（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

張麗華與李建國(guó)系夫妻，于1988年4月登記結(jié)婚；張麗華為初婚，李建國(guó)為喪偶；李建國(guó)與原配陳秀英育有四子女即長(zhǎng)子李大明、次子李小明、長(zhǎng)女李小紅（已去世，系被告趙志強(qiáng)之母）、二女李小芳（系被告劉小麗之母），張麗華與李建國(guó)結(jié)婚時(shí)其子女均已成年；張麗華與李建國(guó)婚后未生育子女。

張麗華自嫁給李建國(guó)以來(lái)，一直尊重李建國(guó)、禮讓四位繼子女，即便自己想生育子女的愿望被李建國(guó)否決后，依然誠(chéng)心誠(chéng)意與李建國(guó)相守，認(rèn)真細(xì)致地照顧對(duì)方。

2017年2月6日，張麗華突發(fā)腦出血入住北京某醫(yī)院，經(jīng)搶救治療于同年2月28日出院。住院期間李建國(guó)在家中無(wú)人照顧，次子李小明考慮到現(xiàn)實(shí)情況將李建國(guó)接走，照顧至李建國(guó)去世。張麗華出院后留有后遺癥，喪失獨(dú)立生活能力，一直由妹妹張秀蘭照顧，自此未再見(jiàn)過(guò)李建國(guó)。

關(guān)鍵事實(shí)：

位于北京市海淀區(qū)的一號(hào)房屋登記在李建國(guó)名下，是張麗華與李建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。李建國(guó)去世后，張麗華經(jīng)法院生效判決確認(rèn)為限制民事行為能力人并指定妹妹張秀蘭為監(jiān)護(hù)人，后于2023年2月9日就李建國(guó)房屋及其他遺產(chǎn)繼承事宜起訴本案被告。

過(guò)程中得知，在張麗華不知情的情況下，李建國(guó)于2018年10月16日將原本存放在家中的房產(chǎn)證掛失、重新補(bǔ)辦，又于2019年1月22日將其名下上述房屋出賣(mài)給劉小麗。

原告主張：

張麗華認(rèn)為，李建國(guó)與劉小麗簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效：

李建國(guó)對(duì)一號(hào)房屋無(wú)處分權(quán)。上述房屋系與張麗華的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李建國(guó)未征得張麗華同意擅自處分房屋的行為無(wú)效；

該房屋買(mǎi)賣(mài)行為系李建國(guó)與李小明、劉小麗三人間惡意串通的結(jié)果。根據(jù)上述房屋登記檔案顯示：2019年1月22日轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，劉小麗未到場(chǎng)，全權(quán)委托李小明代為辦理，而李建國(guó)登記的聯(lián)系電話(huà)也是李小明的，李小明一人既代理了買(mǎi)方又代理了賣(mài)方；同時(shí)房屋交易價(jià)格僅為100萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格；此外交易雙方要求自行劃轉(zhuǎn)房屋交易款，不要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)房屋交易款進(jìn)行監(jiān)管，明顯不符合市場(chǎng)規(guī)律，故應(yīng)認(rèn)定上述房屋交易屬于惡意轉(zhuǎn)移。

被告辯稱(chēng)：

被告李大明、李小明、李小芳、劉小麗辯稱(chēng)：

一號(hào)房屋的分配是基于李建國(guó)與原配陳秀英及被告李小明、李小芳、李小紅共同生活，故李建國(guó)、陳秀英及李小明、李小芳、李小紅對(duì)上述房屋享有同等份額的權(quán)益。1988年張麗華與李建國(guó)結(jié)婚，上述房屋房改購(gòu)房時(shí)雖然使用了張麗華和李建國(guó)的工齡優(yōu)惠，但購(gòu)房?jī)r(jià)款還包括李小明個(gè)人出資的3萬(wàn)元，由于該房屋是特定歷史時(shí)期的政策分房，與普通商品房不同，李小明基于房屋共同居住人及出資人身份，享有房屋對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額，結(jié)合出資占比，李建國(guó)和李小明對(duì)上述房屋享有的產(chǎn)權(quán)份額已經(jīng)超過(guò)三分之二以上，有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，故涉案李建國(guó)與劉小麗之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效；

李建國(guó)進(jìn)行房屋處分時(shí)為完全民事行為能力人，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂真實(shí)、有效；

張麗華在李建國(guó)2013年患腦血栓后就不再對(duì)李建國(guó)進(jìn)行照顧，也不讓李建國(guó)居住訴爭(zhēng)房屋，甚至還虐待李建國(guó)。由于上述房屋的房本一直由張麗華持有，為防止張麗華將房屋抵押貸款使用，才通過(guò)掛失房產(chǎn)證、補(bǔ)辦新證、以買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶(hù)至劉小麗名下，劉小麗確未支付購(gòu)房款。

被告趙志強(qiáng)辯稱(chēng)：我母親系李小紅，于1999年5月24日因死亡注銷(xiāo)戶(hù)籍，此后我跟隨父親生活，與本案原告和其他被告未再有聯(lián)系?，F(xiàn)對(duì)涉案房產(chǎn)糾紛不知情，也未參與房屋買(mǎi)賣(mài)交易，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求，不同意承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議在于：夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分是否有效，以及是否存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為。

關(guān)于房屋性質(zhì)的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，涉案房屋系李建國(guó)、張麗華婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過(guò)房改形式購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明二人在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)涉案房屋各自享有的產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行過(guò)約定，故權(quán)屬性質(zhì)上為共同共有。

關(guān)于無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定：

結(jié)合查明事實(shí)，李建國(guó)未經(jīng)張麗華同意，通過(guò)掛失補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證、與劉小麗進(jìn)行虛假房屋買(mǎi)賣(mài)交易等行為，將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至劉小麗名下，屬于無(wú)權(quán)處分，客觀(guān)上損害了張麗華的合法權(quán)益。

關(guān)于惡意串通的認(rèn)定：

而李建國(guó)與劉小麗簽訂虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同意圖將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的行為，屬于惡意串通，故張麗華主張二人簽訂的案涉《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效符合法律規(guī)定，法院予以支持。

關(guān)于被告抗辯理由：

被告主張的李小明出資3萬(wàn)元以及房屋為特定歷史時(shí)期的政策分房等理由，不足以改變房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，也不足以證明李建國(guó)有權(quán)單獨(dú)處分該房屋。

關(guān)于交易價(jià)格和程序：

房屋交易價(jià)格僅為100萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格；劉小麗未支付購(gòu)房款；李小明一人既代理買(mǎi)方又代理賣(mài)方等事實(shí)，進(jìn)一步證明了交易的虛假性和惡意串通的性質(zhì)。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 確認(rèn)李建國(guó)與被告劉小麗于2019年1月22日就一號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；

? 駁回原告張麗華其他訴訟請(qǐng)求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

夫妻共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了一號(hào)房屋系李建國(guó)、張麗華婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過(guò)房改形式購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且為共同共有。

無(wú)權(quán)處分的有力證明：準(zhǔn)確指出李建國(guó)未經(jīng)張麗華同意，通過(guò)掛失補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證、與劉小麗進(jìn)行虛假房屋買(mǎi)賣(mài)交易等行為，屬于無(wú)權(quán)處分，客觀(guān)上損害了張麗華的合法權(quán)益。

惡意串通的充分論證：成功論證了李建國(guó)與劉小麗簽訂虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同意圖將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的行為，屬于惡意串通，符合《民法總則》第一百五十四條關(guān)于惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效的規(guī)定。

關(guān)鍵證據(jù)的有效運(yùn)用：充分利用了房屋登記檔案、交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)、劉小麗未支付購(gòu)房款、李小明一人代理買(mǎi)賣(mài)雙方等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)的準(zhǔn)確把握：成功證明了張麗華在李建國(guó)處分房屋時(shí)為限制民事行為能力人，且對(duì)房屋處分不知情，進(jìn)一步強(qiáng)化了無(wú)權(quán)處分和惡意串通的認(rèn)定。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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