剛剛，我吃到一個(gè)大瓜，沙溪村官微發(fā)了一個(gè)視頻：

關(guān)于《廣州市番禺區(qū)洛浦街沙溪村更新改造實(shí)施方案》批后表決不通過引發(fā)的問題和風(fēng)險(xiǎn)：

我們也拿到了具體文件，內(nèi)容有點(diǎn)長(zhǎng)，給大家一個(gè)省流版總結(jié)：

沙溪村舊改批后表決方案將于2026 年7月31日到期，如到期前方案不通過，那么將引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)問題。

再直接點(diǎn)說，沙溪村給自己定了3個(gè)月的DDL，今年7月31日前，推村民一把，沖刺8成通過率，同意這個(gè)實(shí)施方案，落地舊改。

那么，這個(gè)投資額高達(dá)398億的“番禺最貴舊改”，要迎來轉(zhuǎn)機(jī)還是大結(jié)局呢？我去扒了一下，展開聊聊。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是沙溪村第一次延期了。

沙溪村實(shí)施方案批復(fù)是在2020年7月31日，舊模式，合作企業(yè)是方圓和升龍。

所以按計(jì)劃，23年已經(jīng)到期一次；現(xiàn)在是第二次延期。

按照方案，沙溪村表決通過率必須要達(dá)到8成，批后表決方案才能正式通過，正式實(shí)施舊改。

但是據(jù)最新近的公開數(shù)據(jù)，即24年年年中，這個(gè)數(shù)字只有65%，離80%還有一段距離。

后邊的故事，大家多少聽了一耳朵吧，方圓和升龍暴雷，2024年7月官宣擬引入星河灣，但最終沒有下文。

一直拖到今天，3年大限將至，村里發(fā)出這份批后表決不通過引發(fā)的問題和風(fēng)險(xiǎn)，相當(dāng)于告訴村民，又到了抉擇的關(guān)口。

那么，到底是同意還是不同意？

如果不同意，的確會(huì)有各種不確定性，參考文件所說：

1）村里可能需要退還5億履約保證金，以及損失前期投入成本

2）長(zhǎng)時(shí)間的訴訟

3）各種經(jīng)濟(jì)損失，包括新沙五金塑料城欠租、集體物業(yè)招商困難等，導(dǎo)致村民分紅減少

4）村內(nèi)居住環(huán)境無法改善

5）可能會(huì)舊模式變更為新模式

據(jù)我跟村民了解，沙溪村的分紅確實(shí)在減少，各種集體物業(yè)招租困難、村內(nèi)環(huán)境差都是真的。

如果不通過，并不代表舊改會(huì)暫?；蛘咂髽I(yè)會(huì)退出，更可能是重新報(bào)批，或者最終轉(zhuǎn)換為新模式。

若按做地模式，最典型的280平套餐、房票，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都沒有辦法比以前相比。

對(duì)比此前方案，沙溪村民享有3.25倍證載用地面積的補(bǔ)償，同時(shí)還能再分到約8.5萬平規(guī)劃節(jié)余商業(yè)物業(yè)。

相反，如果通過呢？

方圓、升龍，還是星河灣，能拿出400個(gè)小目標(biāo)，來?yè)纹疬@么大的攤子？

在3年前行情尚好時(shí)村民都沒能同意，更何況是3年后的今天。

所以，還有一種可能性，就是再延期三年，再緩一緩。

其實(shí)最核心原因，還是市場(chǎng)預(yù)期和資金問題。

牛市不再，過去用高房?jī)r(jià)支撐高房?jī)r(jià)的邏輯不再適用，很多舊改賬面都算不過來，企業(yè)碰到大型舊改都是要繞路走的。

這兩天我還聽說了一個(gè)消息，海珠核心區(qū)某個(gè)舊改已經(jīng)拆了一期集體物業(yè)，但其余還沒拆除的部分干脆不拆了，因?yàn)槠髽I(yè)沒錢。

不得不說，沙溪村當(dāng)年沒能乘勢(shì)而上，有點(diǎn)可惜。

當(dāng)年熱度非常高，甚至蓋過海珠、天河這些城央舊改的風(fēng)頭。

原因很簡(jiǎn)單，位置核心，潛力十足。

沙溪村獨(dú)占洛溪島一角，一線望江，又有18號(hào)線高速地鐵、3號(hào)線直達(dá)珠江新城。

對(duì)于城市發(fā)展而言，無論是廣州城市中軸線的南延，還是珠江后航道的拉伸城市骨架，沙溪舊改都是重中之重。

而且，整個(gè)項(xiàng)目改造面積169公頃，比傳統(tǒng)的富人區(qū)二沙島還大；改造金額398億，當(dāng)年也是番禺最貴舊改。

如果改造可以順利推進(jìn)，按照規(guī)劃，沙溪將被改造成一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、居住、教育和商業(yè)功能于一體的綜合性區(qū)域。

洛溪島上最缺的名校，沙溪村估計(jì)能一鍵解決。

| 沙溪舊改效果圖

但時(shí)代變了，現(xiàn)在的沙溪村，確實(shí)是卡在半路，進(jìn)退兩難。

從整個(gè)大背景來看，轉(zhuǎn)為新模式比較符合趨勢(shì)，但難點(diǎn)不小。

一個(gè)是前期方圓、升龍的介入程度，想要這些企業(yè)退出，不容易。

第二個(gè)，是新模式需要依靠專項(xiàng)借款加上國(guó)有企業(yè)介入做新主體，還要重新走程序。

但專項(xiàng)借款額度也是有限的呀，而且需要有緣人來接盤。

有些朋友可能會(huì)說柏堂村也是新模式呀，但柏堂村情況特殊，征拆總量不到17萬平，復(fù)建安置總量?jī)H約38萬平。

相比來說，沙溪村僅是村屋就高達(dá)137萬平，集體物業(yè)也有67萬平，征拆和復(fù)建安置成本不是一般的大。

所以，沙溪這一局這么破，有點(diǎn)看頭啊，蹲蹲后續(xù)，看看還有什么峰回路轉(zhuǎn)的劇情。