2026年4月24日，富豪產(chǎn)業(yè)信托（1881.HK）公告披露，九龍城地標(biāo)富豪東方酒店的出售交易正式更換承接主體：GoldenridgeWorldwideLimited接盤全部權(quán)利義務(wù)。

這一看似程序性的變更，直接掀開了香港學(xué)生公寓賽道最真實(shí)的資本格局——新買方由中原地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人王文彥與信立泰實(shí)控人葉澄海配偶廖清清合資組建，實(shí)業(yè)資本與地產(chǎn)資深玩家聯(lián)手入場，標(biāo)志著這場由政策擴(kuò)招、供需缺口、資產(chǎn)重估共同催生的新賽道，正式進(jìn)入機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?、品牌化的分水嶺。

這座屹立近40年的老牌酒店，曾依托舊啟德機(jī)場風(fēng)光一時，近年卻陷入持續(xù)虧損：2025年收入僅3700萬港元，稅后虧損擴(kuò)大至5668萬港元。如今以15.18億港元易主，計劃改建為約1500個床位的學(xué)生公寓，預(yù)計2026年9月部分開業(yè)，將成為全港最大單體私人學(xué)生公寓項(xiàng)目。

一單舊酒店處置，折射出一個千億級賽道的崛起：香港正從高校宿位嚴(yán)重短缺、留學(xué)生校外租房亂象頻發(fā)的困境，快速轉(zhuǎn)向機(jī)構(gòu)資本搶灘、存量資產(chǎn)改造、專業(yè)化運(yùn)營并行的新風(fēng)口。

■供需黑洞——剛性缺口已超10萬

香港學(xué)生公寓的爆發(fā)，核心驅(qū)動力是政策擴(kuò)招與宿位供給的極端錯配。

自2024/25學(xué)年起，教資會資助院校非本地生限額由20%翻倍至40%，2026/27學(xué)年將進(jìn)一步上調(diào)至50%，碩士自資超額名額同步放寬至120%。2022/23學(xué)年資助課程非本地生已達(dá)21709人，七年增幅31.7%；中原投資測算，2027/28學(xué)年香港前五所大學(xué)非本地生將升至6.78萬人，增幅超35%。高力國際預(yù)測，到2028年全港宿位缺口將達(dá)12萬個，即便政策與市場雙管齊下，保守缺口仍超5.5萬個。

高校供給早已觸頂。以港大為例，2025/26學(xué)年在校生達(dá)45303人，宿位僅約7800個，整體覆蓋率僅17.2%；其中非本地生占比55.3%，但宿位僅40%-50%向其開放，超1.7萬人需外租。全港八大合計宿位4.2萬-4.4萬個，面對超19.2萬全日制學(xué)生，整體覆蓋率僅約23%，平均3.4名學(xué)生競爭1個宿位，供需失衡突出。

龐大的外溢需求持續(xù)推高租金。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前私人學(xué)生公寓月租普遍5200-14800港元，過去一年漲幅最高達(dá)15%。學(xué)生租客租期穩(wěn)定、預(yù)付租金、違約率低，使學(xué)生公寓成為穿越周期的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)，萊坊數(shù)據(jù)顯示其年化回報率約4.5%-5.5%，顯著高于寫字樓與普通住宅。

2025年7月推出的“城中學(xué)舍計劃”，進(jìn)一步打開存量改造空間：豁免規(guī)劃改劃程序、保留地積比，審批大幅提速。截至2026年2月，計劃已收到25宗申請，涉及約5100個宿位，遍布紅磡、觀塘、深水埗等核心區(qū)。需求剛性、回報穩(wěn)定、政策松綁、存量折價，四重紅利共振，學(xué)生公寓已成為香港地產(chǎn)最確定的主線之一。

■ 中原投資——全鏈條閉環(huán)，規(guī)模碾壓同業(yè)

在所有玩家中，中原投資是唯一實(shí)現(xiàn)基金募資、資產(chǎn)收購、改造設(shè)計、品牌運(yùn)營、退出閉環(huán)的選手，也是當(dāng)前規(guī)模、節(jié)奏、布局最堅(jiān)決的領(lǐng)跑者。

2024年，中原以1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬翻新，推出首個項(xiàng)目一步居117，提供121個床位，入市兩個月即實(shí)現(xiàn)100%入住。2025年8月，再以3.35億港元拿下西半山般咸軒，提供約200個床位，緊鄰港大。

真正奠定行業(yè)地位的，是富豪東方酒店項(xiàng)目?？偼顿Y超20億港元，改建后約1500個床位，單體規(guī)模全港第一。至此，中原在港床位已接近1800個，并將中期目標(biāo)大幅上調(diào)至6000個，計劃2—3年內(nèi)完成。

支撐其擴(kuò)張的是成熟的英美經(jīng)驗(yàn)，中原早在2018年布局美英學(xué)生公寓，部分項(xiàng)目持有3年升值最高近39%，形成完整閉環(huán)。

中原的核心優(yōu)勢，在于品牌化與獨(dú)立性。旗下搭建CampusOneCommunities（壹社）統(tǒng)一運(yùn)營平臺，產(chǎn)品、服務(wù)、定價自主可控。對中原而言，學(xué)生公寓不是副業(yè)，而是穿越地產(chǎn)周期的第二增長曲線。

■晶苑投資/Y.X——香港最早玩家，深耕紅磡片區(qū)

香港最早規(guī)?；腥雽W(xué)生公寓的機(jī)構(gòu)，是晶苑投資，通過子公司Y.X運(yùn)營，堪稱賽道“開荒者”。

2019年，晶苑以包租模式改造紅磡舊銀行宿舍，投入6000萬港元，推出YHill項(xiàng)目，約300個床位，出租率連續(xù)多年100%。2022年，聯(lián)合美國基金AEW以16.5億港元收購紅磡酒店，改建為Y83項(xiàng)目，提供600個床位，配套2萬呎共享空間，成為當(dāng)時全港最大最新學(xué)生公寓，同樣滿租運(yùn)營。疊加Y36、Y18，晶苑/Y.X合計床位約1000個，牢牢占據(jù)紅磡片區(qū)優(yōu)勢。

2025年，晶苑再以3.43億港元收購紅磡及長沙灣兩處物業(yè)，持續(xù)擴(kuò)容。晶苑CIO陳偉文測算：單個床位投資約200萬港元，整體市場規(guī)模約600億港元。

作為最早入局者，晶苑勝在片區(qū)深耕、運(yùn)營成熟、更早鎖定客流，但短板也明顯：項(xiàng)目集中紅磡單一區(qū)域，擴(kuò)張速度不及中原，且依賴外部基金，自主掌控力有限。

■ 央企入局——華潤隆地+招商蛇口雙劍齊發(fā)

中資央企入場，標(biāo)志學(xué)生公寓正式成為國家級配置資產(chǎn)，目前形成華潤隆地、招商蛇口+招商局商業(yè)房托雙線布局。

2026年3月，華潤隆地以9.53億港元收購荃灣悅品酒店，較估值折價約31%，計劃改建約900個床位，是央企在港標(biāo)志性重資產(chǎn)項(xiàng)目。

另一支關(guān)鍵力量是招商蛇口+招商局商業(yè)房托（01503.HK）。2026年1月，招商局商業(yè)房托以2.06億港元收購尖沙咀酒店，毗鄰香港理工大學(xué)，計劃改造85個床位，推出自有品牌CM+U，預(yù)計2026年8月完工。招商蛇口已明確表態(tài)：長期看好，未來2—3年持續(xù)加碼。

央企打法高度統(tǒng)一：低成本資金+整棟收購+長期持有+穩(wěn)健運(yùn)營，依托集團(tuán)資源，在收購、審批、融資上具備天然優(yōu)勢。

但短板同樣突出：決策鏈條長、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、本地運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，難以像中原、晶苑一樣快速響應(yīng)學(xué)生需求。不過，央企的真正意義在于定調(diào)——當(dāng)央企重倉，賽道徹底告別灰色零散，進(jìn)入機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化時代。

■ 外資+港資組合——機(jī)構(gòu)化打法最成熟

香港學(xué)生公寓最成熟的機(jī)構(gòu)化案例，來自宏安地產(chǎn)與美國私募基金安祖高頓聯(lián)手打造的日新舍?啟德。項(xiàng)目由九龍貝爾特酒店改建，提供1450個床位，入住率長期穩(wěn)定在98%以上。

模式精髓：外資出錢+本地房企拿項(xiàng)目+專業(yè)化運(yùn)營，典型華爾街長租打法：低成本資金收購，精細(xì)化運(yùn)營提升現(xiàn)金流，持有5—7年通過REITs或整售退出，賺取增值與雙重收益。優(yōu)勢是模型清晰、風(fēng)控成熟、成本可控，完全對標(biāo)歐美成熟PBSA市場。

但其短板明顯：高度依賴外資流動性與風(fēng)險偏好，對收益率要求嚴(yán)苛；一旦租金漲幅不及預(yù)期，擴(kuò)張便會放緩。此外，模式偏重財務(wù)投資，產(chǎn)品與社群運(yùn)營投入有限，難以形成差異化壁壘。本質(zhì)是可復(fù)制的生意，而非不可替代的壁壘。

■ 輕資產(chǎn)與房企——卡位流量，卻難成主導(dǎo)

與重資產(chǎn)改造形成對比的，是DashLiving、WeaveLiving、匯生活等輕資產(chǎn)運(yùn)營商。它們不持有物業(yè)，以整棟包租、標(biāo)準(zhǔn)化裝修、統(tǒng)一出租快速擴(kuò)張。DashLiving在港床位已突破20000個，覆蓋學(xué)生與青年群體；Weave定位高端，匯生活深耕內(nèi)地留學(xué)生。

但輕資產(chǎn)模式致命弱點(diǎn)在于無資產(chǎn)壁壘、無升值收益、議價能力弱，租約到期后面臨漲租或收回風(fēng)險，長期只能扮演市場“毛細(xì)血管”。

另一股力量來自手握核心區(qū)存量物業(yè)的老牌港資與中資房企，如協(xié)成行、聯(lián)合出版等。它們擁有大量老舊商廈、酒店，地段稀缺、改建潛力巨大，但普遍決策保守、重開發(fā)輕持有、缺乏運(yùn)營能力，大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未能轉(zhuǎn)化，只能作為潛在變量。

■ 終局判斷——重資產(chǎn) + 強(qiáng)運(yùn)營者勝

富豪東方酒店易手，是香港學(xué)生公寓賽道的成人禮。它宣告二房東時代落幕，機(jī)構(gòu)化時代到來；零散炒作落幕，專業(yè)化運(yùn)營時代到來。

五大玩家同臺競技，格局已然清晰：輕資產(chǎn)靠速度搶流量，外資港資靠模型賺穩(wěn)錢，央企靠資金占賽道，存量房企靠資產(chǎn)等風(fēng)口，只有中原、晶苑這類全鏈條重資產(chǎn)玩家，能同時占據(jù)規(guī)模、品牌、運(yùn)營、資本四大壁壘。

仲量聯(lián)行2025年11月發(fā)布的《解鎖私人學(xué)生住宿市場增長潛力》報告顯示，全港私人學(xué)生公寓床位僅約1000個，供應(yīng)率0.4%，遠(yuǎn)低于歐洲5%的平均水平；未來四年新增需求超2.23萬張，即便中原完成6000個床位目標(biāo)，也僅能填補(bǔ)缺口的四分之一。巨大的空白意味著，這是共同做大蛋糕的增量市場。

但風(fēng)險不容忽視：集中入市可能帶來局部競爭；非本地生增速與留港意愿存在不確定性；消防、結(jié)構(gòu)、合規(guī)仍是隱形門檻；只炒資產(chǎn)不做運(yùn)營的玩家，終將被市場淘汰。

香港的故事早已證明：凡是政策推動、需求剛性、存量改造、長線回報兼具的賽道，最終贏家一定是既能讀懂政策、又能搞定資產(chǎn)、還能做好運(yùn)營、更能穩(wěn)住資本的長期主義者。

富豪東方酒店的鐘聲即將落幕，而香港學(xué)生公寓的黃金時代，才剛剛開始。