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最近幾年，北京樓市有多難，相信大家都有切實的體會。

但在這樣艱難的市場周期中，卻總有一些硬核項目，能走出讓人羨慕的獨立行情。

如果要在這些硬核項目中再選出一個第一，表姐內(nèi)心的答案一定是：

北京潤園。

我們先來看一下它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有多逆天。

在剛剛過去的2026年一季度，北京潤園憑借絕對的實力，分別拿下：

北京別墅成交TOP1、北京平層成交TOP1，北京別墅+平層成交TOP1，三榜第一。

表姐印象中，這種級別的成交表現(xiàn)，在北京樓市這片藏龍臥虎的土地上，也已經(jīng)很久沒有見過了。

只是，這還不是北京潤園最讓表姐震驚的地方。

當(dāng)你把北京潤園的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，拆分到更細致的顆粒度時，就會發(fā)現(xiàn)更多讓人驚嘆的細節(jié)。

第一，超級流速。

大家知道嗎？去年年底，北京潤園一期推出的221套房源，截止目前，網(wǎng)簽去化率已經(jīng)超過84%。

這意味在在銷售層面，北京潤園一期已經(jīng)基本售罄。

更夸張的是，3月底剛剛開盤的二期，短短三個多周的時間內(nèi)，網(wǎng)簽去化率也已經(jīng)達到40%。

第二，超級溢價。

很多人可能都不知道，北京潤園二期平墅、空墅的網(wǎng)簽均價，與一期相比，價格漲幅上漲了約有10%。

表姐查了下，北京潤園二期平墅和空墅的網(wǎng)簽均價已經(jīng)漲到了7.2萬/㎡。

比部分競品的均價幾乎高了約1萬/㎡。

第三，超級總價。

要知道，北京潤園并不是低總價的流量盤，它的平均總價在2300萬+，部分院墅的產(chǎn)品，總價則在3000萬+。

從總價上看，絕對屬于北京豪宅市場的頭部梯隊。

而以這樣的總價，還能實現(xiàn)如此高的去化率，是一件非常困難的事情。

因為在樓市理論中，有一個「高總價+高溢價+高流速」不可能三角。

說的就是，高總價+高溢價的項目，幾乎很難實現(xiàn)高流速。

大家應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)了，今年賣得好的幾個爆紅盤，走的都是低總價的路子。

但這個原本極其難以實現(xiàn)的不可能三角，居然在北京潤園這里實現(xiàn)了，這確實是相當(dāng)了不得的成績。

說它前所未有，也不為過。

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不過，當(dāng)這個項目還是一塊地的時候，對于項目究竟應(yīng)該做成什么樣的業(yè)態(tài)，華潤內(nèi)部其實也有過相當(dāng)激烈的分歧。

一方面是因為，在很長一段時間內(nèi)，北京別墅市場的主流產(chǎn)品，都是洋房+合院。

已經(jīng)被市場驗證過的產(chǎn)品，有很大概率不會出錯。

但另外一方面，北京潤園即將面臨的，又是一群全北京最挑剔，最不缺房，也最具獨立判斷的頂級客戶。

想要他們真金白銀地投出贊成票，市面上已有的項目，顯然不足夠充分打動他們。

所以，北京潤園最終決定，要做一件巨有魄力的事情：

墅感的重新定義。

你會發(fā)現(xiàn)，北京潤園沒有沿用目前北京別墅市場已有的組合范式，而是以「四代墅」的理念，打造出了一個前所未有的創(chuàng)新產(chǎn)品。

首先，這樣神形俱醇，帶有濃重文脈厚重感的九拱凱旋門，從第一印象，就奠定了北京潤園的頂豪氣質(zhì)。

從內(nèi)向外看，是這樣的：

這也是他們一直堅守的另外一個核心理念：

不做中間業(yè)態(tài)。

而是選擇充分發(fā)揮地塊1.01容積率的極致墅感，做出墅感更純粹的平墅、空墅和雙拼院墅。

為此他們還單開了一條產(chǎn)品線，也就是我們現(xiàn)在看到的：

園系。

所以，北京潤園無論是哪一個產(chǎn)品業(yè)態(tài)，我們都能首先感覺到的就是，超強的：

「自然含量」。

這個特質(zhì)，用我自己的話說叫：圍繞「花園」構(gòu)筑居住空間的系統(tǒng)性創(chuàng)新。

就拿平墅來說，以往平墅的空中花園，都只是簡單地把陽臺橫向拉大，外掛到客廳之外。

但北京潤園不一樣，他們利用好房子政策，結(jié)合建筑轉(zhuǎn)角，形成了環(huán)繞、內(nèi)嵌、外掛等不同的空中花園。

這樣一來，不僅室外的陽光和風(fēng)景，能從各個角度涌入室內(nèi)，帶來更好的通透效果和采光。

不同的室內(nèi)空間結(jié)合不同的空中花園，也能衍生出更多親近自然的場景。

空墅甚至還利用室內(nèi)的挑空，聯(lián)動空中花園，形成了更加撲面而來的自然墅感。

就以329㎡空墅為例，進門之后，你首先看到的就是一個空中花園，嵌入到室內(nèi)后，它就把大自然的氣息傳遞了室內(nèi)。

☉北京潤園329㎡空墅樣板間

這樣的空中花園，重新定義了客廳，也重新定義了餐廳。

☉北京潤園329㎡空墅樣板間

還重新定義了臥室，329㎡空墅，還直接把主臥與空中花園直接相連，并且與主臥外的「第二空間」形成美妙的洄游動線。

☉北京潤園329㎡空墅樣板間

將空間意義上的「呼吸感」植入了主臥套房，這樣的超級主臥不僅更有儀式感，也更有自然感。

這種自然感顯然不是傳統(tǒng)大平層或者復(fù)式能夠創(chuàng)造的。

所以，即便總價在已經(jīng)上到2000萬+，還是得到了很多客戶的追捧。

329㎡空墅的樣板間甚至只開了一天，就客戶搶到售罄。

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好了，說完平空墅，我們再來說一個北京市場別墅創(chuàng)新最為匱乏的領(lǐng)域：

別墅單體。

大家可以回憶一下，我們有多久沒有看到讓人眼前一亮的別墅項目了？

☉北京潤園990㎡院墅樣板間

當(dāng)然，也限于北京樓市低密地塊的缺乏，導(dǎo)致很長一段時間，大部分開發(fā)商都放棄了別墅單體的創(chuàng)新優(yōu)化。

但伴隨著時間的推移，以往早期別墅的很多居住痛點逐漸被暴露。

比如，南向采光的臥室不夠多，單層面積不夠大；

再比如，地下室的采光和通風(fēng)不夠好，以及地下室的層高不夠高等等。

所以，恰恰是之前產(chǎn)品的空缺，成為當(dāng)下最值得做，也最可能拉開行業(yè)差距，甚至最容易形成構(gòu)筑產(chǎn)品護城河的創(chuàng)新方向。

這也是北京潤園已經(jīng)在真實踐行的方向。

不單單是吃溫榆河首排的地段紅利，更是通過關(guān)注別墅單體，通過硬件前置干預(yù)業(yè)主們的居住體感。

首先，是建筑與庭院有機結(jié)合帶來的270°全庭院包裹。

仔細注意一下，北京潤園的院墅產(chǎn)品，庭院的橫向面寬都是大于建筑面寬的。

這樣的設(shè)計就決定了，整個項目的庭院體系，在更加豐富和多元同時，也更具單戶的獨立性和私密性。

除此之外，北京潤園還設(shè)計了不同層次的露臺花園；

加上這次北京潤園堅持讓主庭院回歸地上，室內(nèi)外交融的自然感，讓別墅的居住體驗感得到了放大。

但創(chuàng)新還未止步。

大家仔細看院墅的戶型圖，會發(fā)現(xiàn)北京潤園在建筑中史無前例地置入了一個：

帶有X空間屬性的陽光觀景廳。

整個光廳的存在，巧妙地把日常生活中最重要的陽光、空氣和風(fēng)景，置入到了建筑內(nèi)部。

日常閑暇的時候，在這里看看書，喝喝茶，吃個早餐，或者單純養(yǎng)養(yǎng)花，都是再愜意不過的事情。

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并且，763㎡院墅還結(jié)合光廳，拓展了地下空間的采光和通風(fēng)。

大家可別小瞧這個舉動，我見過很多別墅項目會在地下室增加采光井的處理。

但對于北京潤園而言，我們看到光廳置于地下空間的側(cè)邊，并且銜接整個地上一層以及負一層。

☉北京潤園763㎡院墅樣板間

北京潤園做過專項的采光檢測報告，負一層的平均采光系數(shù)，明顯要比普通采光井的處理要高。

我問過很多住別墅的人，他們目前居住地方感覺最雞肋的地方在哪里，基本上一大半客戶會告訴你是地下空間。

歸根結(jié)底就是因為地下空間的壓抑以及潮濕。

但763㎡戶型通過光廳增加采光，目的就是讓地下空間和地上一樣被使用。

上面這張圖片，就是763㎡戶型的負一層，如果不是特意提醒，你肯定會以為這是地上空間。

除此之外，在空間銜接的處理上，763㎡戶型非常大膽地將負一層的單層層高拉到了罕見的5米。

并且，通過光廳串聯(lián)起地上及地下兩層。

大家可以發(fā)現(xiàn)，除了光線更廣泛的觸達，負一層還可以實現(xiàn)與地上空間的空氣對流，并且絲毫沒有壓抑感。

甚至家人之間，也可以通過光廳，完成地上與地下的喊話交流。

這背后指向的，其實是多個空間、多個場景的互動與共融。

所以，北京潤園呈現(xiàn)在整個別墅單體上的創(chuàng)新，僅僅是景觀維度，就不同于一般別墅。

不是規(guī)整式的排布，然后僅僅給到一個私有化的庭院。

下面這個示意圖或許會讓大家更直觀地明白：

北京潤園其實是從地下花園，到一層的主庭院，二層的露臺到空中花園，包括內(nèi)部還嵌入了光廳的設(shè)計。

帶來的是整個自然墅感的層層滲透。

當(dāng)然，這樣的邏輯，在面積更大的990㎡院墅上，也得到了尺度更大的強化。

包括庭院體系、全維景觀露臺、陽光X空間、立體下沉庭院、頂面采光等等一系列創(chuàng)新。

甚至，990㎡院墅應(yīng)該也是目前市場上，極其少有的，可以做到全部臥室朝南的院墅產(chǎn)品。

但這些，還只是北京潤園創(chuàng)新的冰山一角。

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回歸到院墅的室內(nèi)空間，因為取消了中間業(yè)態(tài)，所以你會發(fā)現(xiàn)，北京潤園院墅的單層空間，尺度都足夠大。

而這意味著單層空間可以容納更多復(fù)合場景的構(gòu)建。

場景復(fù)合，意味著實現(xiàn)交織，而視線交織，是誘發(fā)家人之間情感濃度的關(guān)鍵要素。

下面這張圖片，是990㎡院墅以及763㎡院墅的首層室內(nèi)平面。

你會發(fā)現(xiàn)，客廳、廚房、餐廳，島臺或者陽光花廳，甚至室外的花園，都能夠形成視線的無遮擋交織。

家人之間可以隨時隨地感受到彼此的存在。

而這，首先就要得益于足夠大尺寸的面寬。

另外，這次北京潤園的院墅，也特意采用了無柱式的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計。

所以業(yè)主們也可以根據(jù)自己的需求，去追求更極致的空間。

就比如，北京潤園這次，在地下空間的設(shè)計上，就給業(yè)主留足了想象力。

除了前面提到的，在采光和通風(fēng)上的創(chuàng)新，北京潤園這次還規(guī)劃了負一層5米，負二層4米，整體9米的極致層高。

像990㎡院墅，負一層還通過下沉庭院，實現(xiàn)了不輸?shù)厣系牟晒夂屯L(fēng)。

業(yè)主的愛好，藏品，獨處空間，甚至工作空間，都可以放在這里，真正實現(xiàn)只有別墅產(chǎn)品才能帶來的：

「趣居合一」。

從這個角度來看，北京潤園創(chuàng)造的并不是單純的房子，而是一種領(lǐng)先的生活狀態(tài)。

這也是北京潤園開盤就創(chuàng)造熱銷的關(guān)鍵：

真誠地為客戶創(chuàng)造無與倫比的居住體驗。

甚至在開盤之前，北京潤園還搶先開放了2萬㎡的實景園林，用最直接的實景，邀請客戶感受北京潤園墅感生活的真實。

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當(dāng)然，這個故事放在其他項目上，在這個維度就可以戛然而止了。

但是在北京潤園卻沒有。

整個團隊對于這個項目還有一個主基調(diào)叫：大盤精作。

是的，如此火爆的一個項目。北京潤園還在根據(jù)業(yè)主的反饋，對后續(xù)入市的二期、三期產(chǎn)品進行優(yōu)化和迭代提升。

實際上，剛剛開盤的二期，就已經(jīng)在一期的基礎(chǔ)上有迭代了。

而未來的三期，根據(jù)客戶的反饋，可能會誕生一些更為極致的類獨棟產(chǎn)品。

看到這里，你可能會更加理解北京潤園為什么會火成這個樣子。

對于北京潤園來說，對于「園系」這個產(chǎn)品線來說，當(dāng)下永遠不是未來，持續(xù)迭代的生命力，才是能夠持續(xù)引領(lǐng)市場的關(guān)鍵。

這背后，是一個團隊為全國的頂級客戶，孜孜不倦打造產(chǎn)品的初心與執(zhí)著。

這也是當(dāng)下行業(yè)最動人的地方。

唯有心血與匠心，才會此時永恒。銷冠100

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