最近，有個話題忽然爆火，那就是——

廣州二手業(yè)主反價！

譬如，某套房子之前掛牌價是多少，現(xiàn)在大幅加價；還有業(yè)主在有意向買家的情況下，臨時跳漲吊高來賣.......類似“一夜?jié)q價XX萬”“業(yè)主集體跳漲”和“二手房價反彈”等標題以及案例，在網上是層出不窮，也非常抓人眼球。

反正，就是說得二手樓市逆風翻盤，買家必須現(xiàn)在立刻出手。

但事實，真的是這樣嗎？

01

成交量同比微跌

議價空間仍然較大

還是用數據說話吧。

根據廣州市房地產中介協(xié)會數據，2026年3月，廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為10785套、105.33萬㎡，環(huán)比分別攀升141.38%和129.52%。

從各區(qū)網簽套數環(huán)比來看，增幅均超一倍。其中，增城區(qū)增幅高達162.14%，荔灣區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等多個區(qū)域增幅也在150%以上。

乍一看，這數據確實牛。

但各位要注意，以上增幅都是環(huán)比，是跟包含春節(jié)假期的2月，即傳統(tǒng)樓市淡季對比。而更有參考價值的對比，應該是跟去年3月比較，即看“同比”。

同樣來自廣州市房地產中介協(xié)會數據，2025年3月廣州市二手住宅網簽10866套、108.47萬㎡。

可以發(fā)現(xiàn)，今年3月二手成交情況，并沒有比去年3月要好。

不過，好消息是今年3月的成交量，確實超過去年金九銀十，并且是近三年來月度成交TOP5，同時超過2023年3月、2024年3月。

議價方面，根據廣州中原研究發(fā)展部的數據，基于業(yè)主對后市信心的改善，3月報價指數有所回升。

全市3月平均議價幅度為6.6%，2月議價幅度為6.5%，去年3月議價幅度為5.3%。

成交均價更不用說，按月度看，一直在跌。

當然，這點跟市場成交結構的變化有關，因為二手房價跌到位了以后，小戶型、低價單位成交占比持續(xù)上漲，也就拉低了全市的平均價格。

所以，如果從全局數據看，廣州二手房的現(xiàn)狀是：

議價空間仍然較大，價格持續(xù)低位徘徊！

成交確實回暖，有小陽春，但還比不上去年3月以及2021年前的，近十年中只能算是一個中間水平。

02

漲價只是少數個例

切忌以偏概全

不過，市場上確實是有二手房漲價和業(yè)主反價。

而類似案例，大概有三種情況：

一種是受周邊新盤、板塊利好影響，最具代表性的例如珠江新城，受到馬場地塊高價出讓、SKP和華爾道夫酒店簽約的刺激，價格明顯止跌回穩(wěn)。

像嘉裕公館這種樓齡較新、競爭力更強的小區(qū)，成交價格已經在漲。

成交量較活躍的保利心語，也有買家上調掛牌價。

二是純粹的”技術性“調整，先漲后降，以獲得買家關注及平臺流量。

邏輯就像一些電商平臺商家，在雙十一前先把價格抬上去，到雙十一，再以五折噱頭獲取平臺推薦以及吸引買家關注，讓對方覺得自己撿到便宜了！

尤其像是貝殼，以往平臺會把房源價格變動的時間、具體數字羅列出來的，現(xiàn)在則隱藏了中間價格，只留下初始報價以及現(xiàn)在（成交）價格。

這種信息的不透明，為賣家留下很大的操作空間。

三是部分沒有那么著急、也不是必須賣房的業(yè)主，心態(tài)開始發(fā)生變化：

“既然樓市氛圍有所好轉，看房的人多了，那我何不試試掛高一點價格呢？

萬一真的能成，我就賺了；如果沒成，我再降價或者再等一等，等樓市火起來再賣掉也不遲。”

而不管漲價背后是哪種原因，廣州二手房的漲價案例始終是少數，代表不了市場真實情況。

由此可見，廣州二手“房價反彈”和“業(yè)主集體反價”是假象，是以偏概全，甚至是某些人的有意炒作。

作為賣家，如果想要快速成交，價格讓步還是免不了的，但讓步幅度可以適當小一點，在與中介、買家博弈的過程中可以硬氣一些。

至于買家，要認識到——房價很難再跌下去，但要大漲也沒那么容易。

多看房，多比較，要避免自己在“漲價焦慮”中而做出草率決定，匆匆上錯車。

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