文/樂居財經(jīng) 嚴明會

經(jīng)歷了一輪史無前例的行業(yè)大洗牌之后，物業(yè)賽道的“幸存者”正試圖用財報向市場講述新的故事。

3月31日，雅生活服務(wù)（03319.HK）交出2025年度成績單，全年實現(xiàn)營業(yè)收入128.9億元，錄得毛利16.8億元，毛利率13.0%，年內(nèi)凈利潤2.17億元，歸母凈利潤1.05億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤7.8億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流顯著提升，經(jīng)營基本面穩(wěn)中向好。

在行業(yè)深度調(diào)整期，雅生活主動從“大而全”轉(zhuǎn)向“強而精”，用一年的戰(zhàn)略收縮與價值重鑄，交出了一份兼具韌性與定力的答卷。

當“規(guī)模為王”的舊敘事徹底失效，物企們將如何在存量博弈中重獲增長動能？雅生活2025年的實踐，或為行業(yè)提供一個值得解剖的樣本。

從“大而全”到“強而精”

“2025年我們堅持‘穩(wěn)經(jīng)營、控風險、求突破、鑄品牌’的戰(zhàn)略指引，順勢而為，擁抱新質(zhì)服務(wù)力，堅定邁向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型?！?/p>

過去一年，雅生活來自物業(yè)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及城市服務(wù)三大非周期性業(yè)務(wù)的收入規(guī)模約為128.0億元，占總收入99.3%。這意味著雅生活對地產(chǎn)周期波動的“免疫能力”正在增強。

另一邊的外延增值服務(wù)，收入則銳減75.5%至不足9000萬元，在總收入中的占比幾乎“歸零”。換而言之，雅生活正在幾乎完全切斷與地產(chǎn)開發(fā)周期高度綁定的關(guān)聯(lián)交易。

拆解雅生活的業(yè)務(wù)板塊，是一幅行業(yè)轉(zhuǎn)型的鮮活圖景。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)，2025年貢獻營收約106.36億元，占總收入的82.5%，較上年同期提升3.8個百分點，占據(jù)絕對主導地位，角色穩(wěn)固。其中，住宅物業(yè)項目的收入約為45.11億元，非住宅物業(yè)項目收入約64.19億元。

業(yè)主增值服務(wù)加速市場化轉(zhuǎn)型，圍繞本地生活、空間服務(wù)和資產(chǎn)服務(wù)三大核心品牌服務(wù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建輕資產(chǎn)、可持續(xù)的多元生態(tài)，2025年收入約10.60億元，占總收入的8.2%。

城市服務(wù)則聚焦經(jīng)營質(zhì)量提升與現(xiàn)金流改善，持續(xù)深耕優(yōu)質(zhì)項目，逐步退出部分回款未達預(yù)期的項目，保障收款，年內(nèi)實現(xiàn)收入約11.06億元，占總收入的8.6%。

在物業(yè)行業(yè)普遍面臨收繳率下滑、回款周期拉長的背景下，雅生活通過主動出清低效項目、強化回款考核，實現(xiàn)了“回款趨穩(wěn)向好，應(yīng)收規(guī)模持續(xù)下降”，經(jīng)營現(xiàn)金流的顯著改善。

與此同時，雅生活董事會建議全年派息每股0.122元，同比上升103%，以真金白銀向市場傳遞信心。

城市地圖與密度運營

深入雅生活經(jīng)營策略，不難發(fā)現(xiàn)其正在經(jīng)歷一場從“做大”到“做強”的深刻轉(zhuǎn)型，且已初見成效。

截至2025年末，雅生活在管面積約5.03億平方米，在管項目3864個，第三方項目在管面積占比約81.8%。

空間策略上，雅生活推進“城市地圖”高質(zhì)拓展戰(zhàn)略，聚焦30個核心深耕城市與37個機會城市，強調(diào)“單城市項目密度”。

2025年，雅生活第三方拓展年化合同額11.3億元，其中84%的新增項目來自高價值市場。報告期內(nèi)相繼斬獲包括成都地鐵多條線路、中國民航大學寧河校區(qū)、江西省公安廳、上?？萍拣^等標志性非住宅項目。

“物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造，單盤精耕細作成為趨勢，具有獨立運營或市場化能力的企業(yè)才有未來?！?/p>

主動出清低效及孤島項目，將釋放的資源精準配置至高價值區(qū)域，雅生活正在實現(xiàn)效益躍升。管理層表示，轉(zhuǎn)型工作從2024年開始，大量出清集中在2024年和2025年，預(yù)計2026年出清節(jié)奏將有所放緩，進入動態(tài)微調(diào)階段。

從業(yè)態(tài)分布看，雅生活在管項目中住宅、公建、商辦占比分別為48.7%、41.1%、10.2%，結(jié)構(gòu)均衡，抗風險能力突出。其中，超73%在管面積集中于一二線經(jīng)濟發(fā)達城市。

與此同時，雅生活持續(xù)深化AI、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用。

報告期內(nèi)，雅生活A(yù)I智能外呼調(diào)研效率較人工提升2倍，數(shù)字孿生網(wǎng)格平臺讓工單派發(fā)準確度提升30%，完成速度提升45%，閉環(huán)率達81.56%，90%的日常服務(wù)通過APP、小程序?qū)崿F(xiàn)“指尖搞定”。

以科技之力，雅生活正在實現(xiàn)在管項目人、財、物、事管理模式的數(shù)字化建模，重塑核心服務(wù)成本結(jié)構(gòu)。

品質(zhì)根基上的價值回歸

在行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展的關(guān)鍵期，雅生活將服務(wù)品質(zhì)視為品牌競爭力的根基與靈魂。

2025年，雅生活以客戶為中心，以全周期服務(wù)、全生命體關(guān)愛為底層邏輯，錨定質(zhì)價相符的準則，基于服務(wù)場景、人文體驗、情感鏈接等維度，系統(tǒng)性重塑“好服務(wù)”體系。

年內(nèi)，迭進數(shù)百項住宅服務(wù)觸點，提升服務(wù)成本透明度，初步輸出住宅服務(wù)分級模型、產(chǎn)品線架構(gòu)及服務(wù)標準SOP手冊，并推動項目試點落地，以專業(yè)匠心與人文溫度，將對生命的極致呵護化為可感知、可沉浸、可信賴的社區(qū)場域。

品質(zhì)稽核采用“線上+線下”模式，從業(yè)主動線延伸至所有隱蔽區(qū)域，建立問題清單、立查立改，推動歷史遺留問題“見底清零”，整改率超98%，實現(xiàn)“巡查標準—問題清單—整改成效”的高效閉環(huán)。

安全問題是品質(zhì)管理不容妥協(xié)的“生命工程”。聚焦車輛管理、電梯安全、消防安全、客戶響應(yīng)等重點領(lǐng)域，雅生活定期開展多場景實戰(zhàn)演練，電梯及消防系統(tǒng)完好率超97%，全域筑牢安全底線。

老舊小區(qū)改造方面，雅生活發(fā)起“100個回家路上的改變”、“紅馬甲”等專項行動，縱深推進園區(qū)環(huán)境品質(zhì)提檔升級，打造潔凈有序、宜居舒心的物業(yè)服務(wù)場景。

人文社區(qū)建設(shè)同樣亮點紛呈?！靶⊙殴?.0”以生命關(guān)愛和四季節(jié)慶體系為主題，開展暖冬便民服務(wù)、非遺雅韻、趣Ya運動會、業(yè)主藝術(shù)節(jié)等品牌活動，推動粵劇等傳統(tǒng)非遺文化進社區(qū)。全年組織超8000場社區(qū)文化活動，逾50萬人次參與，構(gòu)筑起全齡友好型社區(qū)文化高地。

多措并舉之下，雅生活2025全年客戶滿意率同比提升2.5個百分點，實現(xiàn)連續(xù)三年提升；客戶投訴率同比下降25%至0.45%。

此外，雅生活還深度參與編寫國家級《物業(yè)服務(wù)客戶滿意度測評》標準，填補行業(yè)空白，積極響應(yīng)國家“雙碳”戰(zhàn)略，以節(jié)能改造與智慧運維為抓手，實現(xiàn)環(huán)保效益與資產(chǎn)增值的雙贏。

從標準重塑到細節(jié)落地，從安全守護到人文關(guān)懷，雅生活正以“好服務(wù)”為支點，撬動存量時代的核心競爭力。

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