矗立在福州市晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)福興大道3號的福晟大廈，默默見證著閩系房企時代的起落沉浮。

這座總層數(shù)25層、建筑高度達95米的5A甲級寫字樓，曾是福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心地標，如今卻再次被推到了資產(chǎn)處置的鎂光燈下。

與以往不同，此次主導資產(chǎn)拍賣的并非法院，而是華夏銀行（600015）福州閩江支行。

折價近半的資產(chǎn)能否等來“白衣騎士”

福州寫字樓市場已呈明顯買方市場態(tài)勢，福晟大廈的新一輪拍賣便是這一市場特征的直觀體現(xiàn)。據(jù)阿里資產(chǎn)競價平臺披露，這座總建筑面積54890.1平方米的大廈，將于2026年4月17日10時再次公開拍賣，而此次拍賣最引人關注的，便是其近乎“腰斬”的起拍價。

華夏銀行開出的3.6億元起拍價，較福州中院2023年確定的6.4億元官方評估價，跌幅高達44%。

進一步拆解來看，3.6億元的底價對應54890.1平方米的總建筑面積，折合單價僅約6185元/平方米。

將這一單價置于當前福州寫字樓二手市場中做對比，其“割肉”程度可見一斑。

同板塊對比，晉安區(qū)內(nèi)同為福晟旗下的“錢隆大第”辦公項目，市場掛牌單價仍維持在9000元/m2至11500元/m2，同區(qū)域的世歐王子塔，部分精裝辦公房源報價也在8000元/m2以上；跨區(qū)域對比，哪怕是臺江區(qū)一些樓齡較長、未裝修的乙級寫字樓，如金源大廣場，其成交單價普遍在6700元/m2至8700元/m2左右，裝修好的房源單價可達1.01萬/m2；而臺江閩江北岸CBD的頂級甲寫，如升龍匯金中心、ICC升龍環(huán)球中心，掛牌單價普遍在1.2萬-1.9萬/m2。

作為擁有5A甲級資質、宗地面積達9026平方米且緊鄰地鐵的整座辦公樓，福晟大廈6185元/m2的起拍價，不僅跌破了同地段二手房均價，更觸及了省會城市甲級寫字樓的建安重置成本紅線。

這一低價背后，是華夏銀行極為迫切的變現(xiàn)訴求，而這訴求的產(chǎn)生，與當前福州寫字樓市場面臨的存量消化、企業(yè)入駐門檻提高雙重挑戰(zhàn)密切相關——市場中“買一套不如租一套”的觀望情緒盛行，甚至部分萬達廣場周邊的辦公房源已打出“租金抵月供”的口號，華夏銀行的此次定價，本質是吸引投資者的嘗試，也是對當前市場流動性的一次試探。

但紙面上的“撿漏”空間，正被嚴苛的交付條件逐步攤薄。

華夏銀行在拍賣公告中明確說明，大廈將按“現(xiàn)狀交付”，且不承諾騰空交付。

這一表述背后，是更為現(xiàn)實的資產(chǎn)現(xiàn)狀——目前華夏銀行未與任何物業(yè)公司簽訂管理協(xié)議，也未與任何單位或個人簽署租賃合同，這意味著大廈內(nèi)部可能存在錯綜復雜的非法占用情況，或遺留未理清的租賃關系。

盡管銀行方面表示，已向執(zhí)行法院申請對非法占用單位及個人進行強制騰空，且正在溝通協(xié)商具體方案，但對于潛在接盤方而言，這仍意味著需要預留充足的清場預算，并承擔可能面臨的漫長時間成本。

此次拍賣的前景，其實在前兩次失敗的處置中已現(xiàn)端倪。回溯過往，福州中院曾于2023年8月22日、9月14日先后組織兩次司法拍賣，起拍價從初次的4.4756億元逐步下調(diào)至3.5804億元。

盡管兩次拍賣累計吸引超2萬人次圍觀，最終卻均因無人報名而流拍。此次華夏銀行給出的3.5808億元起拍價，僅比兩年前的二拍價格微增約4萬元，近乎以同等讓步姿態(tài)重回市場，其變現(xiàn)難度可見一斑。

拍賣背后，是華夏銀行化解不良資產(chǎn)的迫切需求。公告顯示，本次拍賣的成交款將匯入“其他暫收款項-不良資產(chǎn)回收暫掛”賬戶，這一細節(jié)揭示了核心背景——這座大廈是華夏銀行在2024年12月31日通過“以物抵債”程序被動接盤所得。

對于商業(yè)銀行而言，持有實物資產(chǎn)并非長久之計，每多持有一天，都意味著要承擔潛在的資產(chǎn)折舊與壞賬管理壓力。

在資產(chǎn)負債表減壓的剛性需求下，犧牲部分賬面溢價以換取實質性現(xiàn)金回籠，成為華夏銀行化解這筆億元級不良信貸風險的務實選擇。

從優(yōu)質抵押物到近5億債權損失

福晟大廈能成為華夏銀行資產(chǎn)負債表上的一筆沉重負擔，核心原因在于那場席卷閩系房企的流動性危機。

這筆信貸糾紛背后交織著福建六建集團、福晟集團、上海世茂建設等多方主體的利益糾葛。

案號為(2022)閩01執(zhí)34號的執(zhí)行文書，記錄了這場糾紛的初始規(guī)模：2022年1月12日該案正式進入執(zhí)行程序，法院披露的執(zhí)行標的金額約為4.9億元。

在糾紛爆發(fā)初期，這筆債權本應具備較高的安全邊際。根據(jù)2023年3月出具的司法評估報告，福晟大廈整座房地產(chǎn)的市場評估價達6.4億元，這意味著抵押物對債權的覆蓋率約為130%。

但資產(chǎn)價值的賬面邏輯，在斷裂的債務鏈條面前逐漸失效。

作為曾經(jīng)的閩系房企“黑馬”，福晟集團因激進擴張陷入兌付危機，自2020年起便難以維持正常經(jīng)營，其控股51%的核心子公司福建六建集團，也因深度綁定而陷入經(jīng)營困境。

2022年1月14日，福州中院正式對福晟大廈實施司法查封，查封期限長達三年，直至2025年。在此期間，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行周期的持續(xù)深化，這塊曾經(jīng)的優(yōu)質抵押物，逐漸演變?yōu)橄你y行撥備的不良資產(chǎn)。

華夏銀行作為債權人，不僅面臨本金回收的壓力，還需應對關聯(lián)方復雜帶來的清收難題。

上海世茂建設的卷入，源于當年福晟與世茂的合作開發(fā)背景，其提供的相關擔保本應是債權增信的重要支撐，但隨著世茂自身陷入流動性危機，這種多方擔保的增信體系已基本失效，進一步增加了債權清收的難度。

華夏銀行在這筆債權處置中的立場逐步轉向被動，兩次司法拍賣流拍后，該行于2024年12月31日通過“以物抵債”程序，正式取得福晟大廈的不動產(chǎn)權證。

結合此次3.6億元的拍賣底價與4.9億元的初始執(zhí)行標的測算，華夏銀行在本金層面已面臨約1.3億元的回收缺口。

這一缺口之外，若計入2022年執(zhí)行立案以來產(chǎn)生的逾期利息、罰息，以及長達四年的司法處置成本、大廈維護費用，華夏銀行面臨的實際損失還將進一步擴大。

更為嚴峻的是，據(jù)最新債務穿透數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月，福晟集團仍有45億元債券（如H18福晟2/3、H19福晟1/2等）未兌付，且債務風險化解尚未取得實質進展。

這意味著，華夏銀行通過其他渠道追償1.3億元本金缺口的可能性已極低，此次大廈拍賣的成交價，本質上就是該行對這筆近5億元不良信貸風險的最終定損，每一分底價折讓，都是銀行風控在行業(yè)周期沖擊下的實際代價。

資產(chǎn)質量成色幾何

福晟大廈的處置困境并非孤例，其背后折射出華夏銀行在整體資產(chǎn)質量層面所承受的壓力。該行近日發(fā)布的2025年年報顯示，其在風險化解與利潤保持之間努力尋求平衡，但某些表面向好的指標——如其強調(diào)的“五連降”——仍難以掩蓋底層風險的累積。

在不良貸款率方面，年報披露，華夏銀行2025年末不良貸款率為1.55%，同比下降0.05個百分點，這一降幅無疑是該行在風險防控與資產(chǎn)處置上取得的實打實的積極成效，體現(xiàn)了其化解不良資產(chǎn)的努力。

不過客觀來看，這一良好表現(xiàn)的背后，既有著風險化解的實際進展，也離不開分母端貸款規(guī)模擴張與后端不良核銷的支撐，并非單純依靠風險實質消解實現(xiàn)的賬面改善。數(shù)據(jù)分析顯示，該行2025年末貸款總額達2.57萬億元，同比增長8.47%，規(guī)模擴張帶來的分母稀釋效應，在一定程度上助力了不良率的下降；與此同時，不良貸款余額已攀升至約398.86億元，較上年底增加近20億元，而本期核銷及轉出的不良貸款規(guī)模高達327.83億元。這意味著，若剔除規(guī)模擴張與大額核銷的因素，不良率“五連降”的態(tài)勢將面臨一定壓力。

更為突出的風險信號，隱藏在被視為不良貸款“后備軍”的關注類貸款中。

截至2025年末，華夏銀行關注類貸款余額從上年末的610.3億元增至685.8億元，占比升至2.67%，增速達12.4%，高于總貸款增速。

更為關鍵的是，關注類貸款遷徙率從上年末的27.11%攀升至36.37%，這意味著，有超過三分之一的關注類貸款在一年內(nèi)惡化為實質性不良，底層資產(chǎn)質量的劣變速度正在加快。

在風險抵補能力方面，華夏銀行的報表策略顯得較為激進。2025年，該行營收同比下降5.39%，歸母凈利潤下降1.72%，而撥備覆蓋率從161.89%降至143.30%，跌幅達18.59個百分點，正不斷逼近監(jiān)管底線。

與此同時，該行本期信用減值損失反而下降11.72%。在資產(chǎn)風險敞口持續(xù)擴大的背景下，反向減少風險計提的操作，無疑增加了利潤的不確定性。

華夏銀行的房地產(chǎn)貸款風險尤為突出，其房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率雖從上年末的3.76%回落至2.83%，但這一水平不僅在同業(yè)中處于高位，更達到全行對公貸款平均不良率（1.42%）的2倍，仍是拖累全行資產(chǎn)質量的主要領域。

從規(guī)模來看，在房地產(chǎn)行業(yè)下行、行業(yè)風控持續(xù)收緊的大背景下，該行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額并未收縮，反而從992.1億元逆勢增長至1035億元，占貸款總額的4.03%，這種風險區(qū)域的信貸擴張，進一步加劇了資產(chǎn)質量壓力。而福晟大廈這類難以處置的沉淀資產(chǎn)，正是該行房地產(chǎn)貸款不良率居高不下的重要原因之一。

福州福晟大廈的拍賣，或將為這場橫跨四年的金融糾紛畫上階段性句號，但華夏銀行處置“被動接盤”資產(chǎn)的難題仍未破解。其估值從6.39億元縮水至3.58億元，正是房地產(chǎn)行業(yè)周期調(diào)整的真實寫照。