國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-2月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下降13.5%和20.2%，為一年來(lái)最低。可見(jiàn)全國(guó)樓市的大環(huán)境，依然沒(méi)走出低谷，大部分城市還是冷冷清清。

不過(guò)凡事都有例外，部分城市已經(jīng)悄悄“熱起來(lái)”了，最典型的就是上海。大家應(yīng)該都知道，2月底上海進(jìn)一步松綁了限購(gòu)，那些沒(méi)有上海戶口、社?；騻€(gè)稅繳納年限不夠的人，終于有機(jī)會(huì)“上車”了，而這個(gè)政策的效果，簡(jiǎn)直立竿見(jiàn)影，快到讓人意外。

就拿二手房成交量來(lái)說(shuō)，上海2026年3月累計(jì)成交了3.12萬(wàn)套，那行情叫一個(gè)火爆，尤其是3月28號(hào)，單日成交就達(dá)到了1585套，這可是五年來(lái)的新高。

本以為3月已經(jīng)夠瘋了，沒(méi)想到4月更猛，絲毫沒(méi)有降溫的跡象，4月1號(hào)到11號(hào)的成交量，比去年同期多了一大截。更夸張的是，4月11號(hào)這一天，單日成交直接沖到了1632套，剛打破五年紀(jì)錄沒(méi)幾天，又一次刷新了紀(jì)錄。

照這個(gè)勢(shì)頭來(lái)看，整個(gè)4月上海二手房的火爆行情，肯定能延續(xù)下去，想降溫都難。

上海這波行情，甚至驚動(dòng)了國(guó)際大投行——高盛。近期高盛發(fā)了一份研報(bào)，罕見(jiàn)看多上海和深圳的樓市，說(shuō)真的，我印象里已經(jīng)好多年沒(méi)看到高盛說(shuō)中國(guó)樓市會(huì)企穩(wěn)反彈了，不管是整體還是單個(gè)地區(qū)。

還記得去年年底，這家美國(guó)投行還說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)要持續(xù)下行到2027年，結(jié)果才過(guò)了幾個(gè)月，態(tài)度就來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，直接改口說(shuō)上海和深圳會(huì)引領(lǐng)樓市復(fù)蘇，而且根據(jù)他們的模型預(yù)測(cè)，2025年底到2028年這幾年，上海和深圳的房?jī)r(jià)會(huì)上漲15%。

可能有人一聽(tīng)漲15%就慌了，其實(shí)大家別誤解，這個(gè)漲幅是從去年年底的低位開(kāi)始算的，兩到三年內(nèi)漲15%，平均下來(lái)每年也就5%左右，而且是在經(jīng)歷了20%-30%的跌幅之后的反彈，并不是在2021年的高位上再漲15%。

所以就算漲了，大部分區(qū)域也還是比不上2021年的峰值，頂多是核心區(qū)域的“好房子”，價(jià)格可能會(huì)摸到新高。

我知道，很多人對(duì)高房?jī)r(jià)深惡痛絕，一看到房?jī)r(jià)要反彈的消息，就特別不爽。但說(shuō)實(shí)話，很多事情不是我們爽不爽就能決定的，房?jī)r(jià)跌到一定程度，企穩(wěn)反彈是必然的，只不過(guò)這個(gè)“底部”，可能沒(méi)達(dá)到大家的心理預(yù)期而已。

之前我在社交媒體上看到一位浙的留言，說(shuō)希望上海的房子跌到100萬(wàn)一套，這樣他就能在上海定居了。其實(shí)他說(shuō)的100萬(wàn)元的房子，大概率是指核心區(qū)域的，因?yàn)樯虾Ｍ猸h(huán)外，早就有100萬(wàn)以內(nèi)的房子了，只是他看不上而已。

這其實(shí)也反映了大家的心態(tài)：嘴上罵著高房?jī)r(jià)，心里還是喜歡一線城市的房子，只不過(guò)覺(jué)得價(jià)格沒(méi)跌到自己能接受的程度。

但這里有個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，真要是上海中心的房子跌到100萬(wàn)一套，他能買(mǎi)得起，別人也能買(mǎi)得起，憑啥就賣(mài)給你？最后還不是誰(shuí)出價(jià)高賣(mài)給誰(shuí)，價(jià)格遲早會(huì)漲到14億人里大部分人都覺(jué)得貴的地步。

而且大家別忘了，一線城市的容納量是有限的。上?，F(xiàn)在的常住人口也就2500萬(wàn)左右、北京為2200萬(wàn)左右，深圳和廣州不到2000萬(wàn)，上下班的時(shí)候已經(jīng)擠得不行了，地鐵里人擠人，高架上堵成狗，城市能承受的人口也就這么多了。

全國(guó)四大一線城市加起來(lái)，常住人口還不到9000萬(wàn)，只占全國(guó)14.1億總?cè)丝诘?.4%，房子怎么可能跌到人人都買(mǎi)得起？

所以說(shuō)，高盛預(yù)測(cè)上海、深圳未來(lái)三年房?jī)r(jià)漲15%是有邏輯支撐的。而且這個(gè)漲幅真不算夸張，基本上已經(jīng)剝離了金融屬性，更像是理性回歸，不算離譜。

但大家一定要注意，一線城市的情況，不能代表全國(guó)。中國(guó)就四座一線城市，再加上新一線城市里的3、4個(gè)尖子生，加起來(lái)也就不到10座，這些城市未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和剩下的幾百座城市可能會(huì)完全不一樣。

最后總結(jié)一下，一線城市房?jī)r(jià)觸底反彈是有道理的，但全國(guó)樓市的分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。未來(lái)的格局，大概率是“少數(shù)核心城市穩(wěn)中有升，大部分非核心城市持續(xù)分化”。所以大家別過(guò)度解讀上海這波火爆，理性看待，根據(jù)自己的需求買(mǎi)房才是最實(shí)在的。

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