上海二手房每百人成交一套，北上廣深樓市回暖信號(hào)背后是什么邏輯？

北上廣深樓市“小陽(yáng)春”調(diào)查：是真回暖還是曇花一現(xiàn)？數(shù)據(jù)揭示真相

揭秘！推動(dòng)北上廣深樓市回暖的三股真實(shí)力量，與想象中不同

別再只盯著房?jī)r(jià)！成交量攀升背后，一線城市樓市迎來(lái)結(jié)構(gòu)性變化

最近一段時(shí)間，關(guān)于一線城市樓市回暖的消息多了起來(lái)。討論房?jī)r(jià)的人多了，中介的朋友圈活躍了，一些沉寂已久的購(gòu)房群也重新有了動(dòng)靜。市場(chǎng)真的在變化嗎？

數(shù)據(jù)給出了肯定的回答。2025年，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)中國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”城市，二手房市場(chǎng)共同描繪出了一條上揚(yáng)的曲線。這不是某個(gè)月份的偶然跳動(dòng)，而是一種貫穿全年的溫和修復(fù)。

上海市場(chǎng)的表現(xiàn)很有說(shuō)服力。過(guò)去一年，這座城市二手房成交量超過(guò)了25萬(wàn)套。如果把這個(gè)數(shù)字放到上海超過(guò)2480萬(wàn)的常住人口背景下去看，意味著在過(guò)去一年里，平均每100個(gè)上海人中，大約就有1個(gè)人完成了一次二手房交易。這個(gè)活躍度是近四年來(lái)的一個(gè)高點(diǎn)。

市場(chǎng)的溫度并非來(lái)自高端豪宅的狂歡，而是由實(shí)實(shí)在在的居住需求所托起。一個(gè)明顯的特征是，總價(jià)在300萬(wàn)元以下的房產(chǎn)構(gòu)成了交易的主體。這部分房源多數(shù)面積不大，位置可能不在最核心的地段，但它們對(duì)應(yīng)著大量新市民、年輕家庭和首次置業(yè)者最迫切的需求。有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的研究顯示，這類(lèi)低總價(jià)房源在成交中的占比超過(guò)了六成。這說(shuō)明，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)的主要力量是“安居”而非“炒作”。

政策的優(yōu)化為這種需求的釋放創(chuàng)造了條件。以上海為例，去年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策調(diào)整，優(yōu)化了非戶籍家庭的購(gòu)房條件，同時(shí)提高了公積金貸款的支持力度。這些措施精準(zhǔn)地影響了一批原本在門(mén)檻邊上徘徊的“剛需”群體。業(yè)內(nèi)專家分析，這些政策調(diào)整釋放的信號(hào)，與價(jià)格經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整后趨于穩(wěn)定相結(jié)合，有效地修復(fù)了部分購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。

視線轉(zhuǎn)向北京，那里的市場(chǎng)講述著一個(gè)關(guān)于“置換”的故事。2025年，北京二手房成交量達(dá)到了17.4萬(wàn)套。一個(gè)關(guān)鍵的現(xiàn)象是“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型鏈條開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)。不少家庭選擇賣(mài)掉城區(qū)內(nèi)房齡較老、面積較小的房子，用獲得的資金去置換郊區(qū)更新、更寬敞的住房。這種改善需求的釋放，成為了市場(chǎng)重要的穩(wěn)定器。成交結(jié)構(gòu)顯示，總價(jià)在300萬(wàn)至500萬(wàn)區(qū)間，以及面積在90平方米左右的房源關(guān)注度很高，這正好契合了家庭結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的居住升級(jí)需求。

在廣州和深圳，市場(chǎng)的復(fù)蘇同樣帶著鮮明的理性色彩。廣州全年二手房網(wǎng)簽量保持在10萬(wàn)套以上的平臺(tái)，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健。深圳則出現(xiàn)了一個(gè)標(biāo)志性變化：二手住宅的成交量在全市場(chǎng)（一二手總和）中的占比，歷史上第一次突破了60%。這意味著，在深圳，每10筆住宅交易中，超過(guò)6筆是二手房。購(gòu)房者用選擇投票，更青睞所見(jiàn)即所得、不存在交付風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)房產(chǎn)品。

縱觀四大一線城市，這一輪市場(chǎng)變化的共性大于個(gè)性。它本質(zhì)上是一次價(jià)格的重新校準(zhǔn)與真實(shí)需求的集中對(duì)接。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)有所回調(diào)，這讓很多之前望而卻步的購(gòu)房者重新看到了“上車(chē)”的可能性。這種價(jià)格的回歸，是成交量得以回升的重要基礎(chǔ)。

人口與經(jīng)濟(jì)的持續(xù)導(dǎo)入，則為市場(chǎng)提供了最底層的支撐。2025年，上海市常住人口保持了正增長(zhǎng)，其中凈流入人口超過(guò)10萬(wàn)人。廣東省的常住人口增量繼續(xù)位居全國(guó)前列，新增人口主要流向了珠三角城市群。源源不斷的人才和勞動(dòng)力涌入，帶來(lái)了持續(xù)的、基于工作和生活的住房需求，這是樓市長(zhǎng)期健康的根本保證。

那么，這是否意味著樓市將重回快速上漲的通道？多數(shù)觀察者的態(tài)度是審慎的。

當(dāng)前的回暖，具有顯著的結(jié)構(gòu)性特征。熱度主要集中在滿足基本居住需求的“上車(chē)盤(pán)”和滿足家庭升級(jí)的“改善盤(pán)”。純粹以投資增值為目的的資金，入場(chǎng)跡象并不明顯。廣東省住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉就指出，這一輪回暖能否持續(xù)并形成良性循環(huán)，關(guān)鍵要看二手房交易活躍后，能否順利帶動(dòng)置換客戶進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而盤(pán)活整個(gè)鏈條。

北京二手房各面積段、總價(jià)段銷(xiāo)售套數(shù)占比。圖/中指研究院

價(jià)格方面，“以價(jià)換量”可能是未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)主旋律。業(yè)主讓渡一部分價(jià)格空間，來(lái)促成交易；購(gòu)房者以相對(duì)合理的價(jià)格，購(gòu)得房產(chǎn)。這種博弈之下，市場(chǎng)更可能呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”甚至“量增價(jià)緩動(dòng)”的態(tài)勢(shì)，而非過(guò)往那種全面快速上漲的局面。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰教授曾多次提及，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別高增長(zhǎng)、高杠桿的舊模式，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展、重視居住屬性的新階段。

綜合來(lái)看，一線城市樓市的這輪變化，傳遞出一個(gè)清晰的信號(hào)：市場(chǎng)正在自發(fā)地進(jìn)行調(diào)整與修復(fù)。它不再是那個(gè)承載著過(guò)多金融投機(jī)屬性的市場(chǎng)，而是在政策引導(dǎo)下，逐漸回歸解決居住問(wèn)題、改善民生福祉的本來(lái)定位。

對(duì)于有真實(shí)住房需求的家庭而言，一個(gè)價(jià)格更趨理性、選擇更加多樣的市場(chǎng)環(huán)境，或許是一個(gè)更好的時(shí)機(jī)。而對(duì)于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)來(lái)說(shuō)，告別大起大落，尋求長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展，無(wú)疑是更健康的選擇。樓市的未來(lái)，或許就藏在這份逐漸顯現(xiàn)的理性和沉穩(wěn)之中。