文/謝逸楓

重磅！2026年4月8日，深圳市投融資金融顧問團正式成立，成為全國首創(chuàng)“金融顧問團紓困地產(chǎn)模式的最早城市，意味深圳模式房地產(chǎn)超常規(guī)救市全面打響。毫無疑問，深圳樓市迎來春天，有望在2026年或2027年實現(xiàn)止跌見底，甚至反彈。

一場史詩級、超常規(guī)房地產(chǎn)強刺激救市正在打響。這并非一次簡單的“輸血式”紓困，而是一套覆蓋信貸、債券、重組、資產(chǎn)證券化的全鏈條金融服務(wù)機制，目標(biāo)為項目找資金，為資金找項目。其中房地產(chǎn)項目紓困是當(dāng)前最緊迫的任務(wù)之一。

投融資金融顧問團對于房地產(chǎn)紓困，主要是正在開發(fā)的住宅地產(chǎn)項目和存量項目（城市更新城中村項目），不是對房地產(chǎn)行業(yè)、房企托底，更不是進入“3.0階段”的從單一項目救助向房企拯救再轉(zhuǎn)向行業(yè)系統(tǒng)化風(fēng)險化解的信號。

所以，房地產(chǎn)風(fēng)險和房企債務(wù)風(fēng)險出清，依然要靠市場、房企自己，特別是已經(jīng)發(fā)生險情、資不抵債、經(jīng)營困難的房企。深圳市投融資金融顧問團成立的目的，更多的是穩(wěn)定經(jīng)濟增長，防止投資下降、金融風(fēng)險的舉措，其次是保交房。

2026年4月8日，由深圳市委金融委員會辦公室主辦的“深圳市投融資金融顧問團組建暨首場對接活動”在中國人保金融大廈成功舉行，首批12家金融機構(gòu)正式受聘組成“金融顧問團”，針對首批82個投融資重點項目。

并與各區(qū)發(fā)改、財政、住建、城市更新等相關(guān)部門完成結(jié)對簽約，未來將圍繞房地產(chǎn)項目紓困、專項債及債貸聯(lián)動、國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債、新型政策性金融工具等四大重點領(lǐng)域的首批82個投融資重點項目開展深度對接。

官方信息顯示，這82個項目主要聚焦四大領(lǐng)域，房地產(chǎn)項目紓困、專項債及債貸聯(lián)動、國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債、新型政策性金融工具。項目清單由各區(qū)動態(tài)梳理上報，具體項目名稱尚未對外公開披露。

此次活動標(biāo)志著深圳落實國家“十五五”規(guī)劃，加快構(gòu)建有效投資內(nèi)生增長機制，創(chuàng)新探索“政府—金融機構(gòu)—企業(yè)”三方協(xié)同金融服務(wù)機制正式落地，在深化投融資體制改革、破解重點領(lǐng)域融資難題方面邁出關(guān)鍵一步。

為什么要成立“金融顧問團”，一是當(dāng)前深圳投融資方面一些突出問題。問題主要聚焦在四大領(lǐng)域。第一是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，部分項目風(fēng)險交織疊加，紓困化險和存量盤活任務(wù)較重。第二是專項債、信貸等資金與項目匹配還不夠精準(zhǔn)。

第三是投貸債聯(lián)動機制仍需完善。第四是國有資產(chǎn)盤活方式不夠豐富，新型政策性金融工具運用還不充分，社會資本參與重大項目的積極性有待進一步激發(fā)。因此，符合條件的房地產(chǎn)項目和存量盤活（城市更新項目）受益最大。

上述問題的背后，傳統(tǒng)“財政直投+銀行貸款”的單一融資模式已難以適配項目全周期資金需求。為此，組建深圳市投融資“金融顧問團”，通過“債貸聯(lián)動+資產(chǎn)證券化+政策性工具”的組合拳，全面構(gòu)建深圳市多元化、市場化的投融資新生態(tài)。

二是傳統(tǒng)紓困模式的局限顯露無遺。2025年深圳拆除重建類城市更新項目新增計劃立項審批謹(jǐn)慎，新增規(guī)劃批復(fù)放緩，新增計劃調(diào)出/失效/清退城市更新項目共計17個，涉及拆除范圍約146.1萬平，數(shù)量占比歷年45%，規(guī)模占比歷年46%。

三是深圳房地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，與金融高度關(guān)聯(lián)，即高債務(wù)、高杠桿與金融密集相關(guān)。例如連中國最好的房企-萬科都暴露風(fēng)險，還有恒大、華南城等進入破產(chǎn)程序，龍光、益田、華僑城、招商、佳兆業(yè)等都出問題了。

深圳房地產(chǎn)市場中民企占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，常規(guī)紓困難以穿透。深圳民營房企歸去一直依賴高杠桿擴張，疊加美元債、信托、非標(biāo)等多元融資負債，項目股權(quán)存在多層嵌套、司法凍結(jié)頻繁等問題，傳統(tǒng)“點對點”放貸很難真正盤活項目。

深圳樓市投資、剛需、改善的多元化需求韌性較強，但很多優(yōu)質(zhì)的項目因公司債務(wù)導(dǎo)致長期停滯，既影響保交付，也影響市場預(yù)期和信心恢復(fù)，唯有通過系統(tǒng)化金融服務(wù)，才能打通“風(fēng)險出清-項目復(fù)工-銷售回款”的正向循環(huán)。

例如恒大涉及金融債務(wù)超過6000億元，其中深圳地產(chǎn)公司超過2500億元，萬科涉及的金融債務(wù)超過3000億元等。說明深圳是以高杠桿、高債務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和項目交叉關(guān)聯(lián)著稱的房地產(chǎn)市場，成為風(fēng)險復(fù)雜度最高、處置難度最大的區(qū)域之一。

例如世茂深港國際中心等地標(biāo)項目一度長期停工停滯。這些項目普遍存在債務(wù)鏈條長、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、資金占用周期久特點，依靠單一金融機構(gòu)、單一信貸產(chǎn)品已很難化解。同時房企投資端承壓，形成民企觀望，國資平臺、央企國企包攬。

四是市場信心未復(fù)蘇。今年一季度，深圳樓市呈現(xiàn)“前低后高”的弱復(fù)蘇態(tài)勢，新房成交6691套，同比下滑43%。二手房成交約12691套，同比下降11%。盡管3月樓市成交有所反彈，但新房去化周期接近20個月，市場信心尚未完全恢復(fù)。

五是深圳土地供應(yīng)機制的轉(zhuǎn)變，新增建設(shè)房地產(chǎn)土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向存量土地供應(yīng)，其中城市更新占比極高，由于開發(fā)周期、資金周期與銀行開發(fā)貸的傳統(tǒng)融資模式嚴(yán)重錯配，導(dǎo)致城市更新項目進展緩慢，市場下行期，風(fēng)險不斷加大。

深圳土地稀缺，根源于城市土地面積小，人口多，可開發(fā)建設(shè)的土地少。而城市更新成為土地供應(yīng)的主要來源，是平衡供需關(guān)系的關(guān)鍵。但城市更新的項目開發(fā)周期平均為5年-10年，傳統(tǒng)融資期限短、強抵押，難以匹配。

六是化解房地產(chǎn)項目的風(fēng)險需多措并舉，通過房地產(chǎn)項目白名單、專項債、債貸聯(lián)動、盤活國企資產(chǎn)等方式，實現(xiàn)國有資產(chǎn)、資源、資本聯(lián)動。部分國企城投旗下的房地產(chǎn)及城市更新項目，急需新型政策性金融工具支持。

但前提是通過各類金融工具盤活其不動產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、創(chuàng)造現(xiàn)金流，實現(xiàn)效益平衡。同時，房地產(chǎn)市場下行后，地方國企拿地托底，以土地抵押融資參與城市建設(shè)與更新，導(dǎo)致房地產(chǎn)、地方財政、城市建設(shè)運營問題深度綁定。

金融顧問團能做啥？東方資產(chǎn)深圳市分公司、招商銀行深圳分行、中金公司、國家開發(fā)銀行深圳市分行等分別組織專題分會場，針對全市梳理出的首批82個投融資重點項目開展深度對接研討，通過“專家培訓(xùn)+區(qū)代表發(fā)言+分組研討”的形式。

第一是房地產(chǎn)項目紓困分會場，專家針對城市更新項目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進先出”原則等實操難題進行政策解讀，提出股權(quán)隔離、司法重整等風(fēng)險化解路徑。第二是專項債及債貸聯(lián)動分會場，探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創(chuàng)新模式。

推動金融機構(gòu)深度參與專項債項目儲備謀劃與全周期資金保障。第三是國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債分會場，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應(yīng)用，探討低效閑置資產(chǎn)盤活、特許經(jīng)營權(quán)證券化等解決方案。

第四是新型政策性金融工具分會場，解讀政策背景、適用范圍與支持領(lǐng)域，介紹實操要點與注意事項，為項目申報提供指引。2026年新型政策性金融工具發(fā)行額度八千億元?，由三家政策性銀行設(shè)立，補充重大項目，不新增政府隱性債務(wù)。

這意味著，深圳“投資金融顧問團”不僅提供資金輸血支持，還將介入股權(quán)、債務(wù)隔離、司法重整、資金監(jiān)管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保項目真正盤活，達到目的。此舉將有助于打通深圳房地產(chǎn)市場復(fù)蘇堵點，一批長期停滯的項目有望加快盤活。

對全國而言，這是一次機制創(chuàng)新，通過建立一套常態(tài)化、系統(tǒng)化的金融服務(wù)體系。為城市更新體量大、民營經(jīng)濟活躍的城市提供可復(fù)制、可借鑒的地產(chǎn)項目風(fēng)險化解樣本。因此，深圳模式，是未來房地產(chǎn)化解風(fēng)險的新模式。

根據(jù)筆者獲得的12家金融機構(gòu)名單，分別為國家開發(fā)銀行深圳市分行、中國進出口銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行深圳市分行、農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行、中國銀行深圳市分行、建設(shè)銀行深圳市分行、招商銀行深圳分行。

包括平安銀行深圳分行、中信銀行深圳分行、東方資產(chǎn)深圳市分公司、中信證券、中金公司，共計12家金融機構(gòu)正式入團。毫無疑問，隨著模式的成熟和效果顯現(xiàn)及機制穩(wěn)定，未來的金融顧問團的成員將會擴容。

將按照“試點先行、分批組建、逐步完善”的推進策略，持續(xù)完善金融顧問團工作機制。及時總結(jié)推廣好的經(jīng)驗做法，努力形成一批可復(fù)制、可推廣的投融資對接服務(wù)“深圳模式”，為粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展貢獻金融力量。

金融顧問團模式的效果值得觀察。一方面是取決于納入房地產(chǎn)項目紓困的條件和獲得新融資的門檻，及項目數(shù)量、規(guī)模大小。另一方面是取決于新項目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進先出”原則的具體操作及股權(quán)隔離、司法重整落實情況。

第一是市場修復(fù)，需要時間。2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)市場仍處弱復(fù)蘇態(tài)勢。前三個月，深圳新房住宅成交6691套，同比下滑43%；二手房住宅成交12691套，同比下滑11%?？傮w看，市場成交未止跌回穩(wěn)。

盡管3月單月新房成交2827套、二手房成交5071套，合計7898套的數(shù)據(jù)為近11個月最高值，但較2025年3月仍分別下滑32%和17%。市場信心的修復(fù)需時日。但深圳房地產(chǎn)風(fēng)險已與城市運營、土地盤活、存量資產(chǎn)收儲等復(fù)雜問題深度綁定。

萬科曾通過復(fù)雜路徑向恒大地產(chǎn)投資53.5億元，這筆資金如今已全額計提壞賬準(zhǔn)備；綠景白石洲項目更讓萬科陷入23億元投資無法收回的困境。這些案例顯示，房地產(chǎn)下行周期里，所有精明算計都抵不過系統(tǒng)性風(fēng)險的殘酷現(xiàn)實。

第二是金融顧問團的短期影響，將聚焦在頭部房企流動性壓力緩解與重點片區(qū)項目復(fù)工加速上。通過系統(tǒng)性介入，一批長期停滯住宅項目、城中村改造項目、“爛尾”項目有望啟動重組程序，逐步打通“風(fēng)險出清、項目復(fù)工、銷售回款”的循環(huán)。

從中長期來看，這一機制有望推動深圳房地產(chǎn)模式從高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)開發(fā)向精細化、高質(zhì)量運營轉(zhuǎn)型，重構(gòu)金融與地產(chǎn)的關(guān)系。即金融機構(gòu)從單純的“輸血者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤帮L(fēng)險共治者”，深度參與項目全周期管理。