北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

又來咨詢您了。目前在回龍觀有兩套房，一套領(lǐng)秀慧谷B區(qū)，大概能賣320萬（虧了80萬），另一套流星花園三區(qū)，能賣520萬（虧了200萬）。我的問題是，孩子有西三旗學(xué)區(qū)的zb資格，按目前情況能上永泰小學(xué)，但西三旗初中坑校比較多，所以有幾種想法。

1、賣領(lǐng)秀再添點(diǎn)買上地占坑房；

2、賣領(lǐng)秀再添點(diǎn)買育新花園或者新康園（新康園能買大一點(diǎn)能兼顧老人自?。嫌麓蟾怕誓?年連貫；

3、上永泰小學(xué)，到了初中再說；

4、領(lǐng)秀我們是2018年買的，不知道有沒有1911類似的政策？上101昌平實(shí)驗(yàn)六年一貫？在昌平上學(xué)放棄了海淀學(xué)籍不知道值當(dāng)不。

5、賣目前的一套或兩套，整個(gè)搬到朝陽或者東西城學(xué)區(qū)。以投資角度，兼顧孩子上學(xué)您覺得哪個(gè)方案更好一些。

A：

1、上地占坑兒房?，F(xiàn)在上地東里的一居室的溢價(jià)率可很高，50%以上呢，也就是房價(jià)中一半以上都是學(xué)區(qū)價(jià)值，500萬的話就是250萬起。柳浪家園的溢價(jià)相對低，基本就是30%左右，比海淀平均值沒高多少。但這都是一分錢一分貨，看自己的選擇吧。

2、添錢買對口育新的。育新花園的溢價(jià)比例就是海淀平均值，在海淀不算高，只是在西三旗學(xué)區(qū)算高的。新康園看自己了，不太確保，否則價(jià)格早漲上去了。

3、如果孩子的天分高，那就到了初中再說唄。雖然都說是沒有點(diǎn)招了，但到目前為止還是有渠道的，我認(rèn)為以后也很難完全取消，天牛娃永遠(yuǎn)有人掐尖兒。

4、昌平應(yīng)該是2020年1231后買房的才多校劃片，之前的等同于海淀的1911。放棄政保就肯定不值，這是普通家庭都不懂+不可能得到的，然后放棄海淀學(xué)籍就更不太值了唄。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确骄褪欠艞壉本艨?，然后也放棄了公?wù)員或央企的選拔資格，我認(rèn)為有點(diǎn)兒虧。但這也看自家情況吧，海淀并不適合所有家庭，非常卷的，我家深受其苦，但上了船就下不來了。

5、投資角度，那肯定是朝陽啊。因?yàn)槌柕膶W(xué)位遠(yuǎn)沒有東西海緊張，但有好學(xué)校，而且都是九年制和單校劃片（小+初）。另外朝陽的學(xué)區(qū)房都是老小區(qū)和總價(jià)低的有溢價(jià)，最高等同于東西海平均值。但商品房中總價(jià)高（大幾百萬以上）的就大多沒有溢價(jià)了。那如果能買到?jīng)]溢價(jià)的，自然可以算各項(xiàng)兼顧了。

不過這也得由家長綜合考量，朝陽的整體或人均教育資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如東西海。所以更適合天分高的，如果天分不高+不是太努力，那到中考時(shí)的選擇就不多了，至少下限是不如東西城的。

6、簡單就這些情況吧，我沒有明確建議，學(xué)區(qū)的選擇只能家長定。

僅供參考。

二

Q:

咨詢幾個(gè)問題：北京櫻桃園一套臨街老破小，4層步梯，南北通透，臥室全南向，2居60平米。心理期望值單價(jià)8萬元，能賣到這個(gè)價(jià)位嗎？這個(gè)樓高六層，位置在二環(huán)里，有保留的價(jià)值嗎？最近幾年有漲上來的可能嗎？這個(gè)地段有原拆原建改造的可能嗎？

如果賣北京的這套房，再貸款320～350萬，幫孩子在上海買入中環(huán)到內(nèi)環(huán)之間、單價(jià)也在8萬左右，總價(jià)800萬左右的次新房，是否合算？現(xiàn)在置換時(shí)機(jī)合適嗎？一賣一買過程中有什么需要注意的嗎？

A：

1、短期幾年內(nèi)如果有孩子要上學(xué)，那就保留學(xué)區(qū)房唄。但如果是不需要學(xué)位了，那常規(guī)建議是趁著學(xué)區(qū)溢價(jià)還高的時(shí)候置換，提高居住的性價(jià)比+降低溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。畢竟今年就是入學(xué)趨勢的逆轉(zhuǎn)年份了，之后的低谷期至少延續(xù)到2032年。如果沒有對學(xué)區(qū)房的支持政策，溢價(jià)部分有可能受影響。

幾年內(nèi)漲上來，房價(jià)中的基礎(chǔ)部分有可能，看大盤走勢吧。但溢價(jià)的比例我認(rèn)為在2032年之前是肯定漲不回來的，能保持住就不錯(cuò)了。

2、原拆原建跟地段兒沒關(guān)系，只看本小區(qū)的安全檢測等級+原產(chǎn)權(quán)單位是否出錢。如果檢測為D級，那就基本沒有維護(hù)的價(jià)值了，此時(shí)如果原單位愿意配資，或者是拉到了投資商，那就能參與原拆原建的申請了。

不過考慮好，即便是有錢了，也未必能做通所有業(yè)主的工作。因?yàn)樵鹪ㄒ彩且獦I(yè)主出資的，至少30%份額，而且增加部分還得按造價(jià)購買，一般每戶20萬起步。另外是三年左右的建設(shè)期，這期間的租房成本也得20萬。還有裝修的損失+重裝的成本也得10多萬。那加起來就是50萬以上，少數(shù)業(yè)主是不愿意掏錢的，也就造成很多能夠原拆原建的小區(qū)進(jìn)展緩慢。

3、如果有上海購房資格就買唄，上海從2009年之后的房價(jià)走勢跟北京基本一致。但也談不上劃算，因?yàn)檎w租售比跟北京基本一致，只是有可能在行情時(shí)期是順位比北京早一些，但歷次調(diào)控也比北京早，綜合下來差不多。

現(xiàn)在的時(shí)機(jī)，那肯定不算合適啊。上海既然比北京的順位早，那就已經(jīng)漲了，而北京歷次都是錯(cuò)后的，但也都能跟上。那您現(xiàn)在換，等于是用北京沒輪到上漲的，去換上海漲了一波的，您覺得劃算嗎？或者計(jì)算租售比吧，手快的話有可能買到劃算的。

4、這種小陽春的時(shí)期置換，那就注意縮短空白期吧，避免踏空。

僅供參考。

三

Q:

我家是兩個(gè)女兒，老大今年上小學(xué)。我想咨詢下，新北苑世華泊郡，和望京北澳洲康都，哪個(gè)更好呢？預(yù)算900萬左右，兩個(gè)老人一起住，想買個(gè)四居。兩口子一個(gè)在來廣營上班，一個(gè)在清河上班。

A：

1、哪個(gè)更好，標(biāo)準(zhǔn)是什么啊？如果是論學(xué)區(qū)，那肯定是澳洲康都排名靠前，對口的是陳分學(xué)區(qū)，理論上比新北苑的朝外來廣營校區(qū)強(qiáng)一些。

但如果是論板塊和小區(qū)，那新北苑+世華泊郡都占優(yōu)。而且到目前為止，新北苑在價(jià)格走勢方面是全板塊跑贏大盤的，當(dāng)然說的是普宅，不包括別墅和公寓。

另外澳洲康都是早期的科技住宅，親情社區(qū)的定位挺受歡迎。但20年過去了，中央空調(diào)的設(shè)備老化，前幾年一直不太消停，現(xiàn)在我也不知道什么情況了。另外小區(qū)密度大點(diǎn)兒，戶型也多，考察好再買。

2、900萬想買四居室，澳洲康都的買的到嗎？我印象中這里的四居都戶型偏大，怎么的也得上千萬，900萬夠嗆吧？而且考慮好，如果能買到，那就說明這戶型的價(jià)格走勢偏弱+出手時(shí)不太好賣，所以才價(jià)格低的。

3、當(dāng)然房子是用來住的，如果確定是自住為主那就看自己的感受了。其實(shí)如果只是自住，那北邊天通苑的大戶型是性價(jià)比最高的，排北京最前列，相對的只是價(jià)格走勢弱點(diǎn)兒而已。

或者這么說吧，越是普宅小區(qū)，其中的大戶型的性價(jià)比越高。因?yàn)閷ｉT來買大戶型的不多，所以價(jià)格上不去，但性價(jià)比就高了。

僅供參考。

四

Q:

我們稻香園北社區(qū)的房子，西北角兩居戶型，問過中介說現(xiàn)在大概600內(nèi)。孩子大了我們一直想換一套三居室，最多只能加100個(gè)，保留海淀區(qū)學(xué)籍，麻煩問下您能給個(gè)指導(dǎo)意見嗎？

A：

1、保留海淀學(xué)籍，我沒太理解這意思。因?yàn)橹灰诤５砣雽W(xué)了就有學(xué)籍啊，即便是賣掉房子遷走戶口，學(xué)籍也不受任何影響，包括中考+高中和高考。

但如果是考慮孫輩就難度大了，沒有海淀的房子就頂多保留公共戶，新生兒則不太可能落戶，也就不好聊學(xué)籍。所以要想保留就還在海淀區(qū)買唄，盡量選擇學(xué)區(qū)溢價(jià)相對低的就行。

2、700萬想換三居室，海淀常規(guī)是三個(gè)方向。一是向東，鐵道東邊的學(xué)院路和花園路學(xué)區(qū)，以及西南的北太平莊學(xué)區(qū)，大多都是學(xué)區(qū)溢價(jià)不高的。二是向北，五環(huán)外的清河與西三旗學(xué)區(qū)。三是向西，田村一帶的永定路學(xué)區(qū)。這些地段兒都能買到溢價(jià)低的，居住的性價(jià)比也就在海淀相對高。

3、不過您這是剛有個(gè)想法吧，還很模糊呢。別著急吧，一步一步來，先了解些行情再說。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。