最近和朋友聚會，是不是很少聽到有人湊錢搶提前還貸了？放在前兩年，搶房貸額度定鬧鐘、銀行排大長隊的新聞一抓一大把，房貸絕對是飯桌上的頂流話題。現(xiàn)在六大行個人房貸余額一年縮水近7000億，這股瘋搶還貸的風怎么說涼就涼了？這事還得從央行那番操作說起。

很多人沒概念，咱們現(xiàn)在習以為常的房貸，滿打滿算也就不到30年歷史。1991年建行和工行才剛成立專門的房地產(chǎn)信貸部，正式推出個人住房抵押貸款業(yè)務。那時候大家對借錢買房接受度極低，一個網(wǎng)點一個月也就辦幾單，客戶基本都是南方做生意、接觸過海外理念的先行者。

1995年央行出臺正式規(guī)定，官方層面認可了房貸的身份。那時候規(guī)矩比現(xiàn)在嚴得多，首付要付三成，貸款最長只能貸10年，借款人除了抵押房子還要額外找擔保人，必須買意外災害保險。1997年央行修訂辦法，把貸款期限延長到20年，還加了要求，貸款沒結(jié)清房子不能出租，就是為了防止有人炒房套利，當時也只有試點城市能辦這項業(yè)務。

1998年再次修訂制度，所有城市、所有銀行都能辦理房貸，大家熟悉的個人房貸才正式和大家見面。之后大伙慢慢接受了貸款買房的模式，可后續(xù)利率的不斷波動，悄悄給后來的提前還貸潮埋了伏筆。

2007年央行推出上海銀行間同業(yè)拆放利率，也就是大家常說的Shibor，本來打算把它做成咱們國家的基準利率。原本的設(shè)想是，央行調(diào)整利率后，能順著銀行間市場、債券市場一路傳到貸款利率，實現(xiàn)債貸聯(lián)動。這套機制在咱們這兒走不通，咱們的金融體系以銀行為主，大部分融資都是走銀行貸款，債市和銀行的資金價格本來就是兩套標準，Shibor的變動根本傳不到終端貸款利率上。

央行換了思路，開始培育LPR作為新的基準利率。其實LPR2013年就推出來了，只是當時要求按照Shibor加減點報價，走勢和Shibor綁定，根本發(fā)揮不了作用，沒幾個人在意。

2019年央行正式啟動LPR定價改革，才有了咱們現(xiàn)在用的LPR。最大的變化就是報價方式改成了跟著央行中期借貸便利利率加減點，報價行從9家增加到18家，覆蓋了不同類型的銀行，改成每月20號發(fā)布一次新的報價。LPR這把尺子定了，房貸定價也迎來了大變化，新老房貸的利息差，就是后來央行出手調(diào)整的導火索。

2019年改革之后，房貸定價錨從法定利率換成了LPR，新發(fā)放房貸統(tǒng)一按最近一個月的LPR加減點定價。首套房貸利率不能低于LPR，二套不能低于LPR加60個基點，加點幅度一旦確定就終身不能改。老房貸用戶也可以自主選擇轉(zhuǎn)LPR或者保留固定利率，選完之后就不能再更改。

之后幾年LPR持續(xù)下行，新發(fā)放房貸利率越來越低，早年高位買房的存量用戶，利息比新用戶高了一大截，心理不平衡的人越來越多。大伙扎堆攢錢提前還貸，還有人違規(guī)用低息消費貸置換高息房貸，既給個人帶來風險，也給金融系統(tǒng)埋下了隱患。

2023年8月央行第一次調(diào)整存量房貸利率，針對不同時間段發(fā)放的房貸下調(diào)了加點，不少人享受到了紅利，但新老房貸的差距還是沒徹底抹平。2024年5月央行全面取消全國層面的個人住房貸款利率下限，讓各地因城施策自己定，新房貸利率越來越低，存量用戶的訴求再次凸顯。

2024年9月央行再次發(fā)布存量房貸改革政策，直接廢止了2019年的舊規(guī)則，這就是大家說的“終極一刀”。核心內(nèi)容一共有四點，所有已經(jīng)轉(zhuǎn)成LPR加減點的存量房貸，統(tǒng)一調(diào)整為LPR減30個基點。沒轉(zhuǎn)LPR的用戶再給一次轉(zhuǎn)換機會，2024年10月31號之前轉(zhuǎn)的，銀行會批量自動調(diào)整，之后轉(zhuǎn)的可以單獨申請。

還有新規(guī)定說，以后如果個人房貸加點比全國新發(fā)放貸款平均加點高30個基點以上，就可以找銀行申請調(diào)整到符合要求的水平。另外還取消了原來重定價周期最短一年的限制，現(xiàn)在只能選三個月、六個月、一年三個選項，重定價日不變，2024年11月15號之后就能申請調(diào)整，整個周期只能改一次。

選重定價周期不用過度焦慮，之前好幾次政策都說不能改，最后不還是給了大家后悔藥，未來大概率還有調(diào)整的空間。要是判斷短期內(nèi)還在降息通道，選三個月周期最合適，能越早享受到LPR下降的紅利，當下省一點是一點。要是怕月供波動，打算長期持有房產(chǎn)，選十二個月周期更穩(wěn)妥，每個月還款額固定，心里踏實。

現(xiàn)在政策落地一年多，超過六成符合條件的用戶都申請改了短周期，降息紅利能更快落到大家口袋里，月供壓力減輕了，央行這一刀，不光砍醒了商業(yè)銀行，讓銀行明白得主動讓利才能留住客戶。更砍醒了很多普通購房者，讓大家想明白，掏空所有積蓄提前還貸，會把手里的現(xiàn)金流耗空，遇上點突發(fā)情況根本扛不住。留足余錢應對生活里的各種變數(shù)，才是更清醒的過日子方式。

大伙也就不急著掏空家底提前還貸了。六大行7000億的房貸縮水，提前還貸熱潮確實涼了，其實這恰恰是市場回歸理性的參考資料：人民日報 提前還貸潮降溫觀察

信號。