已經(jīng)連續(xù)四年蟬聯(lián)行業(yè)“利潤王”的華潤置地，近日再度拋出重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“炸彈”。已經(jīng)運營十多年的成都萬象城，4月底被華潤置地擺上貨架。

去年11月，華潤置地就掛牌轉(zhuǎn)讓了西咸萬象城、貴陽萬象匯兩大核心城市的商業(yè)項目，成都萬象城已經(jīng)是華潤置地半年內(nèi)掛牌轉(zhuǎn)讓的第三個“萬象系”商業(yè)體。

根據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所的信息，超智資源有限公司公開掛牌轉(zhuǎn)讓華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)。這個超智資源有限公司，是華潤置地位于香港的全資子公司。華潤置地（成都）發(fā)展有限公司，正是成都萬象城綜合體的開發(fā)與運營主體，成立于2005年底。

成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城，一期早在2012年就已經(jīng)開業(yè)，2020年12月，二期投入使用。

項目總建筑面積約72萬平米，由四座購物中心、一座酒店、兩棟寫字樓及一個中心廣場組成，引入的品牌商家超過620家。

2024年，成都萬象城的商場總客流達4600萬人次；2025年的客流量突破5000萬人次，說明客流量還在持續(xù)增長。

成都萬象城的財務(wù)數(shù)據(jù)還是挺亮眼的：2024年的營業(yè)收入高達9.57億元，凈利潤2.46億元，銷售凈利率25.72%；2026年1-2月營業(yè)收入1.66億元，凈利潤0.59億元，銷售凈利率35.73%，比2024年顯著提升了10個百分點。

2026年初的盈利效率提升，一方面與春節(jié)旺季帶來的營收高峰有密切關(guān)系，另一方面也說明項目的成本結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，固定成本的占比下降。

也不是沒有隱憂。

2024年成都萬象城的資產(chǎn)規(guī)模為40.7億元，負債33.46億元，所有者權(quán)益7.24億元，資產(chǎn)負債率82.21%；

2026年1-2月，資產(chǎn)總額達55.69億元，同比增長36.8%，負債則快速上升至49.24億元，同比增47.2%，也就是說，負債規(guī)模的增速快于資產(chǎn)。

同時，所有者權(quán)益下降至6.45億元，相當(dāng)于凈資產(chǎn)縮水了11%，盈利留存未能覆蓋新增負債，資產(chǎn)負債率上升6個百分點，至88.42%。

這組數(shù)據(jù)說明了什么？負債率從82.21%上升到88.42%，已經(jīng)處于較高水平，意味著成都萬象城的資金來源大部分依賴于債務(wù)融資，而非自身盈利的再投入。

巨大的債務(wù)壓力下，一旦未來的租金收入出現(xiàn)波動或利率上行，將直接影響項目的利潤表現(xiàn)。

市場普遍認為，成都萬象城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，大概率是華潤置地引入外部資本合作的一次戰(zhàn)略調(diào)整，在實現(xiàn)資產(chǎn)價值變現(xiàn)的同時，華潤置地可能繼續(xù)保留項目的運營權(quán)。

因此，成都萬象城的潛在買家大體有三個方向：一是外部買家，可能性比較大的是險資、地方國資或注重長線投資的基金財團等，這類資本大多追求穩(wěn)定的租金回報，與華潤的運營能力可以形成互補。

另一種可能是，參照此前西咸萬象城的交易，在華潤體系內(nèi)完成資本運作。西咸萬象城去年12月以底價約9.7億元成交，有市場信息指向，這筆交易的買家與華潤設(shè)立的私募股權(quán)基金有關(guān)。

這兩個方向最終都指向，基金或機構(gòu)接盤+華潤置地留管的模式。

第三種可能是，通過REIT工具，將成都萬象城進行資產(chǎn)證券化。參考案例是青島萬象城，目前是華夏華潤商業(yè)REIT持有的唯一底層資產(chǎn)，2025年實現(xiàn)營業(yè)收入7.54億元，同比增長19.74%。

不論是哪種模式，華潤置地最終的目標都是：資產(chǎn)變現(xiàn)！

有消息稱，此次出售成都萬象城的資金，將被用于華潤置地在成都拿地和建新的綜合體項目。

就在成都萬象城被掛牌轉(zhuǎn)讓前不到一個月，3月26日，華潤置地剛剛以總價24.79億元競得成都市青羊區(qū)蔡橋街道兩宗地塊，其中約74畝商業(yè)用地將打造一座萬象系商業(yè)體，約78畝純住宅用地將打造低密高端社區(qū)。

對于華潤置地來說，出售成都萬象城不僅僅是資產(chǎn)變現(xiàn)、“賣舊買新”的資產(chǎn)輪動這么簡單。背后是，和所有同行一樣，華潤置地的傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)正在遭遇前所未有的嚴峻挑戰(zhàn)。

2025年，華潤置地實現(xiàn)了股東應(yīng)占凈利潤254.2億元，是中海的約2倍，保利發(fā)展的24倍，也是招商蛇口的24倍。

其中，包括經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理在內(nèi)的非開發(fā)業(yè)務(wù)，貢獻了116.5億元的核心凈利潤，占比達51.8%，首次超過開發(fā)業(yè)務(wù)。

這一結(jié)構(gòu)性變化，意味著華潤置地戰(zhàn)略重心已經(jīng)從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向“持有運營+輕資產(chǎn)管理”。

華潤置地2025年的年報顯示，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)跌至15.5%的新低，較2008年時42.9%的歷史高位，已經(jīng)跌去將近30%，利潤空間顯著壓縮。

去年，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售額2336億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三。銷售額與毛利率的背離，暴露了華潤置地正在面臨的現(xiàn)實困境：規(guī)模的增長已經(jīng)難以為公司帶來相應(yīng)的利潤貢獻。

不只是華潤置地，這是絕大多數(shù)房企正在面臨的現(xiàn)實。這也意味著，在土地價格高企、市場持續(xù)下行的環(huán)境下，傳統(tǒng)的“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)走進“死胡同”。

同期，被華潤置地視為第二曲線的經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)，實現(xiàn)凈利潤98.7億元，毛利率高達71.8%。

在3月底的2025年業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地董事會主席李欣明確將公司業(yè)務(wù)概括為“三條增長曲線”：第一曲線是開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，第二曲線是經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)，第三曲線是輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)�！啊奈濉陂g，公司成功實現(xiàn)了從第一增長曲線到第二增長曲線的跨越。”

這也意味著，成都萬象城不會是華潤置地出售的最后一個萬象系商業(yè)體。