物業(yè)管理的那些事

業(yè)委會(huì)上門(mén)讓業(yè)主簽字
選聘物業(yè)公司
這樣操作合法嗎？

物業(yè)管理的那些事 原創(chuàng) · 法律實(shí)務(wù)分析

最近，不少業(yè)主向我們反映同一個(gè)現(xiàn)象：業(yè)委會(huì)的人挨家挨戶敲門(mén)，讓業(yè)主簽字"選新物業(yè)"。

聽(tīng)起來(lái)很正常對(duì)不對(duì)？畢竟業(yè)委會(huì)代表業(yè)主，選物業(yè)當(dāng)然要征求業(yè)主意見(jiàn)。

但問(wèn)題是——很多業(yè)委會(huì)上門(mén)簽字的時(shí)候，前面什么程序都沒(méi)走。沒(méi)有公示，沒(méi)有通知，上來(lái)就讓業(yè)主簽個(gè)字。更有甚者，連簽字的內(nèi)容都不解釋清楚，輕飄飄一句"簽個(gè)名就行"。

這種操作，大概率 違法。

一、先看一個(gè)真實(shí)案例

案例復(fù)盤(pán)

（某市·翠湖名苑）小區(qū)，2024年底，業(yè)委會(huì)成員開(kāi)始挨家挨戶上門(mén)走訪，聲稱"現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)太差，需要大家簽字換一家新的物業(yè)公司"。

業(yè)主（化名：王某）回憶當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景："兩個(gè)人敲門(mén)進(jìn)來(lái)，拿一張紙說(shuō)簽字選新物業(yè)，我問(wèn)選哪家，他們說(shuō)簽了就知道了。我問(wèn)什么時(shí)候開(kāi)會(huì)討論的，他們說(shuō)不用開(kāi)會(huì)，大家簽夠了就行。"

整個(gè)過(guò)程不到三分鐘。沒(méi)有議題公示，沒(méi)有會(huì)議通知，沒(méi)有候選物業(yè)的介紹和對(duì)比，甚至簽字的業(yè)主都不知道自己簽的是"選聘"還是"解聘"。

事后，小區(qū)500余戶業(yè)主中，業(yè)委會(huì)稱已收集到380份簽字同意書(shū)，宣布"業(yè)主大會(huì)已通過(guò)選聘決議"。

0

公告公示天數(shù)

0

業(yè)主大會(huì)通知

3分鐘

每戶簽字時(shí)間

380份簽字，沒(méi)有一個(gè)是在合法程序下簽署的。這不是"征求業(yè)主意見(jiàn)"，這是"收集業(yè)主簽名"——兩個(gè)概念，天壤之別。

二、法律怎么說(shuō)？合法流程是什么

選聘或解聘物業(yè)公司，屬于小區(qū)的重大事項(xiàng)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決。根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

簡(jiǎn)單說(shuō)：這不是業(yè)委會(huì)幾個(gè)人開(kāi)個(gè)會(huì)拍個(gè)腦袋就能決定的事，必須依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

選聘物業(yè)的法定流程（四步走）

1

提前15天公示議題

將業(yè)主大會(huì)的 全部議題在小區(qū)公告欄公示，包括候選物業(yè)公司信息、服務(wù)方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同要點(diǎn)等，公示期不少于15天。

2

發(fā)布業(yè)主大會(huì)通知

公告期滿后，發(fā)布業(yè)主大會(huì)正式通知，明確會(huì)議時(shí)間、方式、議題內(nèi)容、表決規(guī)則等。

3

業(yè)主大會(huì)期間投票表決

此階段 才能上門(mén)讓業(yè)主簽選票。注意：這是在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)期間，而非之前。業(yè)主有權(quán)知情、有權(quán)質(zhì)疑、有權(quán)拒絕。

4

公示表決結(jié)果并備案

表決結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示不少于7天，并按規(guī)定向街道辦或住建部門(mén)備案。

?? 重點(diǎn)來(lái)了：上門(mén)找業(yè)主簽字這個(gè)行為本身沒(méi)有問(wèn)題，但它必須發(fā)生在業(yè)主大會(huì)的法定期間內(nèi)！

前面沒(méi)有經(jīng)過(guò)議題公示的15天，沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的正式通知，直接上門(mén)讓人簽字——程序違法，簽字無(wú)效。

三、"上門(mén)簽字"常見(jiàn)的三套套路

在實(shí)務(wù)中，我們總結(jié)了業(yè)委會(huì)上門(mén)簽字最常出現(xiàn)的三種違規(guī)操作——

套路一：跳過(guò)公示，直接上門(mén)

這是最常見(jiàn)也最?lèi)毫拥淖龇ā?5天的議題公示期？不存在的。業(yè)主大會(huì)通知？沒(méi)發(fā)過(guò)。公告欄？連個(gè)影子都沒(méi)有。上來(lái)就敲門(mén)讓你簽字。

就像法院判決還沒(méi)下，就先讓你簽執(zhí)行書(shū)。程序是法律的靈魂，跳過(guò)程序等于踐踏全體業(yè)主的權(quán)利。

套路二：誤導(dǎo)性說(shuō)明，草草簽字

上門(mén)的時(shí)候只做一句說(shuō)明："我們是來(lái)征求意見(jiàn)的，簽個(gè)名就行。"或"大家簽了以后小區(qū)會(huì)更好。"

業(yè)主根本不知道：簽字的內(nèi)容是什么？選的是哪家物業(yè)？服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定？合同期限多久？

如果業(yè)主簽字時(shí)對(duì)表決事項(xiàng)的基本內(nèi)容都不知情，這份簽字在法律上可以申請(qǐng)撤銷(xiāo)。知情權(quán)是業(yè)主最基本的權(quán)利，任何人都不能剝奪。

套路三：混淆"征詢意見(jiàn)"與"投票表決"

有些業(yè)委會(huì)說(shuō)："我們沒(méi)有強(qiáng)制業(yè)主簽字，只是來(lái)征詢意見(jiàn)。"

征詢意見(jiàn)？征詢意見(jiàn)不需要上門(mén)拿"選票"讓業(yè)主簽。如果拿出來(lái)的文件抬頭寫(xiě)的是"選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票"，那這就是投票表決，不是征詢意見(jiàn)。別偷換概念。

合法 vs 違法 · 一目了然

? 違法操作

vs

? 合法操作

直接上門(mén)找業(yè)主簽字

vs

先公示15天再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

不對(duì)簽字內(nèi)容做說(shuō)明

vs

提前公示候選物業(yè)詳細(xì)方案

用"征詢意見(jiàn)"之名行表決之實(shí)

vs

依法發(fā)布業(yè)主大會(huì)表決票

收集夠簽字直接宣布通過(guò)

vs

按法定比例表決后公示7天備案

四、業(yè)主遇到這種情況怎么辦？

如果你所在的小區(qū)也出現(xiàn)了類(lèi)似情況，請(qǐng)記住以下操作——

1

先別急著簽字

你有權(quán)要求查看公示文件、議題內(nèi)容和候選物業(yè)方案。如果對(duì)方拿不出來(lái)，說(shuō)明程序有問(wèn)題。

2

拍照留存證據(jù)

對(duì)方拿來(lái)的任何文件、簽字表格，先拍照留存。包括談話內(nèi)容可以錄音，這是你后續(xù)維權(quán)的依據(jù)。

3

聯(lián)合其他業(yè)主依法維權(quán)

向街道辦、住建部門(mén)或社區(qū)居委會(huì)舉報(bào)，要求撤銷(xiāo)違規(guī)表決。必要時(shí)可依法提起訴訟。

五、寫(xiě)在最后

我們不是反對(duì)業(yè)委會(huì)更換物業(yè)。如果現(xiàn)有物業(yè)確實(shí)不稱職，業(yè)主有權(quán)通過(guò)合法程序選聘更好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但我們堅(jiān)決反對(duì)以"效率"之名踐踏"程序"。

今天你容忍了業(yè)委會(huì)跳過(guò)程序上門(mén)簽字選物業(yè)，明天他們就敢跳過(guò)程程選業(yè)委會(huì)，后天就可以直接處置你的公共收益和維修基金。程序正義不是形式主義，是保護(hù)每一位業(yè)主權(quán)利的最后一道防線。

（翠湖名苑）的案例目前仍在調(diào)查處理中。但這個(gè)案例給我們所有業(yè)主提了個(gè)醒——

核心要點(diǎn)

? 上門(mén)簽字本身不違法，但必須在業(yè)主大會(huì)法定期間內(nèi)進(jìn)行

? 議題必須提前15天公示，公示內(nèi)容包括候選物業(yè)方案和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

? 誤導(dǎo)性說(shuō)明讓業(yè)主草草簽字，簽字可依法申請(qǐng)撤銷(xiāo)

? "征詢意見(jiàn)"不等于"投票表決"，兩者性質(zhì)完全不同

? 遇到違規(guī)操作，拍照留存、聯(lián)合業(yè)主、依法舉報(bào)

"正義不僅要實(shí)現(xiàn)，而且要以看得見(jiàn)的方式實(shí)現(xiàn)。"——這句話同樣適用于小區(qū)治理。程序正義，是每一位業(yè)主的權(quán)利底線。

物業(yè)管理的那些事

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