過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，“何時(shí)止跌回穩(wěn)”成為各方關(guān)注的核心問(wèn)題。近期，部分城市成交回暖、價(jià)格企穩(wěn)的信號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)，這是否意味著拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？

“如何識(shí)別這一拐點(diǎn)，成為判斷市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵?！敝薪鸸狙芯坎繄?zhí)行負(fù)責(zé)人、首席房地產(chǎn)分析師張宇昨日在“中國(guó)金融四十人論壇（CF40）宏觀(guān)政策季度報(bào)告”發(fā)布會(huì)上表示。

房?jī)r(jià)趨穩(wěn)需滿(mǎn)足四個(gè)條件

從機(jī)制上看，房地產(chǎn)價(jià)格并非簡(jiǎn)單由貨幣條件決定。盡管近年來(lái)貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，但房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)偏弱，背后反映的是貨幣傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的一系列條件尚未充分滿(mǎn)足。張宇解釋?zhuān)C合來(lái)看，這些條件主要包括四個(gè)方面：住房需求是否充足、居民支付能力是否合理、杠桿空間是否仍在，以及供給是否處于緊缺狀態(tài)。

首先看需求端。張宇表示，盡管高速城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)過(guò)去，整體需求增速趨緩，但并不意味著需求消失。一方面，城鎮(zhèn)化仍有空間；另一方面，人口在不同城市之間的再分布，以及戶(hù)籍人口占比提升所帶來(lái)的“有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化”，仍在持續(xù)發(fā)生?！斑@意味著，需求結(jié)構(gòu)正在變化，而非簡(jiǎn)單收縮?！?/p>

其次是杠桿條件。數(shù)據(jù)顯示，與全球主要經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)居民購(gòu)房首付款比例較高，杠桿使用相對(duì)謹(jǐn)慎。張宇指出，這一特征在市場(chǎng)調(diào)整期反而體現(xiàn)出穩(wěn)定作用，即盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，但并未引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。“從這個(gè)角度看，杠桿并非當(dāng)前市場(chǎng)的主要約束。”

再看支付能力。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)明顯下降。目前，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已從8倍降至6.2倍，其中，一二線(xiàn)城市的新房房?jī)r(jià)收入比也由12倍降至10倍，二手房則從13倍降至7.9倍?！耙虼耍诖笾谐鞘?，住房支付能力已進(jìn)入相對(duì)合理區(qū)間，這一變化為市場(chǎng)企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)?！睆堄钫f(shuō)。

然而，盡管需求、杠桿與支付能力均出現(xiàn)改善，市場(chǎng)仍未形成強(qiáng)勁回升，關(guān)鍵制約因素在于庫(kù)存。張宇表示，根據(jù)最新研究數(shù)據(jù)，新房庫(kù)存已有所好轉(zhuǎn)，目前真正影響市場(chǎng)走向的是二手房庫(kù)存。

京滬二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)積極變化

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手房庫(kù)存情況如何？

張宇表示，我國(guó)當(dāng)前二手房庫(kù)存主要源于2016年至2021年期間的“超額購(gòu)房”。在這一階段，居民購(gòu)房需求被提前透支，大量新房從開(kāi)發(fā)商庫(kù)存轉(zhuǎn)移至居民手中，成為“社會(huì)庫(kù)存”。隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這部分住房重新進(jìn)入市場(chǎng)掛牌出售，形成了當(dāng)下持續(xù)的供給壓力。

“因此，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真正止跌回穩(wěn)，尤其需要分析二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系?！睆堄钫f(shuō)。

從市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律看，房地產(chǎn)周期通常經(jīng)歷“量—價(jià)—投資”的傳導(dǎo)過(guò)程：成交量回升是價(jià)格企穩(wěn)的前提，而價(jià)格穩(wěn)定后才會(huì)帶動(dòng)投資恢復(fù)。張宇認(rèn)為，在這一鏈條中，二手房成交量具有更強(qiáng)的領(lǐng)先性，“因?yàn)樵诙鄶?shù)城市中，二手房交易規(guī)模已明顯超過(guò)新房，是市場(chǎng)的主導(dǎo)變量。”

在具體指標(biāo)上，“二手房吸納周期”是重要參考。所謂“二手房吸納周期”，即按照當(dāng)前成交速度，市場(chǎng)需要多長(zhǎng)時(shí)間消化現(xiàn)有二手房掛牌房源。如果二手房掛牌量增長(zhǎng)快于成交量，吸納周期就會(huì)拉長(zhǎng)，市場(chǎng)難以企穩(wěn)；反之，則意味著供需關(guān)系在改善。

從近期數(shù)據(jù)看，一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)積極變化。其中，北京和上海的掛牌量開(kāi)始下降，成交量趨于穩(wěn)定，北京的吸納周期約為6個(gè)月，上海的吸納周期約為3.5個(gè)月，已接近或達(dá)到經(jīng)驗(yàn)上可以支撐房?jī)r(jià)企穩(wěn)的區(qū)間，具備“基本面驅(qū)動(dòng)”特征，回暖可持續(xù)。

不過(guò)，除了京滬，以16個(gè)重點(diǎn)城市整體數(shù)據(jù)為例，其平均吸納周期為11.5個(gè)月，距離7至9個(gè)月區(qū)間的價(jià)格穩(wěn)定區(qū)間仍有距離?！斑@意味著，京滬二城之外的城市二手房仍需進(jìn)一步去庫(kù)存?！睆堄钫J(rèn)為，這些城市出現(xiàn)的價(jià)格回升，更可能是階段性或情緒驅(qū)動(dòng)，而非供需關(guān)系根本改善所帶來(lái)的趨勢(shì)性變化。

“由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了‘見(jiàn)底的信號(hào)’，但距離全面回穩(wěn)仍有距離?！睆堄钫f(shuō)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍在推進(jìn)

如何才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的回暖趨勢(shì)從局部走向整體？

張宇指出，取決于兩個(gè)方面：一是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，為需求提供支撐；二是在政策層面進(jìn)一步發(fā)力并繼續(xù)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。

他表示，在需求結(jié)構(gòu)上，僅依賴(lài)剛需難以形成持續(xù)動(dòng)力。此前積壓的剛需釋放后，市場(chǎng)能否持續(xù)回升，關(guān)鍵在于改善性需求能否啟動(dòng)，而改善性需求的釋放高度依賴(lài)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

圍繞這一點(diǎn)，政策空間仍然存在。例如，在限購(gòu)政策、信貸支持、貸款利率、稅費(fèi)抵扣、轉(zhuǎn)按揭等方面出臺(tái)新的支持政策，均可能影響改善性需求的釋放。同時(shí)，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條是否順暢，也直接關(guān)系到市場(chǎng)流動(dòng)性是否充分。

此外，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要培育更多“多頭力量”。張宇建議，可通過(guò)完善金融工具體系，如REITs等方式，形成“投—融—管—退”的閉環(huán)，從而提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)并非單一指標(biāo)所能定義，而是多重條件共同作用的結(jié)果。張宇表示，當(dāng)前，一線(xiàn)城市已出現(xiàn)供需關(guān)系改善的跡象，市場(chǎng)“見(jiàn)到一點(diǎn)光”，但這“一點(diǎn)光亮”仍需政策與預(yù)期的持續(xù)呵護(hù)。在“量—價(jià)—投資”的傳導(dǎo)鏈條尚未完整打通之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，仍處于推進(jìn)過(guò)程中。

原標(biāo)題：《京滬二手房市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)拐點(diǎn)真的到了嗎？》

欄目主編：王成浩

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 張煜