近年來,“網(wǎng)約房”成為不少旅游者的住宿選擇。家住浙江寧波的小張將自己的閑置住宅放在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上,短租給有需求的人,不料卻被鄰居起訴至法院。小張不解:“我自己的房子,難道還不能自己做主?”

該案歷經(jīng)一審、二審,法院終審判決要求小張恢復(fù)住宅用途。法院為何作出這一判決?個(gè)人如果想合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”,應(yīng)該如何操作?

自家住宅變“網(wǎng)約房”被判侵權(quán)

法院:必須取得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意

小張?jiān)谡憬幉ㄊ薪眳^(qū)購置了一套住宅,房屋交付后,他就將房屋作為“網(wǎng)約房”使用,通過多個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源信息,標(biāo)明價(jià)格接受預(yù)訂。沒想到,此舉引發(fā)小區(qū)其他居民不滿。同樓鄰居以無證開設(shè)民宿、存在噪音擾民等問題為由,將小張起訴到法院。

原告認(rèn)為,案涉房屋規(guī)劃用途為住宅,作為“網(wǎng)約房”存在隱患。根據(jù)法律規(guī)定,業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的,必須取得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。而被告小張?jiān)跊]有獲得業(yè)主同意的情況下,就擅自將住宅改為“網(wǎng)約房”對(duì)外經(jīng)營,違反了法律的規(guī)定。

被告小張答辯說,他只是將自己的房屋出租,出租自己的房子并不需要其他業(yè)主同意,且并未改變房屋的住宅性質(zhì),只是通過網(wǎng)約平臺(tái)開展租賃活動(dòng)。

小張?jiān)谙嚓P(guān)平臺(tái)完成房屋注冊(cè)登記后,以短租、周租或月租的形式對(duì)外招租。房客通過平臺(tái)下單,平臺(tái)會(huì)自動(dòng)發(fā)送登記鏈接與入住指南,完成身份核驗(yàn)后即可獲取開門密碼,全程自助入住、退房,房屋衛(wèi)生清潔則由房東在房客退房后清理。

法院審理認(rèn)為,本案爭議焦點(diǎn)為案涉房屋作為“網(wǎng)約房”使用,是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,是否應(yīng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。

“網(wǎng)約房”和“出租房”到底有何區(qū)別?浙江省寧波市江北區(qū)人民法院審判委員會(huì)專職委員劉曉麗介紹,“網(wǎng)約房”與普通出租房的核心區(qū)別在于:普通出租房是面向特定承租人的長期居住,人員穩(wěn)定、影響范圍小;而“網(wǎng)約房”面向不特定公眾,按日計(jì)費(fèi)并提供清潔、物品使用等住宿服務(wù),屬于經(jīng)營性住宿活動(dòng),實(shí)質(zhì)改變房屋用途,構(gòu)成“住改商”。根據(jù)法律規(guī)定,“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意,普通房屋租賃則無此強(qiáng)制要求。

法院認(rèn)為,小張實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途,屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,應(yīng)該經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。判決小張停止對(duì)房屋的經(jīng)營性使用,恢復(fù)其住宅用途。小張不服一審判決提起上訴,被判決駁回。

二審該案的浙江省寧波市中級(jí)人民法院民一庭副庭長張夢(mèng)琬表示,“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)的發(fā)展,不能突破法律底線和鄰里權(quán)益的邊界。房屋所有權(quán)人在利用房產(chǎn)獲取利益時(shí),必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)的管理規(guī)約,尊重相鄰業(yè)主的合法權(quán)益,不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。

“網(wǎng)約房”合規(guī)經(jīng)營與維權(quán)路徑指南

如果沒有鄰居投訴、起訴,小張可以悄悄經(jīng)營“網(wǎng)約房”嗎?

對(duì)此,劉曉麗表示,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第279條明確規(guī)定:業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需要變更的,除遵守相關(guān)規(guī)定之外,必須經(jīng)過利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。因此,即便沒有人投訴和舉報(bào),也不可以擅自悄悄經(jīng)營網(wǎng)約房。

想要合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”,應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟:

需先確認(rèn)房屋權(quán)屬清晰、用途合規(guī)且符合小區(qū)管理規(guī)約;

取得本棟樓其他利害關(guān)系業(yè)主的一致書面同意;

按當(dāng)?shù)亍熬W(wǎng)約房”管理規(guī)定向公安等部門備案,配齊消防、身份識(shí)別等設(shè)備,滿足消防及治安要求;

規(guī)范經(jīng)營,避免擾民和損害公共利益。

如果身邊有人違法經(jīng)營“網(wǎng)約房”,影響了自身正常生活,作為鄰居可通過4條途徑維權(quán):

一是聯(lián)合向業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司提交書面異議,督促其履行管理職責(zé);

二是固定人員頻繁出入、深夜噪音等證據(jù);

三是向街道、住建、公安等部門投訴;

四是向人民法院起訴,要求對(duì)方停止經(jīng)營,維護(hù)自身及其他業(yè)主權(quán)益。

來源：中央廣電總臺(tái)中國之聲