今年的重慶樓市，迎來了一個不錯的小陽春。

多個新開樓盤都發(fā)出了熱銷喜報，某機構(gòu)還發(fā)布了一份3月重慶中心城區(qū)商品住宅認購套數(shù)TOP20榜，不少熱門大盤都榮登榜上。

但登上榜一大哥的“巴濱無界”，卻把我給看楞了。

印象中這個樓盤已經(jīng)修了很久了，但市場上卻很少聽到它的聲音，早就快被人給遺忘了，怎么突然一下就登上銷量榜首了呢？

01.樓市高峰期拿地

開盤卻姍姍來遲

聽到“巴濱無界”這個樓盤的名字，是不是以為它位于巴濱路，還擁有無敵的視野？

其實它真正的位置在界石，跟巴濱路沒得半毛錢的關(guān)系。

2020年12月21日，巴南建設(shè)集團以15.46億元的總價拿下界石314畝商住地塊，樓面價約4000元/平，總建筑體量約38.6萬方。

這個地塊就是后來的巴濱無界，總共由7個地塊組成，還包含了一塊商業(yè)用地。

值得一提的是，2018~2021年期間，眾多知名開發(fā)商曾云集界石。

融創(chuàng)、恒大、陽光城等均在此落子，打造了恒大錦城、翡麗錦悅、御蘭花亭等樓盤，而萬科更是兩次砸下巨資，買下超50萬體量的巨無霸地塊。

這些樓盤如今大多早已建成投用，成為當?shù)氐娜司訕藯U。

而巴濱無界的開發(fā)進度，則稍有點遲緩。

雖然是2020年底拿的地，但一直拖到2023年9月才正式首開，首批推出的是洋房和小高層產(chǎn)品，均價在8000元/平左右。

不過在開盤時熱鬧一陣后，這個項目就寂靜無聲了，直到多年之后突然登上熱銷榜。

掐指一算，這個項目離拿地已經(jīng)過去五年之久了，這個南重慶30多萬方的大盤，到底呈現(xiàn)得怎么樣了呢？

02.巴南顏值最高樓盤

真實銷售情況成謎

小樹一路顛簸來到界石，剛到目的地就被這個樓盤給吸引住了：

大面積的玻璃材質(zhì)和金屬鋁板、大尺度的陽臺和開窗，俊朗的線條……說它是巴南顏值最高的樓盤，也不為過。

樓盤門口顯眼處，豎立著醒目的巴濱地產(chǎn)。

原來雖然是巴南建設(shè)集團拿下的地，但最后交給了巴濱地產(chǎn)來負責開發(fā)，所以取名叫“巴濱無界”。

目前總共修建了攬境和悅境兩個組團，均已是現(xiàn)房狀態(tài)。

根據(jù)公開資料介紹，巴濱地產(chǎn)成立于2022年6月，在“進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見”背景下，專為開發(fā)平臺閑置土地而成立的國企地產(chǎn)公司。

兩家公司都有共同的股東，有興趣的粉絲可以自己去看。

進去之后還發(fā)現(xiàn)，項目不單顏值好看，其園林景觀和建筑細節(jié)也都是可圈可點，頗有某龍頭房企的影子。

而且它的物業(yè)也是龍湖的，怪不得打理得井井有條。

小區(qū)在臨崖的位置還修建了一個無邊界泳池，可以望到下面占地約200畝的羅灘河公園，這應(yīng)該就是它取名無界的由來。

單從小區(qū)內(nèi)部環(huán)境來看，還真挑不出什么缺點。

那它的銷售情況到底怎么樣呢？

小樹找到它的售樓部，剛好就設(shè)在路邊的小區(qū)商鋪，里面還坐著幾個置業(yè)顧問，聊起了樓盤的銷售情況：

“我們樓盤最近賣得很火，3月份還上了熱銷榜”，“主要靠的是團購”。

不過望著空蕩蕩的售樓部、集體聊手機的置業(yè)顧問，等半天都看不到一個購房者，小樹只能說是嘖嘖稱奇。

一個月賣190套房，這是個什么概念？

小樹多次去過海成云湖郡，那里幾乎每天都是人山人海，置業(yè)顧問喉嚨都要喊破，就這樣一個月也就只能賣個150來套，這中間隔著多大的差距？

海成云湖郡售樓部，攝于3月7日

剛好旁邊還有個知名大盤江南某科城，小樹進了它們售樓部一看，同樣也是空蕩蕩的，只有一個員工在值班：

“我們一個月也就賣個三四套吧，這邊的員工都去支援中央公園項目了”

看來，巴濱無界想在一個月內(nèi)賣掉190套房子，在現(xiàn)實市場是很難辦到的；

小樹圍著小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，雖然房子已經(jīng)早就是現(xiàn)房了，但入住裝修的卻寥寥無幾，官方新聞顯示：

“項目首日交房活動現(xiàn)場到訪33組，成功接房31組，接房率達94%”

而在2025年5月巴南的一份公告上，巴濱無界名下的界石組團S分區(qū)S52-1、S45-2、S50-1、S45-3、S51-1這個五個地塊，因閑置未開發(fā)的原因，被巴南區(qū)以土地儲備專項債券依法收回。

換句話說，原計劃體量達38.6萬方的巴濱無界項目，因種種原因不得不踩下剎車，及時止損了。

種種跡象顯示，巴濱無界能在短短時間內(nèi)成交這么多房源，并不是一個純粹的市場行為，而是經(jīng)過了“深思熟慮”。

要么左手倒右手，要么抵給了施工方。

03.產(chǎn)品與市場脫節(jié)

如今變成燙手山芋

巴濱無界，為何從當初一個寄予厚望的大盤，變成了如今燙手的山芋呢？

最主要的原因，還是樓盤的位置實在太偏了。

目前界石板塊還沒通地鐵，小樹坐地鐵6號線到了茶園終點站后，再轉(zhuǎn)了半個小時的公交車才到這里，總用時差不多兩個小時。

而從茶園到界石的這半個小時路上，還要穿過一片巨大的城市斷裂帶，將界石與主城隔離開，形成了一個孤島。

事實上，即便從界石板塊來看，巴濱無界的位置也并不太好。

巴濱無界位于界石北面，周邊被大片的工業(yè)區(qū)和荒地圍繞，空氣中經(jīng)常能聞到各種刺鼻的味道，生活配套也比較欠缺。

如果城市能繼續(xù)向北，這邊的配套遲早也能發(fā)展起來。

但如今周邊的房子都賣不動了，規(guī)劃的藍圖到底還能兌現(xiàn)多少，購房者不免要打上大大的問號。

如果價格便宜總價低，或許還能吸引到一些區(qū)域內(nèi)價格敏感的剛需客；

比如附近的江南萬科城，就推出了建面70來平、總價50萬不到的精裝房，入住率還相當不錯。

但巴濱無界卻自信心爆棚，走了條高大上的路線。

不僅將主力產(chǎn)品設(shè)計成了建面110~143平的大戶型，還用上了LOW-E玻璃和鋁板等各種高端建材，想一步登天打造成界石的標桿豪宅。

但很難想象，這附近的有錢人會跑到這個周邊荒山野嶺、毫無生活配套，空氣中還彌漫著各種味道的工業(yè)區(qū)附近去改善生活。

花同樣的預(yù)算，買到附近的龍洲灣或者茶園鹿角它不香嗎？

如果能早點開盤，或者產(chǎn)品能修成小戶型，又或是以銷定產(chǎn)分批開發(fā)……結(jié)局都不會變成這樣。

當規(guī)劃與市場出現(xiàn)了錯配，最終的結(jié)果就是塊燙手的山芋。

費盡了千辛萬苦，終于將閑置土地變成了閑置樓盤，后面的路又該怎么走呢？