一季度，全國法拍房市場呈現(xiàn)“量增價跌”態(tài)勢，掛拍量與成交量雙雙上行，成交金額與均價同比下滑，整體以市場價七折左右成交。

然而，法拍房市場正經(jīng)歷一場資產(chǎn)價值的重新定價，機遇與風險交織其中。值得關(guān)注的是，在整體折價成交的基調(diào)下，高溢價成交案例頻出，比如上海徐匯濱江尚海灣豪庭房源溢價63%、深圳香蜜湖南熙園房源溢價80%、常州路勁·鉑樾房源溢價122%，成交價格均超過市場評估價。

3月法拍房回暖，整體以市場價七折成交

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，一季度，全國法拍市場累計掛拍房源22.5萬套，同比增長3.5%；最終成交4.3萬套，同比提升5.2%，清倉率（成交拍品/交易截止拍品）18.9%。但價格端持續(xù)走弱，總成交金額579.1億元，同比下降10.3%；成交均價4864元/平方米，同比下跌5.9%，平均折價率（成交價/評估價）72.6%，這意味著法拍房整體仍以市場價七折左右成交。

值得關(guān)注的是，3月市場明顯回暖，單月成交1.5萬套，環(huán)比增長17.1%、同比大漲27.9%。

從物業(yè)類型看，住宅是絕對主力。一季度住宅成交2.96萬套，同比增長12.7%；成交金額307.4億元，占市場總額53%；清倉率達31.1%，同比提升4.7個百分點。盡管住宅均價為7507元/平方米，同比下跌17.5%，但成交活躍度的提升，成為拉動整體市場的核心動力。商業(yè)、土地、工業(yè)等非住宅類標的成交占比較小，且去化難度更大。

拍賣環(huán)節(jié)上，二拍仍是主要成交渠道，占比51%。相比之下，一拍成交占比34.5%，同比微升0.2個百分點。這也反映出競買者策略更趨理性，表明參與者對法拍規(guī)則、風險評估的能力不斷增強。對優(yōu)質(zhì)標的的爭奪提前至一拍階段，市場定價效率有所提升。

目前法拍市場既有部分資產(chǎn)因瑕疵無人問津，也有人為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)瘋狂加價。其中3月17日，汕頭金平區(qū)報春園一套超87平方米的房源，起拍價25.5萬元，因“下鋪上居”的靈活業(yè)態(tài)，吸引41人報名、100輪競價，最終以110.3萬元成交，溢價率332%。其吸引41人搶籌的原因在于低總、業(yè)態(tài)靈活可商可住，這也說明真正有價值的房源依然會被買家追捧。

阿里資產(chǎn)交易平臺截圖

更離奇的是廣州海珠區(qū)一套房產(chǎn)的1平方米房產(chǎn)份額，起拍價2.1萬元，評估價3萬元，經(jīng)64輪競價以約11萬元成交，溢價超423%，背后是共有產(chǎn)權(quán)人對房產(chǎn)控制權(quán)的激烈博弈，吸引了超2萬人圍觀。

城市分化顯著，深圳成交折價率達91.5%

城市能級差異成為一季度法拍市場最鮮明的特征，核心城市與非核心城市呈現(xiàn)“冰火兩重天”。一線城市資產(chǎn)抗跌性凸顯，合計成交1963套，均價高達30000元/平方米。深圳表現(xiàn)最為亮眼，清倉率64.9%，成交折價率91.5%，接近市場價，成交均價37325元/平方米。

此外，北京法拍房成交276套，清倉率44.5%，成交折價率74.3%，成交均價37994元/平方米。上海成交407套，清倉率59.0%，成交折價率75.4%，成交均價40860元/平方米。

一季度部分城市法拍住宅成交情況表

來源：中指研究院

值得關(guān)注的是，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)標的引發(fā)市場瘋搶。3月16日，上海徐匯濱江尚海灣豪庭一套300平方米的毛坯江景房，因為地處核心地段、無租約等原因，吸引23人報名。其起拍價為3106萬元，評估價4437萬元。經(jīng)過92輪競價，以超市場價的5071萬元成交，溢價率63%，且較評估價高出14%，折合單價16.87萬元/平方米。

阿里資產(chǎn)交易平臺截圖

3月3日，深圳福田香蜜湖南熙園一套豪宅通過法拍成交，經(jīng)過119輪出價、116次延時，標的最終以4552萬元成交，溢價1780萬元，溢價率80%。整場拍賣共吸引14名買家報名、累計1.5萬人次圍觀。

從目前來看，二線城市法拍房成交體量最大，達到1.2萬套，也不乏常州、杭州等強二線優(yōu)質(zhì)標的熱度飆升，法拍成交價甚至超過市場價。3月20日，常州武進區(qū)路勁·鉑樾（案名為鉑秀雅苑）一套198平方米法拍房成交結(jié)果超出市場預期。該房源起拍價為198萬元，市場評估價為283萬元。經(jīng)80輪競價以440萬元成交，溢價率122%，超評估價55%。當時共吸引19人報名、超過1.7萬人次圍觀。

整體來看，中指研究院認為，一季度全國法拍市場掛拍量、成交量雙增長，成交金額與均價同比下行，整體處于調(diào)整階段。法拍住宅成交活躍度提升，清倉率同比走高，是拉動市場成交的核心動力。

事實上，一季度法拍市場的表現(xiàn)，仍是樓市調(diào)整期資產(chǎn)價值的重新定價過程。有分析人士認為，未來，法拍市場“結(jié)構(gòu)性分化”將持續(xù)加劇。核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)住宅、核心商業(yè)資產(chǎn)，因稀缺性與流動性優(yōu)勢，仍將保持價格韌性，甚至出現(xiàn)溢價成交。而三四線城市及非核心資產(chǎn)，去化壓力仍存。對購房者而言，法拍房仍是“撿漏”渠道，但需警惕產(chǎn)權(quán)糾紛、清場困難等風險。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利