在商業(yè)地產(chǎn)這行摸爬滾打快二十年，我見過的項目沒有一千也有八百，踩過的坑能繞長沙三環(huán)線兩圈。

別的不說，只要聽到“低總價、返租、托管”這三個詞連在一起，我后頸窩都能冒冷汗，心里咯噔一下——得，又有開發(fā)商準(zhǔn)備開“韭菜收割機”了。

今天咱就來扒一扒，長沙內(nèi)五區(qū)大概率是最后一個玩這套把戲的狠角色——五江廣場。

說真的，它這套操作，堪稱“割韭菜界的教科書”，把人性的弱點拿捏得死死的，不少人揣著養(yǎng)老錢、血汗錢往里沖，最后落得個竹籃打水一場空，想想都讓人心疼又氣笑。

1、先科普：商業(yè)地產(chǎn)“割韭菜”套路，說白了就是“空手套白狼”！

可能有些朋友還沒上過當(dāng)，覺得“低總價買旺鋪，托管返租不費力”是天上掉餡餅，我先把這話撂這：天上掉的從來不是餡餅，是鐵餅，砸到頭上輕則虧光積蓄，重則負(fù)債累累。

這套“韭菜收割”模式，說穿了特別簡單，就是開發(fā)商的“融資騷操作”，跟你能不能賺錢半毛錢關(guān)系沒有。

步驟就三步，堪稱“割韭菜三連”：第一步，把一個大商場，切成密密麻麻的小格子鋪，跟切豆腐似的，越小越好；第二步，把總價壓得低低的，讓你覺得“哎呀，幾十萬就能買個商鋪，穩(wěn)賺不賠”；第三步，拍著胸脯承諾“售后返租”，說什么“你買了不用管，我們專業(yè)團隊托管，每年給你穩(wěn)定租金，躺著就能賺錢”。

就這三板斧，別說咱普通老百姓，就連一些自認(rèn)為“懂行”的老油條，都能被忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向。畢竟誰不想花小錢辦大事，誰不想省心省力賺被動收入？

可你忘了，天下沒有免費的午餐，你惦記的是那點微薄的租金，人家開發(fā)商惦記的，是你兜里的全部本金�。∵@就跟渣男畫餅似的，談戀愛時什么甜言蜜語都敢說，等你把真心交出去，他早就卷款跑路了，是不是一個道理？

2、重點扒：五江廣場的套路，比你想象的更“離譜”

五江廣場這項目，說起來還挺“有排面”——位于長沙天心區(qū)省府南板塊，2020年4月還被列為天心區(qū)集中開工的重點項目，聽著就高大上，誰能想到，骨子里竟是個“套路王”。

項目總體量50萬方，光購物中心就占了20萬方，足足7層，說要打造成“南城商業(yè)新地標(biāo)”，現(xiàn)在看來，不過是“割韭菜新陣地”。

它2021年2月開盤的時候，長沙商辦市場早就涼透了，本地懂行的人誰也不傻，沒人愿意接這個大攤子。開發(fā)商也不慌，反手就找來了自己的渠道公司——江恒代理，這公司專做地級市生意，說白了就是專門找那些對長沙商業(yè)市場一知半解、手里有點閑錢的人“下手”。

就這么一頓操作，首開居然認(rèn)籌了250批客戶，賣出去120套商鋪，還吹成“長沙2019年以來首開去化最火爆的商辦項目”，簡直是把“自欺欺人”玩到了極致。

接下來，咱們就拆解一下它的四大套路，每一個都精準(zhǔn)踩中普通人的投資弱點。

套路一：劃小鋪、高公攤，把總價“砍”到你心動！

五江廣場最絕的一招，就是“拆分大法”。它把20萬方的購物中心，拆成了近2000個小格子鋪，負(fù)一層就有530個，一層203個，四層302個，密密麻麻跟蜂巢似的。

主力面積段10-80平方米，最小的鋪子還不到20平方米，公攤更是離譜到50%——也就是說，你買個20平方米的鋪子，實際能用到的也就10平方米，相當(dāng)于花兩份錢，買一份面積，這波血虧，從你交錢的那一刻就注定了。

但開發(fā)商不管這些，他們只負(fù)責(zé)把總價壓下來，宣稱“首付30萬就能買旺鋪”“幾十萬就能當(dāng)老板”。

對于那些一輩子沒接觸過商鋪投資、想給養(yǎng)老錢找個好去處的人來說，這簡直是致命誘惑。

很多地級市的叔叔阿姨，一聽這話就上頭了，覺得“長沙省府旁的鋪子，再小也能賺錢”，殊不知，這不過是開發(fā)商給你畫的第一個大餅。

套路二：低單價+返租，雙管齊下“套”住你！

光有小面積還不夠，開發(fā)商還玩起了“價格誘惑”。負(fù)一層單價2.4萬/平方米，四層2.1萬/平方米，一層貴點7萬/平方米，其中負(fù)一層賣得最好，因為總價基本都在100萬以內(nèi)，看起來“性價比拉滿”。

但你要是真以為撿到寶了，那就太天真了。這低價背后，藏著一個更大的坑——返租政策。

開發(fā)商早就把返租的錢，提前算進(jìn)了房價里，說白了，你以為的“低價”，其實是你自己的錢，只是被開發(fā)商拆成12年，一點點“返”給你，玩的就是一場數(shù)字游戲。

就像有個網(wǎng)友說的：“返租就像你把錢存進(jìn)銀行，然后銀行告訴你，每年給你利息，其實利息就是你自己的本金，還得被人家占用十幾年�！�

套路三：12年返租“穩(wěn)賺不賠”？純屬自欺欺人！

最能忽悠人的，還是它的返租承諾：12年委托經(jīng)營，保底回本90%，前六年租金39%抵扣房款，后六年51%收益提前第四年支付，每年回報率5.67%。這話聽著，是不是覺得“穩(wěn)了，這輩子不愁吃穿了”？

我勸你清醒一點！咱來算一筆賬，用腳指頭都能算明白這是個騙局。按照五江廣場2萬+的售價，就算商鋪能100%滿租，按照長沙商業(yè)地產(chǎn)的正常租金水平，年化回報率最多也就2.5%，跟開發(fā)商承諾的5.67%，差了整整3個多點。這3個多點的差距，開發(fā)商怎么補？難道靠慈善？顯然不可能。

說白了，這就是開發(fā)商的“融資套路”，用高返租當(dāng)誘餌，把你的錢騙過來，拿去搞其他投資，等資金鏈一斷裂，所謂的返租承諾，就是一張廢紙。就像上海那個花249萬買格子鋪的業(yè)主，8年只拿到13萬租金，最后連自己的鋪子在哪都找不到，五江廣場的業(yè)主，當(dāng)初要是能算明白這筆賬，也不至于落得后來的下場。

套路四：成交結(jié)構(gòu)暴露真相，地級市業(yè)主成“主要韭菜”！

還有一個細(xì)節(jié)，足以說明五江廣場的套路有多明確——成交結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2022年的時候，總價80萬以內(nèi)的商鋪占比34%，120萬以內(nèi)占比54%，200萬以內(nèi)占比82%。

買這些鋪子的，大多是地級市的客戶，他們手里有閑錢，但對長沙的商業(yè)市場一竅不通，不知道什么是公攤，不知道什么是商業(yè)運營，只聽開發(fā)商吹“穩(wěn)賺不賠”，就果斷下手。

說句不好聽的，這些業(yè)主，就是開發(fā)商眼里最“優(yōu)質(zhì)”的韭菜——好忽悠、出手快、維權(quán)難。他們以為自己買的是“傳世旺鋪”，殊不知，從他們簽合同的那一刻起，就已經(jīng)被開發(fā)商牢牢套住，等到發(fā)現(xiàn)不對勁的時候，早就晚了。

前車之鑒：復(fù)地星光天地的悲劇，早就給五江廣場判了“死刑”！

其實五江廣場這套玩法，在長沙南城早就有先例了，復(fù)地星光天地就是一個活生生的“反面教材”，可惜很多人根本沒當(dāng)回事，重蹈覆轍。

復(fù)地星光天地位于紅星商圈，2017-2019年開盤銷售，跟五江廣場一樣，也是把4萬方的商業(yè)街區(qū)，拆成30-100平方米的小商鋪，84%的商鋪都是這種小產(chǎn)權(quán)格子鋪，然后承諾返租托管，吹得天花亂墜。

結(jié)果呢？2019-2025年的返租托管期里，租金回報率連開發(fā)商預(yù)期的一半都達(dá)不到，內(nèi)街平均套內(nèi)租金只有120元/平方米·月，比承諾的少了30%。為啥？

因為這些小格子鋪產(chǎn)權(quán)分散，根本引不來大品牌主力店——人家大品牌要的是大面積、整體運營，誰會跟你這些零散的小業(yè)主一個個談？再加上大量商鋪都在內(nèi)街，沒人氣、沒客流，商戶賺不到錢，租金自然就上不去。

2025年底，6年返租期一結(jié)束，小業(yè)主們收回了商鋪管理權(quán)，曾經(jīng)的“長沙夜市模范生”，徹底涼了——人氣暴跌，品牌店陸續(xù)撤離，剩下的全是小攤販，甚至還有攤販霸占業(yè)主公共區(qū)域擺攤，堵塞通道、污染環(huán)境，業(yè)主們投訴無門。

到最后，那些當(dāng)初花大價錢買商鋪的人，只能看著自己的鋪子空置，連租金都收不到，悔得腸子都青了。

這還不夠明白嗎？低總價、小面積、高返租的大體量集中式商業(yè)，從一開始就違背了商業(yè)運營的基本規(guī)律，注定是死路一條。

復(fù)地星光天地的悲劇，早就給五江廣場判了“死刑”，可還是有人前赴后繼地往里跳，只能說，貪念和懶惰，真的能讓人失去理智。

3、爛尾宿命：五江廣場的結(jié)局，早就注定！

果不其然，五江廣場沒能逃過“爛尾”的宿命。2022年底，是它承諾的交付時間，可業(yè)主們等到花兒都謝了，也沒等到交房的通知。

2023年，項目慢慢停工，到2024年1月，工地還是一片死寂，連個人影都沒有，妥妥的“爛尾樓”既視感。

其實五江集團的日子，早就不好過了。2024年4月，聯(lián)合資信直接終止了對湖南五江輕化集團的信用評級，說白了，就是覺得這家公司不行了，沒信用了。而且這不是五江第一次出問題，它在全國多地的項目，都爆雷了：湘潭岳塘國際商貿(mào)城違規(guī)銷售格子鋪，近4000戶業(yè)主維權(quán)；婁底五江城市廣場拖欠業(yè)主租金，業(yè)主們天天堵門要說法。

這根本不是個案，是五江集團的系統(tǒng)性風(fēng)險。那些當(dāng)初被“低總價、高返租”吸引的投資客，現(xiàn)在的日子有多慘？房子沒收到，租金沒拿到，每個月還得按時還銀行貸款，相當(dāng)于“竹籃打水一場空”，還倒欠銀行一筆錢。有業(yè)主吐槽：“當(dāng)初以為能躺著賺錢，現(xiàn)在倒好，每天睜眼就是房貸，日子都過不下去了。”

更讓人無奈的是，業(yè)主們多次找開發(fā)商溝通，得到的不是推諉就是失聯(lián)，連一個明確的復(fù)工計劃、交付時間表都沒有，維權(quán)之路難如登天，跟復(fù)地星光天地的業(yè)主一樣，只能打碎了牙往肚子里咽。

4、永旺接盤：是轉(zhuǎn)機，還是另一個“坑”？

就在大家都以為五江廣場徹底沒救了的時候，轉(zhuǎn)機來了——2024年12月，永旺夢樂城天心項目簽約，要接手原五江國際商業(yè)廣場的購物中心部分，打造成大型商業(yè)設(shè)施，這也是長沙第四個永旺夢樂城。

同時，項目塔樓公寓部分，從商業(yè)用地改成了商住用地，也就是說，公寓能改成住宅性質(zhì)，更容易賣出去回款。

消息一出，不少業(yè)主都松了口氣，覺得“終于有救了”。但我勸大家別高興得太早，這里面的貓膩，可不少。

首先，永旺接盤的是購物中心部分，而且是“輕資產(chǎn)運營”，說白了，就是只負(fù)責(zé)管理，不承擔(dān)之前的債務(wù)和遺留問題；其次，商改住改的是塔樓公寓，跟那些買了商鋪的業(yè)主，一點關(guān)系都沒有。

最關(guān)鍵的問題來了：那些當(dāng)初買了五江廣場商鋪的業(yè)主，他們的產(chǎn)權(quán)怎么處理？永旺會承擔(dān)之前開發(fā)商承諾的返租義務(wù)嗎？塔樓公寓商改住能回款，但購物中心已售部分的產(chǎn)權(quán)遺留問題，誰來買單？截至目前，這些問題都沒有答案，就是一個個懸在業(yè)主頭上的“定時炸彈”。

按照以往的經(jīng)驗，接盤方大多只會負(fù)責(zé)項目的后續(xù)建設(shè)和運營，不會接手原開發(fā)商的爛攤子。所以，五江廣場商鋪業(yè)主的損失，大概率還是得自己承擔(dān)，永旺接盤，更像是“撿漏”，而不是“救市”，至于后續(xù)會不會有解決方案，誰也說不準(zhǔn)，只能慢慢等，這對業(yè)主來說，無疑是又一場煎熬。

5、寫在最后：別再被“躺賺”忽悠了，你的本金，比什么都重要！

將近二十年的行業(yè)經(jīng)歷，我見多了因為投資商鋪血本無歸的人，有掏空養(yǎng)老錢的老人，有剛創(chuàng)業(yè)攢了點錢的年輕人，還有想給孩子留份資產(chǎn)的父母，他們的初衷都很簡單，就是想讓錢生錢，可最后，卻被開發(fā)商的套路騙得一無所有。

“低總價、返租、托管”這套模式，之所以能屢試不爽，就是因為它精準(zhǔn)抓住了人性的兩個弱點：貪小便宜、怕麻煩。我們總想著“花小錢賺大錢”，總想著“省心省力躺賺”，可投資這件事，從來就沒有這么好的事。你惦記的是那點租金，人家惦記的是你的本金；你以為的“穩(wěn)賺不賠”，其實是“血本無歸”的開始。

五江廣場，大概率是長沙內(nèi)五區(qū)最后一個玩這套把戲的商業(yè)項目了。不是開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，不想割韭菜了，而是這套玩法已經(jīng)玩不下去了——太多人被騙，太多項目爛尾，大家終于清醒了，沒人再愿意上當(dāng)了。

但歷史欠賬還在，那些曾經(jīng)被收割的韭菜，他們的損失誰來承擔(dān)？永旺接盤后，會不會給出一個讓各方滿意的解決方案？這些問題，暫時沒有答案。

最后，我想跟大家說一句掏心窩子的話：天上不會掉餡餅，但地上到處是陷阱。投資需謹(jǐn)慎，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，別再被“低總價、返租、托管”這些話術(shù)忽悠了。

如果你的身邊，還有人在推薦類似的商鋪投資，一定要把這篇文章轉(zhuǎn)發(fā)給他，也許，這就是在救他一命，避免他重蹈五江廣場業(yè)主的覆轍。

記住，投資的第一原則，不是賺錢，而是保住自己的本金。別讓一時的貪念，毀了自己一輩子的積蓄，不值得。

來源：周大師地產(chǎn)百寶箱、網(wǎng)易號