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鄉(xiāng)村項目投資回報怎么算?一個真實案例的財務(wù)復(fù)盤

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做鄉(xiāng)村項目,最怕的不是設(shè)計不好看,不是運營不給力,而是賬算不明白。

投了多少錢?每年能賺多少?幾年能回本?這些問題,很多項目方在啟動前沒認真算過。做到一半發(fā)現(xiàn)錢不夠,開業(yè)后發(fā)現(xiàn)賺不回來。

內(nèi)蒙玫瑰小院從單店到集群,我們每一筆賬都記得清清楚楚。今天,我把這個項目的真實財務(wù)數(shù)據(jù)拆開,一筆一筆算給你看。

不是炫耀,是分享。希望能幫你把自己的賬算明白。

第一部分:單店時期(8間房,160萬投入)

投資構(gòu)成:

結(jié)構(gòu)改造:四十萬。墻體加固、屋頂防水保溫、地面防潮。能保留的保留,能利用的利用,不搞大拆大建。

材料費用:三十萬。舊木老石從周邊收的,成本很低。墻面用黃土稻草,材料費幾乎為零。

軟裝配置:五十萬。床品、家具、燈具、布藝,直接決定客人感受,不能省。

景觀與體驗節(jié)點:四十萬。觀景平臺、碎石小路、木柵欄、野花。不做假山魚池,用最樸素的方式。

總投資:一百六十萬(單房二十萬)

收入構(gòu)成:

住宿收入:八間房,均價一千元,旺季入住率百分之九十,淡季百分之五十。全年平均入住率百分之六十五。年住宿收入約一百九十萬元。

餐飲收入:住宿客人餐飲消費,人均一百五十元,按入住率折算,年餐飲收入約四十五萬元。

體驗收入:徒步、花藝、觀星、定制晚宴等,年體驗收入約三十萬元。

其他收入:衍生品、場地租賃等,年其他收入約十五萬元。

年總收入:約二百八十萬元

成本構(gòu)成:

人力成本:管家、保潔、廚師等,旺季六人,淡季四人,全年平均五人。人均月薪五千元,含社保,年人力成本約三十萬元。

運營成本:水電、采暖、網(wǎng)絡(luò)、維修、保潔用品,年運營成本約二十五萬元。

食材成本:餐飲毛利率按百分之六十算,食材成本約十八萬元。

營銷成本:幾乎為零,主要靠社交媒體和老客推薦。

其他成本:保險、稅費、雜項,年約十萬元。

年總成本:約八十三萬元

年凈利潤:約一百九十七萬元

投資回收期:一百六十萬除以一百九十七萬,約零點八年,實際因為第一年有爬坡期,用了兩年回本。

第二部分:集群時期(5個院子,30多間房,總投入約600萬)

投資構(gòu)成:

五個院子,改造成本不一。有的院子基礎(chǔ)好,單房造價十五萬。有的院子基礎(chǔ)差,單房造價二十五萬。平均單房造價約二十萬。三十多間房,總投入約六百萬。

收入構(gòu)成:

住宿收入:三十多間房,均價八百到一千二百元(不同院子定位不同)。全年平均入住率百分之六十五。年住宿收入約八百萬元。

餐飲收入:五個院子共享一個餐廳,住宿客人加外來的散客,年餐飲收入約一百五十萬元。

體驗收入:季節(jié)性活動、定制體驗、團隊活動,年體驗收入約八十萬元。

其他收入:衍生品、場地租賃(團建、婚禮、攝影)、會員儲值,年其他收入約七十萬元。

年總收入:約一千一百萬元

成本構(gòu)成:

人力成本:管家、保潔、廚師、前臺、維修、管理,旺季二十人,淡季十二人,全年平均十五人。人均月薪五千五百元,含社保,年人力成本約一百萬元。

運營成本:五個院子的水電、采暖、網(wǎng)絡(luò)、維修、保潔用品,年運營成本約八十萬元。

食材成本:餐飲毛利率百分之六十,食材成本約六十萬元。

營銷成本:社交媒體運營仍以內(nèi)容為主,少量付費推廣,年約十萬元。

管理成本:行政、財務(wù)、培訓(xùn)、團建等,年約三十萬元。

其他成本:保險、稅費、雜項,年約二十萬元。

年總成本:約三百萬元

年凈利潤:約八百萬元

投資回收期:六百萬除以八百萬,約零點七五年。實際因為擴建是分階段進行的,整體投資回收期約三年。

幾個關(guān)鍵財務(wù)指標

單房造價:二十萬。低于這個數(shù),品質(zhì)可能打折扣。高于這個數(shù),回本周期會拉長。

單房年收入:約二十二萬元。即每間房每年創(chuàng)造約二十二萬收入(含住宿、餐飲、體驗等)。這是核心效率指標。

人房比:零點五。即每兩間房配一個員工。高于這個數(shù),人力成本會吃掉利潤。

毛利率:約百分之七十。鄉(xiāng)村項目運營成本相對較低,毛利率應(yīng)該做到百分之六十五以上才算健康。

凈利潤率:約百分之七十。因為運營成本低,鄉(xiāng)村項目的凈利潤率通常比城市酒店高。

這個案例告訴我們什么

第一,鄉(xiāng)村項目的投資回報可以很好,但前提是成本控制得住、運營效率提得上來。單房造價二十萬、人房比零點五、入住率百分之六十五以上,這些數(shù)字要盯住。

第二,不要只算住宿賬。內(nèi)蒙玫瑰小院的非住宿收入占比超過百分之三十五,大大縮短了回本周期。單一靠住宿,壓力很大。

第三,淡季是利潤的敵人。旺季賺的錢,很大一部分被淡季虧掉了。淡季運營得好,凈利潤能提升一大截。

第四,賬要算在開工前。投資多少、幾年回本、每天要賺多少錢才能活下去,這些問題必須在設(shè)計階段就想清楚。賬算不明白,項目就不要啟動。

如果你也想算算自己的賬

如果你正在規(guī)劃鄉(xiāng)村項目,或者已經(jīng)運營了一段時間但賬算不清楚——

歡迎來久棲設(shè)計事務(wù)所聊聊。我們可以幫你做一份詳細的財務(wù)測算:投多少錢?幾年回本?每天要賺多少?哪些地方可以省錢?哪些地方可以增收?

很多老朋友會來咨詢投資測算問題。我們也期待認識新的朋友。

想了解更多鄉(xiāng)村項目的財務(wù)經(jīng)驗?久棲空間設(shè)計里有我們16年的數(shù)據(jù)沉淀。

久棲設(shè)計事務(wù)所 · 懂商業(yè)運營的設(shè)計師



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