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（來(lái)源：中國(guó)金融信息中心）

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◆房屋安全管理資金，業(yè)界稱(chēng)房屋養(yǎng)老金，是指為保障房屋建筑在全生命周期內(nèi)安全正常使用，對(duì)房屋建筑主要結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、養(yǎng)護(hù)、維修、更新所設(shè)立的資金。

“十五五”規(guī)劃綱要提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。這項(xiàng)制度的核心內(nèi)容包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度三方面。

早在2024年，我國(guó)就已啟動(dòng)上述三項(xiàng)制度的研究與探索。同年，相關(guān)工作同步在上海、天津等22個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。這其中最受關(guān)注的是房屋安全管理資金。

房屋安全管理資金，業(yè)界稱(chēng)房屋養(yǎng)老金，是指為保障房屋建筑在全生命周期內(nèi)安全正常使用，對(duì)房屋建筑主要結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、養(yǎng)護(hù)、維修、更新所設(shè)立的資金。

該資金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分構(gòu)成。其中個(gè)人賬戶(hù)資金，依托現(xiàn)有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已基本形成。按照規(guī)定，個(gè)人賬戶(hù)資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造。試點(diǎn)階段的重點(diǎn)，是由政府牽頭建立健全公共賬戶(hù)，相關(guān)資金將主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

多位專(zhuān)家表示，探索完善房屋安全管理資金制度，既能為房屋提供全生命周期安全保障，也一定程度能破解老舊小區(qū)改造資金難題，更有助于城市更新行動(dòng)深入實(shí)施。

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房屋進(jìn)入“養(yǎng)老”集中期

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，群眾對(duì)居住品質(zhì)有更高要求，而大量城鎮(zhèn)房屋已步入集中老化周期，房屋“養(yǎng)老”相關(guān)的質(zhì)量、安全及保障問(wèn)題日益突出。

——集中老化周期來(lái)臨，安全隱患顯現(xiàn)。

自1988年2月《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》印發(fā)以來(lái)，我國(guó)首批商品房房齡已達(dá)38年。這意味著，我國(guó)大量城鎮(zhèn)房屋已進(jìn)入集中老化周期，各類(lèi)安全隱患逐步顯現(xiàn)。

依據(jù)我國(guó)2005年實(shí)施的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50至100年。居民住宅不屬于“重要建筑”范疇，但法定最低使用年限亦需滿(mǎn)足50年。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長(zhǎng)梁浩介紹，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的占比接近20%，且這一比例仍在持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)到2040年前后，近80%的城鎮(zhèn)房屋將步入這個(gè)階段。

這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，房屋集中老化風(fēng)險(xiǎn)加劇。

——老舊房屋基數(shù)大，覆蓋范圍廣。

我國(guó)老舊房屋及需開(kāi)展“養(yǎng)老”保障的房屋數(shù)量龐大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共有15.39萬(wàn)個(gè)小區(qū)，其中老舊小區(qū)5.96萬(wàn)個(gè)，占比接近40%。從數(shù)量來(lái)看，上海、成都、北京分別以1.4萬(wàn)個(gè)、5200個(gè)、5100個(gè)老舊小區(qū)的數(shù)量位居全國(guó)前三。

——一些房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、維護(hù)弱。

由于各種原因，我國(guó)一些房屋存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低、維護(hù)管理不到位等情況。

一方面，大量自建房缺乏專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、規(guī)范施工和有效監(jiān)管，房屋結(jié)構(gòu)承載力與穩(wěn)定性較差，且后續(xù)缺少必要的維護(hù)保養(yǎng)，老化速度快。另一方面，超大城市的城中村、村級(jí)工業(yè)園等一些區(qū)域，建筑及人口密度高，存在房屋違法搭建、使用功能擅自改變等現(xiàn)象，加大了房屋維護(hù)和安全管理的難度。

相較于數(shù)量眾多的老舊房屋，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金規(guī)模偏小。一項(xiàng)調(diào)研顯示，東部某發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。

“經(jīng)過(guò)多年大規(guī)模建設(shè)，大量房屋已進(jìn)入需要體檢、‘養(yǎng)老’的階段�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前以住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金為主的資金渠道，不足以應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入中老年階段后的各類(lèi)維修養(yǎng)護(hù)需求，需要統(tǒng)籌考慮房屋“養(yǎng)老”的資金來(lái)源。

2

如何激活個(gè)人交存資金

針對(duì)住宅維修、更新與改造，我國(guó)已設(shè)立專(zhuān)門(mén)“資金池”——住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。這筆資金，通常在居民購(gòu)房時(shí)便已繳納。

根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余已超1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余均超百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金10%左右，成都、深圳更是分別僅約4%和5%，大量資金長(zhǎng)期沉淀未被有效利用。

從法律層面看，住宅小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸屬業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)管理，但各小區(qū)情況差異較大，目前基本由政府部門(mén)“代管”。實(shí)踐中，這筆資金并未完全滿(mǎn)足房屋維修需求，主要有兩方面原因。

其一，部分老舊房屋維修資金缺口大，續(xù)繳制度難以落實(shí)。2004年，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證必須交存的費(fèi)用，在此之前的“房改房”和部分商品房并未交存。同時(shí)，早期商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格較低。如北京2004年左右經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格約1500元/平方米，商品房?jī)r(jià)格集中在4000元至8000元/平方米，專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)偏低。

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。但在實(shí)際操作中落地較難。

其二，提取程序復(fù)雜資金難使用。據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用需要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)審批，包括業(yè)主委員會(huì)（或物管會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)以及可能涉及的相關(guān)部門(mén)，如市場(chǎng)監(jiān)管局、住建委等，審批流程復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng)。

以北京為例，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，一般先由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房改售房單位根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，組織實(shí)施使用方案。

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房改售房單位或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向區(qū)住建房管部門(mén)申請(qǐng)列支。區(qū)住建房管部門(mén)審核同意后，向市住房資金管理部門(mén)區(qū)管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知。最后，由市住房資金管理部門(mén)區(qū)管理部將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

除此之外，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明確要求，使用資金需經(jīng)“列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)”。實(shí)際操作中，業(yè)主群體意見(jiàn)多元，短時(shí)間內(nèi)難以形成共識(shí)。

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建立公共賬戶(hù)“補(bǔ)缺”長(zhǎng)效機(jī)制

作為房屋養(yǎng)老金制度的新探索，公共賬戶(hù)的資金來(lái)源備受關(guān)注。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，公共賬戶(hù)按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立。從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

公共賬戶(hù)資金是保障社會(huì)公共安全與房屋基本安全的重要資金，但從各地當(dāng)前的試點(diǎn)情況來(lái)看，該賬戶(hù)資金來(lái)源面臨較大壓力，尚未能充分發(fā)揮“補(bǔ)缺”作用。

一是對(duì)地方財(cái)政依賴(lài)度高，可持續(xù)性承壓?。當(dāng)前公共賬戶(hù)資金主要依賴(lài)地方政府財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金等財(cái)政性收入。財(cái)政部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（下稱(chēng)土地出讓收入）41518億元，比上年下降14.7%。在土地出讓收入下降背景下，公共賬戶(hù)資金來(lái)源不穩(wěn)定。

二是市場(chǎng)化機(jī)制尚未成熟，社會(huì)資本參與有限。目前政策鼓勵(lì)通過(guò)房屋保險(xiǎn)、金融產(chǎn)品等方式引入商業(yè)資金，但缺乏成熟的商業(yè)模式和激勵(lì)機(jī)制，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)參與度不高，社會(huì)資本對(duì)非營(yíng)利性城市更新項(xiàng)目投資意愿較弱。

三是監(jiān)管機(jī)制有待完善。公共賬戶(hù)推進(jìn)的一大難點(diǎn)在于資金來(lái)源界定不夠清晰，比如維修資金增值收益、老舊小區(qū)改造資金結(jié)余等可作為補(bǔ)充來(lái)源，但這些資金較為分散，來(lái)源仍存在諸多不確定性。監(jiān)管主體、執(zhí)行主體尚需明確，以保障該項(xiàng)制度順利落地實(shí)施。

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多舉措?yún)f(xié)同發(fā)力

多位專(zhuān)家表示，房屋養(yǎng)老金解局，需從政策細(xì)化、機(jī)制優(yōu)化、專(zhuān)業(yè)監(jiān)管三方面持續(xù)發(fā)力。

——完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，優(yōu)化全流程管理。

從籌集、保管、使用、監(jiān)督等環(huán)節(jié)入手，推動(dòng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度向房屋養(yǎng)老金制度轉(zhuǎn)化升級(jí)。

一是建立繳納標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制�！敖Y(jié)合全社會(huì)物價(jià)變動(dòng)情況，每三到五年就專(zhuān)項(xiàng)維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以減少標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低易導(dǎo)致余額不足和可能的續(xù)籌難度。”建誠(chéng)智庫(kù)首席研究員何田說(shuō)。

二是建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金與不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)動(dòng)機(jī)制。何田建議，在交易階段增加專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否繳納或足額的審核，如維修資金余額審核和不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)動(dòng)，若未達(dá)到繳存要求，則限制其二手房交易；在新建商品住房領(lǐng)域，可建立維修資金繳存情況與預(yù)售資金釋放、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)證辦理等聯(lián)動(dòng)的機(jī)制。

三是強(qiáng)化上位法對(duì)簡(jiǎn)易程序的支持�！翱偨Y(jié)地方成功經(jīng)驗(yàn)，首先以地方性法規(guī)將電梯保險(xiǎn)、消防項(xiàng)目使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的經(jīng)驗(yàn)制度化；同步加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，在相關(guān)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等上位法中明確使用維修資金建議程序的具體內(nèi)容。”何田說(shuō)。

——加快制度創(chuàng)新，拓寬公共賬戶(hù)資金來(lái)源。

多位專(zhuān)家表示，公共賬戶(hù)資金用于房屋定期體檢及個(gè)人賬戶(hù)覆蓋范圍外的公共安全維修，需進(jìn)一步拓寬籌集渠道。

“公共賬戶(hù)的資金來(lái)源是各界關(guān)注重點(diǎn)，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向�！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公共賬戶(hù)的資金來(lái)源，除了計(jì)提土地出讓金外，還有老舊小區(qū)改造資金、財(cái)政和稅費(fèi)支出、房企在投資拿地環(huán)節(jié)繳納一定比例資金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，需通過(guò)完善制度設(shè)計(jì)，推動(dòng)“財(cái)政引導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作”雙輪驅(qū)動(dòng)模式落地，進(jìn)一步拓寬公共賬戶(hù)資金的籌集渠道，不斷提升資金統(tǒng)籌能力與使用效率，為公共賬戶(hù)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行提供保障。

——強(qiáng)化使用監(jiān)管，落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

專(zhuān)家認(rèn)為，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房屋養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)與個(gè)人賬戶(hù)的歸集、使用、管理及監(jiān)督工作，是保障房屋全生命周期安全的關(guān)鍵舉措。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)建議，可借鑒社保基金投資運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平。

中泰證券研究所政策團(tuán)隊(duì)首席分析師楊暢認(rèn)為，公共賬戶(hù)要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶(hù)進(jìn)行明確區(qū)分�！叭绾螌�(shí)現(xiàn)公共性政策工具解決特殊性實(shí)際問(wèn)題，需要各地出臺(tái)更加明確的實(shí)施細(xì)則，對(duì)公共部位和公共安全問(wèn)題予以充分明確。”

本文來(lái)源：瞭望智庫(kù)

記者：李松