市場回暖動能持續(xù)增強，新興產業(yè)擴張與企業(yè)全球化布局加快釋放需求潛力

仲量聯行2026年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望

2026年4月9日，深圳—— 2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場延續(xù)修復態(tài)勢，回暖基礎進一步夯實。以消費電子、人工智能、機器人等為代表的新興產業(yè)持續(xù)擴張，帶動多家頭部科技企業(yè)集中成交；同時，企業(yè)全球化布局提速，出海服務類企業(yè)加快落地，疊加多元化業(yè)態(tài)持續(xù)承接部分存量空間，共同推動市場基本面邊際改善。

仲量聯行華南區(qū)董事總經理、華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產部負責人李文杰表示：“深圳辦公樓市場本輪改善建立在新興產業(yè)擴張、企業(yè)組織升級及全球化相關服務需求持續(xù)釋放的基礎之上。隨著具備成長性的產業(yè)集群加快向高品質辦公空間集聚，市場需求結構正持續(xù)優(yōu)化，也為辦公樓市場提供了更具韌性的支撐�！�

市場需求

2026年第一季度，深圳辦公樓市場新增需求進一步向新興產業(yè)集中。多家頭部科技企業(yè)合計簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴租及較大面積新租成交，反映出科技企業(yè)在產品迭代、團隊擴編和總部職能升級帶動下，對高品質辦公空間的需求持續(xù)提升。與此同時，圍繞核心企業(yè)布局的人工智能、IP運營及專業(yè)外包服務等上下游企業(yè)加快集聚，產業(yè)協同效應進一步顯現。機器人賽道亦保持活躍，相關企業(yè)合計簽約產業(yè)空間約2萬平方米。整體來看，科技企業(yè)集中成交仍是本季度辦公樓市場改善的核心驅動力。

企業(yè)全球化布局加速，也為市場帶來新的需求來源。一季度，深圳出海服務類企業(yè)累計租賃甲級辦公空間近7,000平方米，涉及海外品牌推廣、跨境物流、供應鏈管理等多個細分領域。隨著企業(yè)全球化經營不斷深化，圍繞出海的服務生態(tài)有望進一步完善，并持續(xù)為辦公樓市場提供穩(wěn)定需求。

市場供應

2026年第一季度，深圳甲級辦公樓市場錄得兩個新項目入市，新增辦公面積合計約14萬平方米，均位于南山區(qū)。盡管新供應持續(xù)釋放，但在需求端成交改善的帶動下，新增面積對整體空置水平的短期影響相對可控。截至季末，全市甲級辦公樓市場整體空置率降至25.9%，環(huán)比下降約0.5個百分點，已連續(xù)兩個季度回落，需求修復對整體基本面的改善作用正在逐步顯現。

除傳統辦公外，多元化業(yè)態(tài)正在成為承接存量空間的重要補充力量。目前，全市已有超過26萬平方米甲級商辦物業(yè)簽約相關運營方，計劃引入酒店、大健康等業(yè)態(tài)。隨著部分區(qū)位條件較優(yōu)、產品屬性匹配的項目逐步完成業(yè)態(tài)轉換，存量資產有望加快去化，這也將對辦公樓市場供需關系的修復形成積極支撐。

租金方面，2026年第一季度深圳甲級辦公樓市場平均租金環(huán)比下跌2.3%。雖然整體仍處于調整通道，但跌幅較此前數個季度進一步收窄。

市場展望

展望未來，深圳甲級辦公樓市場修復態(tài)勢預計將延續(xù)，需求修復和結構優(yōu)化仍將是市場運行主線。

區(qū)域層面，前海辦公樓市場在租戶持續(xù)導入及片區(qū)配套不斷完善的推動下，商業(yè)氛圍進一步成熟。受益于當前仍具吸引力的租金水平，前海片區(qū)對成本敏感型及升級型租戶的承接能力有望持續(xù)增強，租金跌幅也有機會逐步收窄。福田核心商務區(qū)的優(yōu)質樓宇則憑借成熟的商務環(huán)境和突出的區(qū)位優(yōu)勢繼續(xù)吸引區(qū)域內外的租戶，租賃表現預計保持穩(wěn)健。

雖然短期內市場仍面臨租金承壓、供需再平衡周期較長等挑戰(zhàn)，但在新興產業(yè)集聚、全球化相關服務需求落地及多元業(yè)態(tài)承接存量空間等因素的共同作用下，市場基本面有望持續(xù)改善。近期，部分外地科技企業(yè)正在加快在深圳設立辦公室或遷入總部，一些頭部科技企業(yè)也在積極籌劃擴租。隨著人工智能（AI）、擴展現實（XR）終端等新品進入密集發(fā)布周期，消費電子企業(yè)在研發(fā)、供應鏈管理及海外運營方面的空間需求有望進一步增長。

仲量聯行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產研究負責人曾麗指出：“深圳辦公樓市場正在由此前以成本導向為主的調整階段，逐步轉向由產業(yè)升級與需求修復共同驅動的新階段。隨著AI及相關數字化產業(yè)加快發(fā)展，中國憑借較強的AI應用場景落地能力和完善的產業(yè)配套，正推動AI加速融入傳統行業(yè)、拓展產業(yè)邊界，并催生智能駕駛、智能座艙、AI眼鏡等新興賽道及相關出海需求。同時，AI對量化投資等行業(yè)的賦能，也正帶來新的擴張型辦公需求。在此背景下，企業(yè)對辦公物業(yè)的關注重點，正由傳統的區(qū)位與成本因素，進一步延伸至電力容量、網絡質量、數據安全及運營保障能力，而這些要素也日益成為企業(yè)調整不動產策略時的重要考量。未來，更能滿足高算力、高安全性及合規(guī)運營要求的優(yōu)質辦公項目，將在新一輪產業(yè)升級中持續(xù)受益。”

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。

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