本文繼續(xù)分享預繳增值稅的其他項目新老政策對比分析，具體如下。

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采取預售方式銷售房地產(chǎn)項目

14號公告：納稅人采取預售方式銷售房地產(chǎn)項目，向機構所在地主管稅務機關預繳增值稅。

納稅人采取預售方式銷售房地產(chǎn)項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

自行開發(fā)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設，以及購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)并以自己的名義立項銷售的情形。

老政策（國家稅務總局公告2016年第18號）：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

對比新老規(guī)定，14號公告對哪些情形屬于“自行開發(fā)”的房地產(chǎn)項目進行了明確，有利于消除征納雙方之間的爭議。

針對預征率，新老政策保持一致：預征率為3%。

針對預繳稅款的計算公式，14號公告并沒有區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，對預繳公式進行了概括表述，具體如下：

應預繳稅款=當期取得的預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

納稅人根據(jù)其開發(fā)房地產(chǎn)項目的實際情況，選擇適用稅率或征收率。

另外，14號公告對預繳增值稅的期限進行了明確：應當在收到預收款的次月納稅申報期內(nèi)預繳稅款。

異地不動產(chǎn)租售

這里的異地不動產(chǎn)租售，指的是：轉讓或者出租與納稅人機構所在地不在同一縣（市、區(qū)、旗）內(nèi)的不動產(chǎn)。以下就異地不動產(chǎn)轉讓和出租分別進行對比分析。

（一）異地轉讓不動產(chǎn)

14號公告：納稅人轉讓或者出租與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)、旗，下同）內(nèi)的不動產(chǎn)，應當按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳增值稅。

轉讓不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

老政策（國家稅務總局公告2016年第14號）：其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。

對比新老政策，兩者對需要預繳增值稅的納稅人，雖然表述上有所差異，但其實質(zhì)一致：預繳對象為“機構”，不包括自然人。即機構納稅人（含個體工商戶）轉讓與機構所在地不在同一縣內(nèi)的不動產(chǎn)，需要在不動產(chǎn)所在地預繳增值稅；自然人轉讓異地不動產(chǎn)，無需預繳增值稅，直接在異地申報繳納增值稅。

針對預征率，14號公告進行了調(diào)整，具體如下：

納稅人轉讓與機構所在地不在同一縣內(nèi)的不動產(chǎn)，一般納稅人預征率為5%，小規(guī)模納稅人預征率為3%。老政策針對預征率，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，都適用5%。14號公告對小規(guī)模納稅人來說，是個利好。

針對預繳增值稅的計算公式，14號也進行了調(diào)整，分為兩種情況，具體如下：

（1）適用差額征稅的，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款=（當期全部含稅價款-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

對比新老政策的公式，14號公告公式分子中的“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“全部價款和價外費用”，更加符合邏輯。

（2）適用一般征稅的，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款=當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

對比新老政策，同樣用“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“全部價款和價外費用”。

另外，針對適用差額征稅的，14號公告對扣除依據(jù)進行了明確，具體如下：

納稅人按照上述規(guī)定從當期取得的全部含稅價款中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，或者仲裁裁決書、公證債權文書。否則，不得扣除。

與老政策相比，刪除了兜底條款：國家稅務總局規(guī)定的其他憑證，直接明確扣除憑證的種類。

（二）異地出租不動產(chǎn)

關于異地出租不動產(chǎn)，老政策為國家稅務總局公告2016年第16號。關于新老政策主要有如下區(qū)別：

1.關于道路通行服務

14號公告明確規(guī)定：出租不動產(chǎn)，不包括納稅人提供道路通行服務。即針對異地提供道路通行服務，不需要預繳增值稅。

2.預征率

14號公告：一般納稅人出租與機構所在地不在同一縣內(nèi)的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的預征率為3%，適用簡易計稅方法計稅的預征率為5%。

小規(guī)模納稅人出租與機構所在地不在同一縣內(nèi)的不動產(chǎn)（不含小規(guī)模納稅人中的個體工商戶出租住房），預征率為3%；小規(guī)模納稅人中的個體工商戶出租與機構所在地不在同一縣內(nèi)的住房，按照實際征收率確認預征率。

與老政策相比，針對小規(guī)模納稅人適用的預征率也調(diào)整為3%。

3.預繳稅款計算公式

14號公告：應預繳稅款＝當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率。

對比分析：公式中用“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“含稅銷售額。

跨地區(qū)油氣田服務

這里的跨地區(qū)油氣田服務，指的是：油氣田企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關的服務。

老政策（財稅〔2009〕號）中規(guī)定的比較簡單：油氣田企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市提供生產(chǎn)性勞務，應當在勞務發(fā)生地按3%預征率計算繳納增值稅。在勞務發(fā)生地預繳的稅款可從其應納增值稅中抵減。

14號公告針對上述業(yè)務進行了較為詳細的規(guī)定，具體如下：

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關的服務，新疆地區(qū)預征率為5%，其他地區(qū)預征率為3%。

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關的服務，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款＝當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關的服務，應當自納稅義務發(fā)生之日起至次月納稅申報期結束前預繳稅款。

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