2026.05.05

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

在南京、深圳等一二線核心城市的土地市場(chǎng)上，一類(lèi)面積不足一萬(wàn)平方米、甚至小于標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的“迷你宅地”，正成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。

與過(guò)去動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)平方米的“超級(jí)大盤(pán)”用地不同，這類(lèi)小體量地塊以低總價(jià)、高周轉(zhuǎn)和核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，頻頻拍出高溢價(jià)。

隨著土地供應(yīng)邏輯從“大規(guī)模開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化供地”，微型地塊的增多，不僅將改變開(kāi)發(fā)模式，也正在重塑未來(lái)城市的居住形態(tài)。

一塊地只能造幾十套房

4月29日，南京集中出讓了14幅宅地，總攬金51億元。

14幅地塊中有13宗都是底價(jià)出讓?zhuān)ㄒ灰蛔谝齺?lái)開(kāi)發(fā)商舉牌爭(zhēng)搶的地塊位于江寧百家湖，共吸引6家民營(yíng)房企報(bào)名參拍，最終由常州嘉宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以2.67億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到28%。

值得關(guān)注的是，這也是14幅地塊中唯一一幅“微型地塊”，出讓面積僅8626平方米，連一萬(wàn)平方米都沒(méi)到。

該地塊容積率為1.8，意味著項(xiàng)目的建設(shè)面積也僅有1.55萬(wàn)平方米，如果規(guī)劃高端大戶型項(xiàng)目，估計(jì)只能建成幾十套房。

這種“微型地塊”被開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)谀暇┑耐恋厥袌?chǎng)已經(jīng)不是個(gè)案。

從去年到今年的數(shù)次土拍中，類(lèi)似地塊的熱度都不低，這也讓南京加大力度推出了更多袖珍地塊。

2025年4月，在南京一場(chǎng)土拍中，出讓面積僅為4499平方米的珠江路G05地塊，被開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)68輪，最終由長(zhǎng)住控股與中堃置業(yè)聯(lián)手拿下，溢價(jià)率達(dá)到43%。

去年7月，出讓面積僅4216平方米的鼓樓龍江G47地塊，也吸引多家開(kāi)發(fā)商激戰(zhàn)了89輪，最終地塊被杭州北谷拿下，成交樓面價(jià)為40215元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到33%。

今年，除了百家湖地塊，南京接下來(lái)可能還會(huì)推出3幅微型地塊。

除了南京，近一年來(lái)，深圳也在不斷試水這類(lèi)微型地塊。

2025年7月，深圳出讓一宗前海桂灣片區(qū)住宅用地，出讓面積僅為8287平方米，卻吸引了包括中鐵、保利、華發(fā)、綠城、金茂等12家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，最終地塊被招商蛇口以21.55億元的價(jià)格摘得，溢價(jià)率創(chuàng)下新高，達(dá)到86%，成交樓面價(jià)約8.4萬(wàn)元/平方米，成為深圳新的單價(jià)地王。

5個(gè)月后，深圳又加碼出讓一宗面積只有4994平方米的“迷你宅地”，結(jié)果也吸引來(lái)8家開(kāi)發(fā)商大力舉牌競(jìng)拍，最終以溢價(jià)率65%成交，由中鐵置業(yè)集團(tuán)華南有限公司競(jìng)得。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)有400米跑道的綜合田徑場(chǎng)，其面積在1.7萬(wàn)平方米左右，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積通常為7140平方米。而受到開(kāi)發(fā)商熱捧的這些高溢價(jià)“微型地塊”，多數(shù)還沒(méi)有一個(gè)田徑場(chǎng)大，甚至不如一片標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大。

內(nèi)部配套減少但賣(mài)出豪宅價(jià)

過(guò)去20多年，在住宅用地出讓上，很多城市長(zhǎng)期偏好大規(guī)模整宗供地，單宗地塊動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米，甚至在新區(qū)開(kāi)發(fā)階段，不乏達(dá)到十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米的“超級(jí)地塊”，開(kāi)發(fā)商一次拿地即可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)多年，由此催生了大量人口規(guī)模龐大的圍合式住宅小區(qū)。

典型代表有被稱(chēng)為“亞洲超級(jí)大盤(pán)”的貴陽(yáng)花果園、“滬上最大小區(qū)”上海康城等，這類(lèi)社區(qū)往往自成體系，內(nèi)部配置商業(yè)、教育、金融網(wǎng)點(diǎn)等多種功能，一個(gè)小區(qū)本身就接近一個(gè)“微型城市”。

但近幾年，供地邏輯發(fā)生明顯變化。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期以及核心城市土地資源趨緊，住宅用地出讓已呈現(xiàn)出“規(guī)模收縮”的趨勢(shì)。

從行業(yè)數(shù)據(jù)和實(shí)際出讓情況來(lái)看，當(dāng)前核心城市主流宅地規(guī)模已明顯集中在約1萬(wàn)—5萬(wàn)平方米區(qū)間，整體較過(guò)去顯著縮小。

近兩年，在深圳、南京、上海、北京等城市的核心區(qū)，低于一萬(wàn)平方米的“微型地塊”也開(kāi)始進(jìn)入土拍市場(chǎng)并獲得較高關(guān)注度和溢價(jià)，成為開(kāi)發(fā)商更愿意參與的一類(lèi)“低總價(jià)、快周轉(zhuǎn)”資產(chǎn)。

去年南京出讓的部分微型宅地，目前已經(jīng)公布了設(shè)計(jì)方案。

珠江路G05地塊，已經(jīng)確定案名叫“金陵VILLA”，這個(gè)項(xiàng)目一共只有兩棟樓，最高14層，共66套房源。

鼓樓龍江G47地塊則定名“翰文府”，也是只由兩棟樓組成，僅59套房源。

這兩個(gè)樓盤(pán)或?qū)①u(mài)出7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，這在南京算得上是豪宅價(jià)了。盡管兩個(gè)樓盤(pán)都處于核心區(qū)位，但是跟過(guò)去那些“大盤(pán)”相比，它們內(nèi)部配套弱化，居住功能更多依賴外部城市公共資源，社區(qū)形態(tài)趨于碎片化。

一名曾長(zhǎng)期從事房企投資業(yè)務(wù)的人士對(duì)記者表示：“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)核心城市當(dāng)前出現(xiàn)的小地塊化趨勢(shì)，與日本東京和中國(guó)香港的城市開(kāi)發(fā)模式存在一定相似性?！?/p>

東京的土地供給，長(zhǎng)期以高度碎片化為特征，住宅開(kāi)發(fā)多為小體量地塊上的單棟或少棟建筑，社區(qū)邊界感較弱，居民生活高度依賴街區(qū)層面的公共設(shè)施與商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。香港則在土地稀缺和高密度約束下，形成了以高層塔樓為主的小規(guī)模開(kāi)發(fā)模式。

“我注意到核心城市出讓的‘微型土地’都位于稀缺的核心區(qū)位，不會(huì)出現(xiàn)在郊區(qū)，它的出現(xiàn)至少解決了兩個(gè)問(wèn)題，一是核心區(qū)域可整片開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，反而是一些存量更新項(xiàng)目越來(lái)越多；二是現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商更傾向于獲取總價(jià)較低、周期更短的小地塊進(jìn)行精細(xì)化開(kāi)發(fā)?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

該人士認(rèn)為，如果未來(lái)政府持續(xù)推出微型地塊，部分一二線城市的新房居住形態(tài)很可能呈現(xiàn)“雙軌結(jié)構(gòu)”：在城市核心區(qū)，住宅小區(qū)體量更小、單價(jià)更高、產(chǎn)品更精細(xì)，社區(qū)功能弱化；在城市外圍或新開(kāi)發(fā)區(qū)域，體量較大的住宅社區(qū)仍將存在，提供更完整的內(nèi)部空間與公共活動(dòng)場(chǎng)所。

微信編輯| 小羊

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