2026年4月11日數(shù)據(jù)顯示，隨著韓國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批因稅收壓力而降價(jià)出售的“急售房源”，外國人在首爾的購房數(shù)量也同步回升，并呈現(xiàn)出高于整體市場的增長速度，這一變化正在成為近期房地產(chǎn)市場中的一個(gè)重要信號(hào)。

從具體數(shù)據(jù)來看，今年3月在首爾購買公寓、寫字樓及多戶型住宅等集合建筑，并完成產(chǎn)權(quán)登記的外國人數(shù)量為238人，較2月的196人增加了21.4%。相比之下，同期首爾整體購房人數(shù)從6103人增加至6921人，增幅為13.4%。也就是說，外國買家的增長速度明顯高于本地整體市場。

如果把時(shí)間線再往前看，可以發(fā)現(xiàn)這并不是簡單的“正常波動(dòng)”。在韓國政府于2025年8月將首爾全域及周邊地區(qū)指定為外國人土地交易許可區(qū)域，并附加2年實(shí)際居住義務(wù)后，外國人購房數(shù)量一度明顯下降，從2025年9月的251人逐步減少，到2026年2月降至196人，創(chuàng)下階段性低點(diǎn)。但進(jìn)入3月后，數(shù)據(jù)重新回升，達(dá)到近6個(gè)月以來的最高水平。

更值得注意的是，外國買家開始明顯集中在核心區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，3月首爾外國人購房最多的地區(qū)為江南區(qū)（34套），較前一個(gè)月的13套大幅增加約2.5倍；松坡區(qū)（29套）和龍山區(qū)（23套）緊隨其后。這些區(qū)域本身就是首爾房價(jià)最具代表性的板塊，因此外國資金的回流，具有一定的風(fēng)向意義。

從市場邏輯來看，這一變化與當(dāng)前政策環(huán)境密切相關(guān)。韓國此前對多住宅持有者實(shí)施較高的轉(zhuǎn)讓所得稅，而相關(guān)政策延期將于2026年5月9日結(jié)束。在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)臨近的情況下，不少持有多套房產(chǎn)的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)出售，以規(guī)避未來更高的稅負(fù)壓力，市場上“急售房源”明顯增加。

當(dāng)供給端開始釋放低價(jià)房源時(shí)，市場結(jié)構(gòu)自然會(huì)發(fā)生變化。對于本地購房者而言，貸款限制、利率水平以及政策不確定性仍然構(gòu)成壓力，而部分外國買家則更傾向于從價(jià)格角度進(jìn)行判斷，在價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)時(shí)更容易入場。

從另一個(gè)角度看，雖然韓國政府已經(jīng)通過“土地交易許可制”“實(shí)際居住義務(wù)”“資金來源證明”等多項(xiàng)措施對外國人購房進(jìn)行限制，但這些政策主要是提高門檻，而不是完全阻斷交易。當(dāng)市場出現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢時(shí)，仍然會(huì)吸引具備條件的買家進(jìn)入。

這也解釋了為什么在限制仍然存在的情況下，外國人購房數(shù)量依然出現(xiàn)反彈。政策可以改變節(jié)奏，但很難完全改變市場對價(jià)格的敏感度。

從更長遠(yuǎn)來看，這一輪外國人購房回升，未必意味著市場全面回暖，更像是一種“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”的體現(xiàn)。當(dāng)部分賣家因政策或資金壓力被迫降價(jià)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)階段性的買方機(jī)會(huì)，而外國買家只是其中的一部分參與者。

對于市場來說，真正值得關(guān)注的不是單月數(shù)據(jù)，而是這種趨勢是否會(huì)持續(xù)。如果5月稅制變化后，急售房源繼續(xù)增加，同時(shí)交易量維持活躍，那么外國人購房占比可能會(huì)進(jìn)一步上升；反之，如果政策或市場情緒發(fā)生變化，這種回升也可能只是短期現(xiàn)象。

在當(dāng)前階段，可以看到一個(gè)比較清晰的信號(hào)：首爾房地產(chǎn)市場正在從過去的“單向上漲預(yù)期”，轉(zhuǎn)向更加復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性分化，而在這種環(huán)境下，誰對價(jià)格更敏感、誰決策更快，誰就更容易在變化中找到機(jī)會(huì)。