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4大一線城市,齊齊上漲!意外:土地收入跌了24.4%,什么信號(hào)?

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利好消息不斷。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同步的上漲。

高層會(huì)議也指出,要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),隨后廣州,深圳,武漢、天津等地密集推出房產(chǎn)新政。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是即將迎來(lái)一波復(fù)蘇?

為什么土地收入?yún)s出現(xiàn)了同比大幅度下跌24.4%?這到底是什么信號(hào)?



4大一線城市,齊齊上漲

最近房地產(chǎn)方面確實(shí)暖風(fēng)頻吹。

此前公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,3月份北上廣深的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比上漲,其中北京漲幅達(dá)到0.6%,另外三個(gè)城市的漲幅分別為0.2%~0.4%。

除了二手房?jī)r(jià)之外,新建住宅的房?jī)r(jià)也大多出現(xiàn)了環(huán)比上漲,其中北京持平,另外三個(gè)城市分別上漲0.2%~0.3%。

而另一方面的數(shù)據(jù)則是成交量的上升,上海的成交達(dá)到了5年的新高,北京的成交也接近2萬(wàn)套創(chuàng)下了近一年多以來(lái)的新高。

上一次四大一線城市齊齊上漲,已經(jīng)不知道是多久以前的事了。雖然大家老是喊著通縮,但是以北京為首的二手房?jī)r(jià)環(huán)比大幅上漲,似乎向外界透露出強(qiáng)勁的信號(hào)。



其實(shí)房?jī)r(jià)上漲是有宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作為支撐的。

第1季度的gdp增長(zhǎng)率達(dá)到了5.0%,Cpi也已經(jīng)回到了1%的區(qū)間,另外,ppi由負(fù)轉(zhuǎn)正。

今年第一季度,規(guī)上工業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)高達(dá)15.5%。

而具體到四大一線城市,第1季度的經(jīng)濟(jì)都實(shí)現(xiàn)了開(kāi)門紅,全部增速超過(guò)全國(guó)總體水平。其中廣州的增速甚至高達(dá)6.0%,實(shí)現(xiàn)了明顯的 v型反彈。

在這種情況下,有華爾街投行高調(diào)的放出預(yù)測(cè),認(rèn)為從現(xiàn)在開(kāi)始,未來(lái)三年,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大約15%的漲幅。



土地收入?yún)s跌了24.4%

但是與房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的樂(lè)觀情緒截然不同的是,財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示,地方的土地收入不但沒(méi)有增加,反而出現(xiàn)了較大幅度的下跌。

今年的第1季度,全國(guó)土地轉(zhuǎn)讓收入為5,176億元,同比降幅達(dá)到24.4%。

去年第1季度的降幅為15.9%,全年的降幅為14.7%,今年下降24.4%,說(shuō)明土地轉(zhuǎn)讓收入正在加速收縮。

另外,中指研究院也有數(shù)據(jù)對(duì)此作出支撐。在今年第1季度,300城住宅用地成交面積和成交金額方面,分別同比下降24%和42%。

有業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡地指出,一些核心的城市還可以依靠?jī)?yōu)質(zhì)的地塊撐起土地出讓市場(chǎng),但是一些普通的城市甚至出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。

這邊是售樓處人頭涌涌,那邊是土地出讓一片蕭條,在前幾年連續(xù)下跌的情況下,今年第1季度還暴跌了1/4,地產(chǎn)商在資金迅速回籠的同時(shí),反而不敢買地了。

這到底是為什么?



什么信號(hào)?

如果我們把房地產(chǎn)商作為一個(gè)生產(chǎn)鏈的中間環(huán)節(jié)來(lái)理解,就容易明白了。

對(duì)外銷售,回籠資金,是房地產(chǎn)商將產(chǎn)品推向下游。

與此同時(shí),購(gòu)買土地作為儲(chǔ)備,并且進(jìn)行開(kāi)發(fā),需要支付土地出讓金,這是房地產(chǎn)商向上游購(gòu)買原料。

如果預(yù)期未來(lái)的銷售越來(lái)越好,價(jià)格越來(lái)越高,生產(chǎn)商應(yīng)該以比銷售更快的速度迅速的補(bǔ)充庫(kù)存,以此鎖定生產(chǎn)所需的原材料。

但是相反,如果預(yù)期未來(lái)的銷售比較平淡,價(jià)格不但難以上漲,還有可能下跌,那么中間環(huán)節(jié)的生產(chǎn)商很有可能不愿意補(bǔ)充庫(kù)存,或者僅僅小規(guī)模的補(bǔ)充庫(kù)存。

在日常的生產(chǎn)中是以上的邏輯,在住宅的生產(chǎn)中,其實(shí)也是相同的邏輯。

至于高盛預(yù)測(cè),到2028年底,上海、深圳等地的房?jī)r(jià)累計(jì)上漲15%,其實(shí)也僅僅是預(yù)測(cè)而已。



這些核心城市的房?jī)r(jià)上漲,肯定可以獲得更加充足的支撐。

但與此同時(shí),我們還需要注意,現(xiàn)在的收入預(yù)期和財(cái)富分配已經(jīng)發(fā)生了變化。

這一波二手房的拋售量比較大,雖然這一段時(shí)間的成交量上升了,但是掛牌量并沒(méi)有明顯的降下來(lái)。這說(shuō)明在部分二手房得到成交之后,反而刺激了市場(chǎng),讓更多業(yè)主放盤出售。

而已經(jīng)成交的業(yè)主,雖然已經(jīng)收到了錢,但是這些錢并沒(méi)有全部流入樓市,反而開(kāi)始轉(zhuǎn)向存款、理財(cái)?shù)绕渌顿Y項(xiàng)目。

如果沒(méi)有足夠的資金支撐,房?jī)r(jià)必然難以全面上漲。

未來(lái)三年是否真的上漲15%,還有很多的不確定因素?



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