最近，一份專業(yè)報(bào)告在業(yè)內(nèi) quietly 刷屏。由人民財(cái)訊發(fā)布、證券日報(bào)轉(zhuǎn)載，用數(shù)學(xué)模型和宏觀數(shù)據(jù)，系統(tǒng)復(fù)盤并展望了接下來的房價走勢。

報(bào)告很專業(yè)，邏輯也嚴(yán)謹(jǐn)。但對普通家庭來說，不少表述偏學(xué)術(shù)，不容易抓到重點(diǎn)。

我今天用最平實(shí)的語言，把這份報(bào)告的核心判斷講明白。不制造焦慮，不煽動情緒，不預(yù)設(shè)立場，只看數(shù)據(jù)、看趨勢、看現(xiàn)實(shí)?？赐曛?，明年樓市大概是什么格局，你心里會很清楚。

一、先把一個關(guān)鍵概念說透：什么是房價“二階導(dǎo)”

“二階導(dǎo)”聽起來很抽象，放到樓市里，其實(shí)一點(diǎn)不復(fù)雜。

我們可以簡單分成兩層來看。

一階導(dǎo)數(shù)，看的是房價當(dāng)下是漲是跌，以及漲跌的速度。

它描述的是當(dāng)前的狀態(tài)。

二階導(dǎo)數(shù)，看的是漲跌速度正在變快還是變慢。

它描述的是趨勢的變化。

放到當(dāng)前市場，信號非常直白：

- 跌幅逐月收窄，二階導(dǎo)為正

- 跌幅持續(xù)擴(kuò)大，二階導(dǎo)為負(fù)

二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，并不等于房價立刻上漲。

它真正的含義是：下跌動能在明顯減弱，市場正在靠近企穩(wěn)的臨界點(diǎn)。

這是一個典型的先行指標(biāo)，也是判斷拐點(diǎn)的重要依據(jù)。

華泰證券在2026年4月的最新研報(bào)中，對此有明確表述：2021年以來，全國房價整體處在調(diào)整通道，價格持續(xù)下行；但進(jìn)入2026年一季度，多項(xiàng)指標(biāo)同步改善：成交回升、議價空間收窄、一線城市韌性增強(qiáng)、市場情緒逐步修復(fù)。

多重信號指向同一個結(jié)論：

房價的二階導(dǎo)，正在轉(zhuǎn)正。

用一個很現(xiàn)實(shí)的例子就能理解。某城市二手房環(huán)比跌幅依次為：-1.0% → -0.7% → -0.5% → -0.3%。價格仍在下行，但跌得越來越緩。這就是二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正。車還在減速，但已經(jīng)不再急剎。市場正在從慌亂，走向平穩(wěn)。

二、專業(yè)模型到底算出了什么？其實(shí)就三句話

這份報(bào)告之所以值得重視，是因?yàn)樗⒎侵饔^判斷，而是基于多變量模型的量化推演。

模型納入了五項(xiàng)最核心的基本面：人口流動、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、住房供需格局、信貸利率環(huán)境、經(jīng)濟(jì)增長節(jié)奏。

最終得出的趨勢，清晰而克制：

第一，短期市場仍以筑底為主，房價大幅下跌的概率已基本排除。

經(jīng)過連續(xù)幾年的深度調(diào)整，市場風(fēng)險(xiǎn)明顯釋放，繼續(xù)劇烈下探的空間已經(jīng)很小。

第二，中期企穩(wěn)之后，市場將溫和回升，不會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性普漲。

未來樓市走的是修復(fù)行情，而不是過去那種全面上揚(yáng)的老路。

第三，城市之間的分化會進(jìn)一步拉大。

有人口、有產(chǎn)業(yè)、有持續(xù)購買力的區(qū)域，會穩(wěn)步修復(fù)；缺乏基本面支撐的城市，仍將以消化庫存為主。

模型不預(yù)測具體單價，也不給出精確點(diǎn)位。它只判斷方向與節(jié)奏。而這，恰恰對普通家庭最有參考意義。

三、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已確認(rèn)：拐點(diǎn)信號正在出現(xiàn)

模型判斷并非空中樓閣。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，正在一一印證。

第一個明確信號，是70城房價跌幅持續(xù)收窄。一線城市新房價格由降轉(zhuǎn)平，北京、上海二手房環(huán)比率先上漲。二三線城市降幅連續(xù)收窄，下跌動能明顯衰減。

從走勢上看，房價不再單邊下滑，下行壓力逐步緩和，完全符合二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的特征。

第二個信號，是銷售端不再單邊走低。今年前兩月，全國商品房銷售面積降幅明顯收窄。3月重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比大幅反彈，小陽春是真實(shí)回暖，而非短暫脈沖。

第三個信號，是信貸與政策持續(xù)托底。首套房利率保持在相對低位，多地優(yōu)化首付比例、支持置換需求，整體購房成本處在近年來較為友好的區(qū)間。

官方數(shù)據(jù)傳遞的信息很明確：

樓市已經(jīng)走出單邊下行通道，方向性拐點(diǎn)正在形成。

四、一線市場更真實(shí)：26城成交量暴漲，回暖不是假象

如果覺得宏觀數(shù)據(jù)偏籠統(tǒng)，二手房實(shí)時成交會更貼近現(xiàn)實(shí)。

樓市日歷監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：4月全國26城二手房成交量，同比大漲41%。

這不是個別城市的熱度，而是一輪覆蓋面很廣的修復(fù)。

無錫同比上漲94%，接近翻倍；徐州、東莞漲幅超過80%；南昌、西安、寧波、佛山等7城漲幅超過50%；武漢、北京、南京、上海、蘇州等8城漲幅超過40%。

即便同比回升明顯，上海的成交量仍未回到歷史中樞水平。這也意味著，市場修復(fù)仍有空間，并非短期沖高。

成交量起來之后，預(yù)期就會慢慢變化。業(yè)主報(bào)價趨于穩(wěn)定，議價空間收窄，市場從一邊倒的買方格局，逐步走向相對均衡。

這是二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，最直觀、最接地氣的表現(xiàn)。

五、核心城市全面預(yù)熱，明年樓市為何超出很多人想象

當(dāng)下市場一種比較普遍的看法是：小陽春持續(xù)不了太久，之后市場會再度走弱，房價還要調(diào)整兩三年。

但從數(shù)據(jù)邏輯和趨勢節(jié)奏看，這種判斷可能偏于悲觀。二階導(dǎo)一旦轉(zhuǎn)正并持續(xù)，房價跌幅就會不斷收窄，最終走向企穩(wěn)回正。

更關(guān)鍵的是，一線與強(qiáng)二線已經(jīng)提前走出強(qiáng)勢反彈，不是零星個案，而是全面共振。這不是短暫脈沖，而是為明年行情打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

北上廣深集體井噴，香港大手筆買家一次性掃貨9套房，已經(jīng)說明市場底部被反復(fù)確認(rèn)，信心正在一寸寸回來。

上海二手房單日網(wǎng)簽量創(chuàng)下近5年新高，4月11日單日網(wǎng)簽1632套，接連打破年內(nèi)峰值，刷新5年紀(jì)錄；截至當(dāng)日累計(jì)網(wǎng)簽9037套，同比大漲32%。北京樓市久違的“破億成交”刷屏，中建方程國賢府開盤當(dāng)日成交406套、攬金17.2億，招商朝棠攬閱3月熱銷同比暴漲255.26%，中海多項(xiàng)目單周銷售額輕松破億。

廣州3月新房網(wǎng)簽超7000套、創(chuàng)近兩年新高，二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比暴漲141.38%，時隔一年再度破萬套。深圳更是重現(xiàn)深夜排隊(duì)搶房，龍華核心盤提前十余小時等候，清明假期一二手房簽約量創(chuàng)6年同期新高，上周二手住宅簽約量環(huán)比大漲26%。

香港樓市同樣反季節(jié)爆發(fā)，一季度一手私宅登記宗數(shù)與金額同比分別大漲38%、94%，樓價指數(shù)續(xù)創(chuàng)兩年新高，年內(nèi)累計(jì)漲幅逼近去年全年，大額買家掃貨頻現(xiàn)，市場提前進(jìn)入旺季。

強(qiáng)二線城市同樣不弱。南京3月新房二手房合計(jì)成交1.2萬套、創(chuàng)近半年新高，4月首周新房認(rèn)購環(huán)比翻倍、同比大漲超120%，所謂“熄火論”在數(shù)據(jù)面前不攻自破。

目前，已有城市房價環(huán)比、同比相繼轉(zhuǎn)正。按照當(dāng)前節(jié)奏，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國房價整體企穩(wěn)，并非小概率事件。一旦企穩(wěn)確立，明年的市場就會進(jìn)入新的階段。而這個階段，很可能超出大多數(shù)人的預(yù)期。

第一，不是普漲，而是結(jié)構(gòu)性快速回暖

未來不會出現(xiàn)全城同漲、全國齊漲的局面。更現(xiàn)實(shí)的圖景是：核心城市先穩(wěn)，核心板塊先行，優(yōu)質(zhì)房源率先修復(fù)。

上海、北京核心區(qū)已止跌回升，遠(yuǎn)郊仍在去庫存；深圳熱點(diǎn)片區(qū)成交火熱，非核心區(qū)域平穩(wěn)過渡。全國格局更清晰：有人口支撐的穩(wěn)，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的強(qiáng)，缺乏基本面的繼續(xù)調(diào)整。這一輪一線與強(qiáng)二線的全面回暖，已經(jīng)把結(jié)構(gòu)性行情演繹得淋漓盡致。

第二，企穩(wěn)速度會快于預(yù)期，踏空風(fēng)險(xiǎn)隨之上升

回顧歷史上幾次重要拐點(diǎn)，都有相似規(guī)律：二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正之后，半年到一年左右，市場往往會真正企穩(wěn)。

這一輪調(diào)整時間更長、出清更充分，政策環(huán)境也更友好，企穩(wěn)節(jié)奏可能比很多人預(yù)想的更早。上海單日網(wǎng)簽破紀(jì)錄、北京開盤即破十億、深圳通宵選房，都在說明：市場轉(zhuǎn)向的速度，快于觀望者的預(yù)期。仍然堅(jiān)持“再跌一波再入手”的群體，有可能等到的是優(yōu)質(zhì)房源減少、入市成本抬升、市場情緒已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

第三，剛需與改善集中入市，市場情緒逐步反轉(zhuǎn)

成交量持續(xù)回暖，會帶來預(yù)期的自我強(qiáng)化。之前觀望的剛需會慢慢入場，之前猶豫的改善會加快置換。

北京、上海剛需戶型成交明顯放量，中大戶型改善成交占比提升；廣州萬套級二手房成交，意味著自住需求集中釋放；南京改善盤去化加速，置換鏈條逐步打通。市場從“普遍觀望”，逐步回到正常交易狀態(tài)。情緒一旦扭轉(zhuǎn)，傳導(dǎo)速度往往比想象更快。

第四，二手房流動性改善，“賣不掉”的僵局逐步緩解

過去兩年，最難的是置換人群。房子掛牌很久難以成交，換房鏈條幾乎卡住。

這一輪成交量回升后，核心城市成交周期明顯縮短，上海、北京優(yōu)質(zhì)房源掛牌一周即可成交，深圳熱點(diǎn)片區(qū)議價空間收窄至3%以內(nèi)，南京二手房成交周期從12個月壓縮至7個月左右。能賣出，才能換入。整個市場的流動性，正在系統(tǒng)性修復(fù)，為明年行情持續(xù)回暖提供支撐。

二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，不是房價大漲的信號。它真正意味著一件事：

樓市最艱難的階段正在過去，市場逐步回歸常態(tài)。

一線與強(qiáng)二線的全面回暖、成交量持續(xù)放量、價格跌幅收窄，都在印證同一個趨勢：大跌已無可能，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇已成定局。

明年的樓市，大概率會超出很多人想象。不是狂熱，而是理性回歸；雖未必是普漲，但大概率迎來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)步修復(fù)。