今年樓市的“小陽(yáng)春”，特別是在一線和強(qiáng)二線城市已經(jīng)確鑿無(wú)疑，盡管成色遠(yuǎn)不如去年。

面對(duì)今年的“小陽(yáng)春”行情，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)判出現(xiàn)了嚴(yán)重分化，特別是首次置業(yè)人群。

目前的房?jī)r(jià)，對(duì)比最高點(diǎn)的2021年已經(jīng)回落了30%-40%。部分剛需感嘆和慶幸5年前沒(méi)買，而現(xiàn)在到了他們的心理價(jià)位，房貸的利息成本也到了歷史最低點(diǎn)，所以這些人果斷入市，這一人群正是上海、杭州等城市3月二手房市場(chǎng)的主力軍。

甚至有些投資者，開(kāi)始進(jìn)入“老破小”的投資市場(chǎng)。

而一部分剛需仍在糾結(jié)到底應(yīng)不應(yīng)該買房？對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，就業(yè)和收入不穩(wěn)定，買房仍有較大壓力，現(xiàn)階段租房過(guò)渡，相對(duì)比較輕松。

剛需應(yīng)該買房了嗎？

有讀者給我們留言：離開(kāi)了北方某城市，剛剛來(lái)到杭州工作生活，想要安家落戶，但積蓄有限，現(xiàn)在是應(yīng)該買房，還是先租房過(guò)渡一段時(shí)間？

其實(shí)，在資金有限的情況下，完全可以先租房，居住過(guò)渡一段時(shí)間。

第一、是不必馬上承擔(dān)買房的壓力；第二、是也可以通過(guò)真實(shí)居住，對(duì)這個(gè)城市和所居住的板塊有更多更深的了解。

已經(jīng)有越來(lái)越多的新杭州人、新上海人認(rèn)同這樣的理念。

縱觀一線和強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管今年出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”行情，但也僅僅是成交量的“小陽(yáng)春”，并沒(méi)有伴隨價(jià)格的上漲。

換句話說(shuō)，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)房的恐慌和焦慮。

3月上海3萬(wàn)多套的二手房成交量，其中很大一部分來(lái)自在上海生活多年、此前未能獲得購(gòu)房資格的人群，這部分購(gòu)房需求得到了釋放。

歐美國(guó)家的置業(yè)觀也深刻影響了00后新一代年輕人，他們的置業(yè)觀念與父輩60后、70后等相比發(fā)生了質(zhì)的變化。

安家未必一定要買房，租房也可以照樣生活，甚至可能更輕松地生活。

每個(gè)人每個(gè)家庭，根據(jù)自己的需求，根據(jù)自己的置業(yè)能力，選擇買房或租房，可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。

01

有人投資“老破小”，投的是租售比

幾天前，本公眾號(hào)曾發(fā)文《3月上海二手房3.1萬(wàn)套天量成交，“老破小”真的值得投資嗎？》。

3月，上海二手房成交超3萬(wàn)套，創(chuàng)近五年新高。其中，總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)的“老破小”占半壁江山，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源占比超70%，剛需主導(dǎo)市場(chǎng)。

杭州二手房市場(chǎng)上同樣是低總價(jià)、小戶型的剛需房源占主力，總價(jià)200萬(wàn)元以下的房源占比超五成。

為什么一線和強(qiáng)二線城市的“老破小”突然火了？

一方面，是看重性價(jià)比的剛需自�。桓P(guān)鍵的因素，則是租售比的上升。

例如，上海核心區(qū)域曾經(jīng)動(dòng)輒四五百萬(wàn)的“老破小”，現(xiàn)在兩百多萬(wàn)就能拿下，部分房源租售比達(dá)3%以上。

一線和強(qiáng)二線城市“老破小”租售比的上升，與這些城市人口大量涌入、產(chǎn)業(yè)支撐能力強(qiáng)等因素密切相關(guān)，也折射出購(gòu)房邏輯的深層變化。

越來(lái)越多的年輕人選擇不買房，而是優(yōu)先考慮租房。而那些位于城市核心、交通便利、配套完善、因面積小而租金相對(duì)較低的“老破小”，成為了重要選擇。

不必?fù)?dān)心租金會(huì)大幅上漲，既然有人投資“老破小”，必然會(huì)投放到租賃市場(chǎng)上，供應(yīng)量會(huì)增加。

02

改善性人群也可以租房

租房，已不再被視為過(guò)渡的無(wú)奈之舉，一部分人開(kāi)始主動(dòng)選擇更高品質(zhì)的租賃住房。

改善型租房，在大城市中興起。

所謂改善型租房，并非簡(jiǎn)單整租一套房，而是綜合考量地段、配套，以及住房的舒適度、綠化環(huán)境、物業(yè)管理等因素。

有人選擇購(gòu)買一套低總價(jià)的小面積學(xué)區(qū)房，再租住一套高品質(zhì)的改善房。

也有人因?yàn)楣ぷ鲌?chǎng)所更靈活或能遠(yuǎn)程辦公，選擇賣掉一二線城市核心的小房子，租住到環(huán)境更優(yōu)的郊區(qū)，或者旅居到別的城市。

這一類人并非完全買不起房，而是放棄購(gòu)房置換，用長(zhǎng)租的方式改善生活。

過(guò)去幾年，有很多搖號(hào)投資的中高端商品房，現(xiàn)在出不了手，已經(jīng)投放在租賃市場(chǎng)上。從租售比上看，中高端改善型住宅租房更劃算，通常租售比只有2%，甚至不到。

03

謹(jǐn)慎買房，大膽租房

房地產(chǎn)雖然仍有金融資產(chǎn)屬性，但讓人恐慌焦慮的“炒房”時(shí)代可能一去不復(fù)返了。

有人的地方，房子才有意義。小到一套無(wú)人居住的房子，大到人口流失的城市，一旦失去人口導(dǎo)入，房子就只是鋼筋水泥的產(chǎn)物，沒(méi)有了太大的價(jià)值。

想在一座城市安定下來(lái)，與其盲目上車，不如先租住三四年，經(jīng)過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、人文等多方面的比較，再?zèng)Q定是否要留下來(lái)買房。

謹(jǐn)慎買房，大膽租房，在不確定的環(huán)境下，這不失為一種明智選擇。

我們并非是勸所有人都要租房。

有能力的剛需當(dāng)然可以買入，高品質(zhì)的改善需求依然可以置換。

投資者也是如此，只要與自己的投資能力和邏輯吻合，那有什么道理不買房呢？

這其實(shí)是不同人群、不同維度的訴求。

“老破小”的投資資金需要的是基本能夠覆蓋資金成本的租金回報(bào)，并押注未來(lái)城市更新的可能性。

但租售比是波動(dòng)的，我們很難判斷這些投資一定是成功的。

對(duì)于置業(yè)能力有限的剛需購(gòu)房群體，未必現(xiàn)在就要讓自己背上房貸的包袱。選擇租房過(guò)渡，租金就算是房?jī)r(jià)的2%-3%，至少在若干年內(nèi)，不用承擔(dān)過(guò)大的壓力。

有人投資“老破小”，有人租“老破小”，邏輯不同，并不矛盾。

04

租房的法律法規(guī)亟待完善

與此同時(shí)，我們的租賃市場(chǎng)制度還有待完善，仍有不少短板亟待補(bǔ)齊。

租客權(quán)益保障不足，房東隨意漲價(jià)和清退租戶、押金難退等問(wèn)題頻頻發(fā)生，租賃備案、信用監(jiān)管等機(jī)制尚不健全，都是未來(lái)需要研究的重要課題。

重要的是租售同權(quán)的問(wèn)題，租房應(yīng)該同樣能上學(xué)，甚至上好學(xué)校，同樣享受落戶、醫(yī)療等公共服務(wù)。

不過(guò)，現(xiàn)在剛結(jié)婚甚至還沒(méi)有結(jié)婚的年輕人，理論上用不著為學(xué)區(qū)焦慮了。2025年全國(guó)出生人口僅792萬(wàn)，而最近幾年高等學(xué)校招生每年都超過(guò)1200萬(wàn)，按照這個(gè)趨勢(shì)，幾年后不排除學(xué)校求著你入學(xué)的可能性。

這方面可以參考擁有完善租房保障體系的德國(guó)，比如租金三年內(nèi)漲幅不超過(guò)20%，法律不允許房東隨意趕走租戶，租售同權(quán)等等。

過(guò)去，房?jī)r(jià)漲不漲是衡量一座城市價(jià)值的重要指標(biāo)，而未來(lái)租賃市場(chǎng)的活躍度也將成為重要考量因素。

活躍的租賃市場(chǎng)，意味著人口的持續(xù)流入，人口大量導(dǎo)入將帶來(lái)更多的居住需求，也會(huì)正向帶動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。