來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：電商派Pro）

舍不得孩子套不著狼。

買(mǎi)地蓋樓，早已成為互聯(lián)網(wǎng)大廠的共識(shí)。

對(duì)大廠而言，買(mǎi)地不僅是解決辦公需求，更是鎖定長(zhǎng)期資產(chǎn)、提升品牌實(shí)力的戰(zhàn)略選擇。

近期，字節(jié)跳動(dòng)斥資61億元在北京拿下兩大核心地塊，用于建設(shè)辦公園區(qū)和研發(fā)中心，展現(xiàn)了它持續(xù)擴(kuò)張的決心。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)

另一邊，京東也有所動(dòng)作，它不僅在北京及周邊積極布局自有物業(yè)，從亦莊到海淀不斷加碼土地儲(chǔ)備，還在電商之都——杭州，積極拿地、落子布局。

有消息稱，杭州錢(qián)江世紀(jì)城核心區(qū)一宗沿江商業(yè)用地，被京東旗下杭州京東霽緯信息技術(shù)有限公司以6.63億元拿下。

浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺(tái)

根據(jù)協(xié)議約定，本次拿地對(duì)企業(yè)設(shè)置了較高要求，乙方及其控股企業(yè)需在該地塊實(shí)現(xiàn)年度營(yíng)業(yè)收入不低于10 億元；2026 年至 2030 年，乙方或其實(shí)際控制人需連續(xù)五年進(jìn)入《財(cái)富》世界 500 強(qiáng)名單。

同時(shí)，乙方需在該地塊建設(shè)建筑面積不低于3.5 萬(wàn)平方米的京東 MALL 項(xiàng)目，并在竣工后 15 個(gè)月內(nèi)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，引入的家電家居運(yùn)營(yíng)企業(yè)實(shí)際控制人也需為世界 500 強(qiáng)企業(yè)。

最關(guān)鍵的一條是，四十年內(nèi)，百分百自持，不能分割，不能轉(zhuǎn)讓。

在李響看來(lái)，這不像是在出讓地塊，更像是尋找可以簽訂深度綁定契約的合作伙伴。

杭州蕭山把這一線沿江的黃金地塊拿出來(lái)，目標(biāo)很明確，是要以優(yōu)質(zhì)土地吸引企業(yè)扎根，真正帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、稅收增長(zhǎng)與就業(yè)擴(kuò)容，讓企業(yè)與城市共生共榮，扎根杭州長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

而京東接了這一單，接得很干脆。

就在同一天，千里之外的廣州花都，京東智能產(chǎn)業(yè)園二期工程正式破土動(dòng)工。這個(gè)總建筑面積超過(guò)17萬(wàn)方的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一期已經(jīng)塞進(jìn)了36家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其中6家是專精特新，8家是高新技術(shù)企業(yè)。

京東智能產(chǎn)業(yè)園廣州花都項(xiàng)目一、二期

另外，二期預(yù)計(jì)2027年交付，屆時(shí)一二期連成一體，在華南地區(qū)形成一個(gè)智能制造產(chǎn)業(yè)的核心生態(tài)圈。

再把視線拉到河北涿州。就在前幾天，京東和當(dāng)?shù)丶紟煂W(xué)院簽了一份協(xié)議，掛牌成立了全國(guó)首家京東服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)認(rèn)證中心和京東數(shù)智工匠產(chǎn)業(yè)學(xué)院。

圖源：京東校企合作公眾號(hào)

從水電改造到瓷磚切割，從高空作業(yè)到熔接焊接，京東正在按照自己的標(biāo)準(zhǔn)，批量培養(yǎng)多工種復(fù)合型技術(shù)工人。

可以看到，京東正在全國(guó)范圍內(nèi)，從不同維度、以不同形式，大規(guī)模地重倉(cāng)線下。區(qū)域總部、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、培訓(xùn)基地，這些動(dòng)輒數(shù)億甚至數(shù)十億的投資，正在編織一張?jiān)絹?lái)越密實(shí)的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)。

京東為什么要這樣做？

先看杭州這塊地。

錢(qián)江世紀(jì)城，杭州繼錢(qián)江新城之后重點(diǎn)打造的城市新中心，G20峰會(huì)主會(huì)場(chǎng)、亞運(yùn)村所在地，整個(gè)板塊的能級(jí)不用多說(shuō)。

圖源：錢(qián)江世紀(jì)城公眾號(hào)

這塊地西邊離錢(qián)塘江只有一百多米，南邊挨著地鐵亞運(yùn)村站和亞奧萬(wàn)象天地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)一目了然。

根據(jù)規(guī)劃，京東在這里的布局規(guī)模不小，總投資二十個(gè)億，建筑面積接近十二萬(wàn)方，建成之后要容納超過(guò)四千名員工，打造涵蓋辦公、科技，還有京東MALL于一體的區(qū)域中心。

事實(shí)上，早在去年12月，京東浙江區(qū)域中心就已經(jīng)正式啟幕，目前在錢(qián)江世紀(jì)城的大象國(guó)際中心過(guò)渡辦公，已經(jīng)集結(jié)了大約一千人，覆蓋零售、物流、健康、科技等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

這也足以說(shuō)明，京東在杭州的布局，早已不是單點(diǎn)試水，而是實(shí)打?qū)嵉拈L(zhǎng)期深耕與全面落地。

不只是浙江，把地圖放大到全國(guó)，京東這些年一直在持續(xù)投入。

2023年，北京亦莊，京東以31.12億元拿下總部對(duì)面的一塊地用于擴(kuò)建。

2025年，京東以1.84億底價(jià)拿下南京河西南2025Y05地塊，建設(shè)“京東集團(tuán)南京研發(fā)中心”。

再加上各地星羅棋布的亞洲一號(hào)物流中心、遍布全國(guó)的京東MALL、以及像廣州花都這樣的智能制造產(chǎn)業(yè)園，京東在土地上的投入早已是數(shù)百億級(jí)別的體量。

這些地塊性質(zhì)各不相同，商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地都有，功能各異，但指向的都是同一件事，把線上那個(gè)虛擬的京東，變成看得見(jiàn)、摸得著、有根基的實(shí)體存在。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)的邏輯是拿地、蓋樓、賣掉、回款、再拿地?？康氖歉咧苻D(zhuǎn)、高杠桿，賺的是土地升值和房產(chǎn)銷售的錢(qián)。房子蓋好那天，就是和這塊地緣分已盡的時(shí)候。

但京東在杭州這份協(xié)議的規(guī)定是四十年自持，不能分割，不能轉(zhuǎn)讓，這就把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那條路徹底堵死了，京東必須在這塊地上老老實(shí)實(shí)經(jīng)營(yíng)四十年，每年貢獻(xiàn)十個(gè)億的營(yíng)收，給地方創(chuàng)造實(shí)實(shí)在在的稅收和就業(yè)。

這套邏輯和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商完全是兩碼事。大廠拿地，核心訴求不是賣，而是用。

回頭看這二十年，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司走了一條很有意思的路。

早期大家都是典型的輕資產(chǎn)模式。幾臺(tái)服務(wù)器、幾百個(gè)程序員、一間租來(lái)的辦公室，就能撐起一個(gè)估值幾十億的公司。

那時(shí)候的互聯(lián)網(wǎng)大廠，不生產(chǎn)東西，只連接信息；不擁有資產(chǎn)，只調(diào)度資源。越輕越好，越輕越能跑得快。

但這個(gè)故事在最近幾年明顯發(fā)生了變化。

原因很簡(jiǎn)單，線上的仗打完了。該圈的用戶圈了，該占的品類占了，該鋪的渠道鋪了。

剩下的增量，要么在下沉市場(chǎng)，要么在線下的實(shí)體場(chǎng)景。

而這兩個(gè)方向，都需要重資產(chǎn)押注。

畢竟，下沉市場(chǎng)考驗(yàn)的是物流網(wǎng)絡(luò)的密度和深度。倉(cāng)庫(kù)能覆蓋到縣城還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，決定了配送時(shí)效是兩天還是半天；實(shí)體場(chǎng)景考驗(yàn)的是門(mén)店的布局和體驗(yàn)；消費(fèi)者能不能在線下感受到服務(wù)和品質(zhì)，決定了品牌認(rèn)知的深度。

這些沒(méi)有任何取巧的辦法，都得砸錢(qián)、買(mǎi)地、蓋樓、建網(wǎng)點(diǎn)。

于是我們看到，阿里在做盒馬、做菜鳥(niǎo)物流網(wǎng)絡(luò)；京東在做京東MALL、做七鮮超市、做亞洲一號(hào)、做折扣超市；美團(tuán)在做美團(tuán)買(mǎi)菜的前置倉(cāng)小象超市，也在布局硬折扣超市“快樂(lè)猴”；抖音也在全國(guó)鋪電商物流中心。

京東折扣超市

大家的步調(diào)驚人地一致，都在從輕變重，從虛入實(shí)。

這其實(shí)不是互聯(lián)網(wǎng)公司的主觀選擇，而是行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。當(dāng)一個(gè)行業(yè)進(jìn)入成熟期，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)就會(huì)從模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)向效率優(yōu)化，從跑馬圈地轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作。

而效率和精細(xì)化的背后，一定是資產(chǎn)的積累和能力的沉淀。

京東這次在杭州拿地，之所以要求四十年自持，某種程度上也是一種倒逼機(jī)制。四十年不能賣，意味著必須在這里持續(xù)投入、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

這和一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品快速試錯(cuò)、不行就關(guān)掉的邏輯完全不同，它要求必須看得足夠長(zhǎng)遠(yuǎn)，必須對(duì)這塊土地、這座城市、這里的產(chǎn)業(yè)生態(tài)有真正的承諾。

結(jié)合廣州花都的產(chǎn)業(yè)園和河北涿州的培訓(xùn)中心來(lái)看，劉強(qiáng)東顯然希望用實(shí)打?qū)嵉耐度胱C明，京東不只是做電商，更是在沉下心做實(shí)業(yè)、攢底氣。

放眼整個(gè)行業(yè)，如今越來(lái)越多互聯(lián)網(wǎng)大廠都開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，不再只追逐線上流量，而是紛紛以重資產(chǎn)模式重倉(cāng)線下。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到實(shí)體基地，一場(chǎng)關(guān)乎未來(lái)十年的產(chǎn)業(yè)格局爭(zhēng)奪戰(zhàn)，早已在無(wú)聲中拉開(kāi)序幕。

這一輪比拼，早已不是比誰(shuí)擴(kuò)張更快、概念更炫，而是看誰(shuí)根基更穩(wěn)、扎得更深。