受到救市利好政策的影響，部分城市的樓市成交量和房?jī)r(jià)都已經(jīng)出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的情況。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，有人提出：現(xiàn)在180萬(wàn)的房子，到2030年還能值多少錢(qián)？于是，就有一些專(zhuān)業(yè)人士假借馬云所說(shuō)的話，預(yù)測(cè)現(xiàn)在一線城市或強(qiáng)二線城市180萬(wàn)的房子，未來(lái)會(huì)有10-20%的漲幅，到2030年還能值198-216萬(wàn)。而像三四線城市由于人口流出大于流入，現(xiàn)在180萬(wàn)的房子，到2030年還會(huì)有15%-20%的跌幅，大約會(huì)是在135萬(wàn)-144萬(wàn)。

事實(shí)上，馬云在近期（2026年）并沒(méi)有發(fā)表過(guò)新的房?jī)r(jià)評(píng)論。但從他的前些年的核心觀點(diǎn)回顧，也可以看到他對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法。早在2017年杭州全球峰會(huì)，馬云稱(chēng)“未來(lái)八年，中國(guó)最便宜的東西可能就是房子”。他強(qiáng)調(diào)的是房子應(yīng)回歸居住屬性，而非投機(jī)工具。而現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)正逐步朝著去投資化、去泡沫化，回歸居住屬性的方向運(yùn)行。

到了2019年，馬云再聊房?jī)r(jià)：“30年后，每對(duì)年輕人要養(yǎng)8個(gè)老人，還要管理5套房子”。他這句話的意思是：房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，持房成本會(huì)越來(lái)越高，房子不再是必然增值的投資品了。這意味著，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“供遠(yuǎn)大于求”，房子市值縮水成為趨勢(shì)。而在2025年，馬云在內(nèi)部講話中進(jìn)一步指出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。意思就是，未來(lái)房?jī)r(jià)將逐步去投資化將回歸居住屬性。

雖然，之前馬云的一系列的講話，并沒(méi)有聊到未來(lái)幾年房?jī)r(jià)的漲與跌，但他告訴我們一個(gè)房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)，就是未來(lái)房子會(huì)去投資化，逐步回歸居住屬性。同時(shí)，未來(lái)房子將長(zhǎng)期過(guò)剩，在“供遠(yuǎn)大于求”情況下，會(huì)越來(lái)越便宜。而我們認(rèn)為，現(xiàn)在180萬(wàn)的，未來(lái)5年一線城市或?qū)⑦�有30%以上的跌幅，而在二三線城市還有20-25%的跌幅。主要是前期二三線城市房?jī)r(jià)跌幅較大，未來(lái)幾年一線城市房?jī)r(jià)最終將會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌行情。

實(shí)際上，決定現(xiàn)在180萬(wàn)的房子，到2030年還能值多少錢(qián)，這取決于以下這三大因素：第一，要看房?jī)r(jià)漲跌的趨勢(shì)。如果房?jī)r(jià)趨勢(shì)是向上的，那現(xiàn)在180萬(wàn)的房子，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)大概率繼續(xù)上升。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，即使指望一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)止跌反轉(zhuǎn)，那也只是一廂情愿。

第二，要看房?jī)r(jià)與收入之比�，F(xiàn)在二三線城市房?jī)r(jià)與收入之比是20-25，一線城市房?jī)r(jià)與收入比是40以上。這意味著老百姓不吃不喝幾十年才能買(mǎi)上一套房子。從目前房?jī)r(jià)泡沫情況看，二三線城市由于前期跌幅較大，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)有限。而像一線城市由于前期下跌較慢，很可能會(huì)有補(bǔ)跌行情。

第三，要看房?jī)r(jià)與租金之比。如果租售比較低（年租金/房?jī)r(jià)），那說(shuō)明房子還有投資價(jià)值。而如果租售比較高，那意味著投資者買(mǎi)房出租投資回報(bào)太低，房子只有投機(jī)價(jià)值，沒(méi)有投資價(jià)值。而這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有人不愿意進(jìn)來(lái)投資。此外，如果租售比較高，很多購(gòu)房者都會(huì)選擇租房，而非買(mǎi)房。屆時(shí)，房?jī)r(jià)由于缺乏投資者和剛需這兩大群體的支撐，而呈現(xiàn)長(zhǎng)期下跌的走勢(shì)。