4月24日下午，中金普洛斯REIT（508056.SH）召開(kāi)2025年報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。普洛斯中國(guó)區(qū)CEO趙明琪作為原始權(quán)益人兼運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表，與兩位基金經(jīng)理共同亮相，不僅分享了基金的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略、最新物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)趨勢(shì)等大量干貨，還現(xiàn)場(chǎng)回答了當(dāng)前市場(chǎng)與投資者關(guān)切的問(wèn)題。

針對(duì)未來(lái)的擴(kuò)募藍(lán)圖，普洛斯與中金基金在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上明確表態(tài)，目前正致力于遴選具備高潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，力求借助常態(tài)化的擴(kuò)募機(jī)制，推動(dòng)產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)張與資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化的同步提升，從而為投資人帶來(lái)可持續(xù)的回報(bào)。

此次中金普洛斯REIT 舉辦的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)兼具高規(guī)格與實(shí)質(zhì)內(nèi)容，不僅在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中彰顯了產(chǎn)品卓越的經(jīng)營(yíng)韌性，更依托普洛斯專業(yè)團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)研究，向外界清晰而堅(jiān)定地傳遞了對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)即將迎來(lái)新一輪上行周期的信心。

主動(dòng)管理，以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)穿越周期

2025全年來(lái)看，中金普洛斯REIT項(xiàng)目整體四個(gè)季度末簽約出租率維持約90%，EBITDA 利潤(rùn)率保持在65%以上。期間，基金完成新擴(kuò)租約62萬(wàn)平方米、續(xù)簽約31萬(wàn)平方米，租賃活躍度和需求剛性在周期波動(dòng)中得到充分驗(yàn)證。

據(jù)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)透露，中金普洛斯REIT十個(gè)園區(qū)覆蓋大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀及中西部地區(qū)，其中超過(guò)三分之二的面積位于一線城市及其周邊優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)。2025年中金普洛斯REIT十個(gè)園區(qū)所處區(qū)域市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)近1000萬(wàn)平方米，且過(guò)去三年呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2025年增幅尤為顯著。核心區(qū)位疊加旺盛的區(qū)域需求，為基金底層資產(chǎn)的租賃活躍度提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

此外，租戶結(jié)構(gòu)的高品質(zhì)和分散性，也是其一大優(yōu)勢(shì)。截至2025年末，中金普洛斯REIT服務(wù)租戶約80家，涵蓋零售電商、第三方物流、快遞快運(yùn)、醫(yī)藥及食品冷鏈等多個(gè)行業(yè)。租戶結(jié)構(gòu)上，自2024年7月起已無(wú)單一租戶收入占比超過(guò)10%，期末前五大租戶收入合計(jì)占比25.26%，集中度風(fēng)險(xiǎn)有效分散。

縱觀其整體業(yè)績(jī)穩(wěn)健的表現(xiàn)，還有一組值得細(xì)看的數(shù)據(jù)：2025年中金普洛斯REIT十個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)成本同比優(yōu)化，其年報(bào)披露的全年資本性支出有所增加。

首先，運(yùn)營(yíng)成本的優(yōu)化是建立在其品質(zhì)與服務(wù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，這種效率提升來(lái)自數(shù)字化、體系化能力的沉淀，而非短期的預(yù)算削減，因此具備可持續(xù)性。據(jù)了解，普洛斯依托自身打造的數(shù)智化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了管資產(chǎn)、管客戶、管運(yùn)營(yíng)的一體化線上管理，實(shí)時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并快速響應(yīng)變化，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)決策。

其次，資本性支出的增加表明普洛斯對(duì)REIT 旗下多個(gè)園區(qū)實(shí)施了針對(duì)性的資產(chǎn)定制化改造升級(jí)，通過(guò)資產(chǎn)煥新與服務(wù)提升，實(shí)現(xiàn) ESG 賦能、增強(qiáng)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力并優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步挖掘資產(chǎn)價(jià)值，提高對(duì)投資人的回報(bào)。

例如，普洛斯通州光機(jī)電物流園主動(dòng)調(diào)整定位、定制化改造，疊加緊鄰北京亦莊國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)向醫(yī)藥物流方向，簽約一家全球領(lǐng)先的高端醫(yī)藥物流企業(yè)。

這一優(yōu)一增的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，反映的其實(shí)是普洛斯同一套主動(dòng)管理策略：通過(guò)數(shù)智化和精細(xì)化管理降低日常運(yùn)營(yíng)的成本、提升運(yùn)營(yíng)效率，從而重塑資產(chǎn)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。兩者并行，成為其穿越周期的運(yùn)營(yíng)底色。

供需改善，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)上行周期將開(kāi)啟

在這場(chǎng)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，普洛斯還分享了其專業(yè)團(tuán)隊(duì)基于對(duì)全國(guó)49個(gè)主要城市的高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)所展開(kāi)的市場(chǎng)研究成果。

從供需兩端來(lái)看，上述主要市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)的凈吸納大于供應(yīng)增量，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化已從趨勢(shì)變?yōu)閿?shù)據(jù)驗(yàn)證的事實(shí)。據(jù)普洛斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全年主要高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)約1400萬(wàn)平方米，同比下降12%；需求端則保持穩(wěn)健擴(kuò)張，全年凈吸納面積達(dá)1600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。

反映到運(yùn)營(yíng)端具體指標(biāo)，截至2025年底全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)平均出租率回升至83%，已進(jìn)入上行通道，且部分區(qū)域的新簽租金水平企穩(wěn)向好。

更深層次來(lái)分析，市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)變化不僅體現(xiàn)在總量上，其具體結(jié)構(gòu)性變化趨勢(shì)同樣值得關(guān)注。據(jù)普洛斯市場(chǎng)研究分析，跨境電商仍是2025年物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)凈吸納量的最大貢獻(xiàn)行業(yè)，但其增長(zhǎng)已從華南向華東、華北區(qū)域擴(kuò)散；同樣作為主力的還有快遞快運(yùn)行業(yè)，加速向下沉市場(chǎng)布網(wǎng)，貢獻(xiàn)占比從上年的8%升至17%；新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求從6%升至12%，這些行業(yè)共同構(gòu)成需求的增長(zhǎng)來(lái)源。

與此同時(shí)，內(nèi)需消費(fèi)成為租賃需求驅(qū)動(dòng)主力，尤其是消費(fèi)者越來(lái)越重視悅己經(jīng)濟(jì)、質(zhì)價(jià)比導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)，托舉起以潮玩、即時(shí)零售為代表的新業(yè)態(tài)，加上制造端國(guó)產(chǎn)智能制造崛起，這些趨勢(shì)一起為物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)注入結(jié)構(gòu)性新增量。

今年一季度，這一市場(chǎng)供需改善的趨勢(shì)得到了延續(xù)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年一季度GDP增速5.0%，內(nèi)需貢獻(xiàn)率達(dá)84.7%。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月物流業(yè)景氣指數(shù)較上月回升2.7個(gè)百分點(diǎn)，各分項(xiàng)指數(shù)全面回升。內(nèi)需提振和物流景氣度回暖，為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求韌性提供了強(qiáng)勁支撐。

世邦魏理仕（CBRE）近日發(fā)布的2026年第一季度北京和上海不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，整體來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)率先回暖，REITs的基本面正在改善。上海市場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流無(wú)新增供應(yīng)，空置率22.5%，連續(xù)三季收窄，且進(jìn)出口總值同比大增23.1%；北京市場(chǎng)，第一季度單季凈吸納量達(dá)19.8萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

在此背景下，經(jīng)過(guò)過(guò)去三四年的供需調(diào)整，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)有望開(kāi)啟新一輪上行周期。綜合此前市場(chǎng)預(yù)判，未來(lái)3至5年倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金有望回到合理水平，對(duì)應(yīng)約30%至50%的上行空間。

分紅領(lǐng)跑，分派率穩(wěn)居行業(yè)頭部

就在幾天前，中金普洛斯REIT發(fā)布2026年一季度業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)基金實(shí)現(xiàn)收入約9746.28萬(wàn)元，可供分配金額約6888.87萬(wàn)元，年化現(xiàn)金流分派率約4.74%，核心指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健，展示出強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)韌性。

分紅的兌現(xiàn)力度同樣值得關(guān)注。截至目前，自2021年6月上市以來(lái)，該基金已完成15次分紅，累計(jì)分配約14.61億元，歷年分紅比例保持近100%。其2026年公告并完成了第一次分紅，而2025年內(nèi)先后公告四次現(xiàn)金分紅，累計(jì)約3.42億元，全部以現(xiàn)金方式發(fā)放、免收分紅手續(xù)費(fèi)，體現(xiàn)出高頻、穩(wěn)定、高比例的分紅特征。

對(duì)公募REITs投資者而言，分派率是衡量產(chǎn)品投資價(jià)值最直觀的指標(biāo)。中金普洛斯REIT 2026年一季度年化現(xiàn)金流分派率約4.74%。

拉長(zhǎng)時(shí)間看，中金普洛斯REIT 2025年年化現(xiàn)金分派率為5.34%，在整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs板塊中位居行業(yè)頭部，且2023年至2025年連續(xù)三年按當(dāng)年末市值計(jì)算的分派率均保持在5%以上。

置身于市場(chǎng)利率普遍走低的宏觀環(huán)境之中，倘若將中金普洛斯REIT 所維持的可持續(xù)分派水平，與十年期國(guó)債收益率及傳統(tǒng)銀行理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行橫向比對(duì)，其相對(duì)優(yōu)勢(shì)便愈發(fā)凸顯。對(duì)于那些旨在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的投資者來(lái)說(shuō)，該產(chǎn)品所具備的配置價(jià)值與吸引力，顯然無(wú)需贅述。

值得強(qiáng)調(diào)的是，長(zhǎng)期維持高比例分紅并非無(wú)本之木，其堅(jiān)實(shí)根基在于底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，而這一核心競(jìng)爭(zhēng)力的源頭則深植于卓越的運(yùn)營(yíng)管理體系之中。伴隨著物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)回暖向好，這種運(yùn)營(yíng)賦能能力有望在未來(lái)中金普洛斯REIT業(yè)績(jī)表現(xiàn)數(shù)據(jù)中得到直觀體現(xiàn)。