上海的樓市真的要觸底了嗎？

4月9日，高盛發(fā)布了一份中國房地產(chǎn)一線城市要復(fù)蘇的研報。

簡單意思是，香港那邊的樓市已經(jīng)先復(fù)蘇了，上海跟深圳很快也會復(fù)蘇，之后全國樓市跟進(jìn)回暖。

其中，上海跟深圳會比其它提前半年到兩年年，可能今年年底就會觸底。

從26年到28年，上海、深圳房價每年會上漲百分之五，總共會上漲百分之十五以上。

當(dāng)然，高盛是否靠譜，誰都不知道。因為，他今年1月，還覺得，全國房價還會下跌百分之十，現(xiàn)在才三個月就變了。

不過，上海4月二手房成交數(shù)量確實是創(chuàng)下近十年同期新高，比去年同期大漲22%以上。

這數(shù)據(jù)相當(dāng)于每天成交900多套。是不是說，高盛的判斷不僅是事實，而且還提前了？

先看看，這次上海4月，二手房，十年新高成交量的邏輯是什么？

主要還是政策原因，所謂的滬七條落地。

限購放寬，信貸下降、稅費減免，以至于，直接帶動了九十萬以上的購買力，在3月到4月集中入場。

這推動了剛需2到4百萬的需求以及賣舊買新退稅推動了五百萬以上的需求。

大家擔(dān)心未來，漲價更貴，所以，都提前進(jìn)場了。

而且，目前，上海二手房庫存也在低位，供需偏緊張。核心區(qū)新房稀缺，又貴，大家剛需也只能被迫轉(zhuǎn)向二手房 。

這邏輯跟高盛說的會一樣嗎？

高盛的邏輯是：

香港先反彈了，那上海自然也會跟進(jìn)，根據(jù)歷史經(jīng)驗，這種概率是7成；上海三月份二手房成交量，就創(chuàng)5年新高了，說明基本上是符合底部反轉(zhuǎn)了；政策持續(xù)松綁；核心地區(qū)供給稀缺；租金跟房貸利差收窄。之類的，差不多，就是這些。

邏輯上跟4月上海二手房成交新高的理由基本上都差不多。畢竟是量在價先吧。

但說上海樓市反轉(zhuǎn)這個可能還有待觀察。

成交上去了，那價格呢？量在價先，價如果根本不跟了。

因為三月，上海的二手房成交量就上去了吧。但根據(jù)公開數(shù)據(jù)，4月上海二手房的成交價格比3月微漲的幅度幾乎可以忽略估計，也只有百分之零點零幾。

成交都創(chuàng)下十年新高了，價格一樣漲不動。說明什么？價格本來就漲不動。大家根本沒必要花更多的錢買房。

另外，同比去年，價格指數(shù)還是負(fù)增長。這也說明，上海的樓市根本沒有走出低谷。

所以，高盛的觀點，以及上海四月二手房樓市成交量創(chuàng)十年同期新高，不能簡單作為判斷上海樓市是不是真的觸底了。

如果后續(xù)經(jīng)濟預(yù)期不夠，或者居民收入跟政策沒跟上，一樣會對上海的情緒產(chǎn)生影響。