文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

近日，北外灘白玉蘭廣場(chǎng)旁的光大&伊泰項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整，限高或由70米提升至80米。

該項(xiàng)目所在地塊是目前北外灘公認(rèn)位置最優(yōu)越的宅地之一，與白玉蘭廣場(chǎng)僅一路之隔，距黃浦江直線距離約300米，高區(qū)房源可坐擁江景視野。

調(diào)整的背景是：

2026年4月24日?，虹口區(qū)人民政府發(fā)布的《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 HK286A 街坊實(shí)施深化（圖則更新）初步成果公示》，?明確提及住宅建筑高度可提升至80米?，以優(yōu)化城市空間界面并提升住宅品質(zhì)?。

去年8月，項(xiàng)目規(guī)劃就已公示。

擬建2幢住宅：6號(hào)樓21層 7層，7號(hào)樓23層，還包括一幢保障房和若干風(fēng)貌商業(yè)。

更多解析詳見：煤老板的豪宅夢(mèng)

從拿地到如今規(guī)劃調(diào)整，這塊地已歷時(shí)超過五年。

2020年9月，恒大經(jīng)過38輪的競價(jià)，最終擊敗保利，以22.95億元、10.87%的溢價(jià)率奪得上述地塊，成交樓板價(jià)5.1萬/㎡。

2023年12月，恒大將該地塊轉(zhuǎn)讓給光大信托。隨后，光大興隴信托又將此次交易受讓的30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司；而伊泰置業(yè)即內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)有限公司旗下子公司。

伊泰似乎早有在上海投資房地產(chǎn)的想法。伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司早在2019年9月就成立，遠(yuǎn)早于收購恒大北外灘地塊的時(shí)間。

初始注冊(cè)資本3000萬元，今年5月增加至200000萬元。大股東也從“內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司”變更為“內(nèi)蒙古伊泰投資股份有限公司”。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海恒耕置業(yè)有限公司，法定代表人為左凱，由伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司100%持股。左凱同時(shí)也是內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司的總經(jīng)理。

去年以來，虹口北外灘豪宅“神仙打架”，金茂璞元、華潤外灘瑞府、中糧北外灘壹號(hào)、綠城潮鳴外灘等項(xiàng)目接連入市，市場(chǎng)持續(xù)升溫。

相比之下，伊泰的項(xiàng)目中包含大量的商業(yè)配套，僅由2棟住宅，產(chǎn)品的純粹性和市場(chǎng)接受度可能面臨一定考驗(yàn)。

另外，地塊內(nèi)保留著馬廠路19弄11、25號(hào)、溧陽路125號(hào)等約5600平方米歷史保護(hù)建筑，規(guī)劃要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商業(yè)占比需達(dá)35.55%以上，辦公占比不超過20%，且商辦部分須整體自持至少20年，對(duì)開發(fā)商運(yùn)營能力提出了極高要求。

種種因素疊加之下，對(duì)于首次在上海開發(fā)豪宅項(xiàng)目的伊泰來說是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。