《星島》記者 鐘凱深圳報道

4月3日晚間，金地集團（600383.SH）正式發(fā)布2025年年度報告。這也是金地告別“凌克時代”、在生命人壽與深圳福田國資話語權(quán)提升后，交出的第二份完整年度答卷。

數(shù)據(jù)顯示，金地集團的營收規(guī)模已連續(xù)三年下降，且2024年以來持續(xù)虧損。2025年，公司實現(xiàn)營收358.58億元，同比下降52.41%；歸母凈虧損132.81億元，比上年同期虧損61.15億元擴大超一倍。

虧損擴大的核心原因，是金地實施了大規(guī)模的資產(chǎn)減值計提，當期信用減值損失、資產(chǎn)減值損失合計90.51億元，較上年的62.75億元增加了44.24%。據(jù)《星島》梳理，截至2025年末，金地存貨跌價準備計提比例約13.61%，其他應(yīng)收款壞賬計提比例約13.21%，其資產(chǎn)“脫水”力度在未爆雷房企中一騎絕塵。

與之相對應(yīng)，金地集團在負債端也開啟艱難縮表。與萬科依托深鐵集團股東信用與融資支持不同，金地更多依靠存量去化與自有資金度過償債高峰，全年有息負債凈減少64.87億元；作為代價，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額大幅減少99.8億元，僅剩余112.12億元。

4月7日，金地還完成了“21金地03”及“21金地04”兩筆公司債本息兌付，至此實現(xiàn)公開債清零的目標。從大額計提、縮表降債到兌付離場，金地集團正以高強度收縮換取經(jīng)營安全，但在“輕裝上陣”的路上，步履卻仍顯沉重。

全面“擠水分”

對于2025年度大幅虧損，金地集團給出了三方面的解釋：一是在收入端，公司近年來銷售規(guī)模下滑，當期可結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，導(dǎo)致營業(yè)收入下降；二是在資產(chǎn)端，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，加大去化力度，使得部分項目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本；三是在會計端，公司基于謹慎性原則計提了存貨跌價準備和信用損失準備。

2025年，金地實現(xiàn)簽約銷售300.2億元，簽約面積226.8萬平方米，同比分別下降56.18%、51.90%；銷售均價1.32萬元/平方米，同比下降5.94%，呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。受此影響，當期公司房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入238.90億元，同比下降60.20%；毛利率7.93%，同比下降6.18個百分點，處于近年低位。

而全年金地新開工面積僅52萬平方米，同比幾近腰斬，開工規(guī)模與簽約體量明顯錯位，顯示公司運營以存量盤活為主。金地也提及，“存量盤活”是公司經(jīng)營提質(zhì)的關(guān)鍵抓手，通過土地置換、商改住、存量房收儲、自持轉(zhuǎn)可售等路徑，全年完成了22個存量項目盤活的目標。

值得關(guān)注的是資產(chǎn)減值與壞賬計提。在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，房企普遍對過往獲取的高價地塊計提減值，但受資產(chǎn)質(zhì)量、行業(yè)判斷差異等因素影響，各家計提力度分化明顯。在未爆雷房企中，金地的計提幅度尤為突出。

過去兩年，金地的存貨減值計提力度明顯加大。據(jù)《星島》不完全統(tǒng)計，截至2025年末，金地存貨余額686.29億元，同比縮減接近25%，存量盤活成效顯現(xiàn)；但下半年公司新增存貨跌價準備24.98億元，較上半年6.72億元大幅增長約2.7倍，帶動期末跌價準備升至93.38億元，對應(yīng)計提比例13.61%，創(chuàng)近年新高。

橫向?qū)Ρ龋谛鲁强毓桑?01155.SH）存貨跌價計提比例約為10.79%，萬科（000002.SZ）為6.65%，招商蛇口（001979.SZ）僅有2.12%。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

與此同時，金地其他應(yīng)收款計提力度也處于行業(yè)高位。2025年下半年，金地計提信用損失準備45.06億元，較上半年16.11億元增長約1.8倍，核心即來自其他應(yīng)收款減值。期末該公司其他應(yīng)收款余額787.55億元，同比微降6.77%，但對應(yīng)壞賬準備大增1.18倍至104.05億元，計提比例升至13.21%。

橫向?qū)Ρ龋谌f科因?qū)Α安┥滔怠彼募夜敬蠓扔嬏?，其他?yīng)收款壞賬計提比例達到26.02%。招商蛇口則為5.29%。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

存貨與其他應(yīng)收款同步大額計提，一方面折射出金地歷史土儲布局與投資質(zhì)量偏弱，在市場下行期售價不及預(yù)期的挑戰(zhàn)更大，僅2025年計提就覆蓋廣州、廊坊、沈陽、長春、南京、武漢、溫州、鄂州、唐山、徐州等地在建項目；另一方面，其長期依賴的合作開發(fā)模式風險集中釋放，與聯(lián)合營主體的往來款項回收壓力顯著加大。

在此情況下，金地正以近乎徹底的姿態(tài)，對資產(chǎn)端進行全面“擠水分”，從而實現(xiàn)風險出清。

艱難降負債

風險出清同樣體現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)的主動調(diào)整與持續(xù)優(yōu)化中。

2025年，金地集團拿地極為審慎，全年僅新增上海松江區(qū)、武漢市漢陽區(qū)及杭州臨平區(qū)三宗地塊。在“存量盤活”策略下，期末公司總土儲降至2472萬平方米，權(quán)益土儲1059萬平方米，同比分別壓降15.23%、14.94%。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

對于高度依賴資金撬動的房地產(chǎn)行業(yè)而言，土儲規(guī)模的收縮，直接減少了資金的無效占用，為債務(wù)壓降騰出了寶貴的現(xiàn)金流空間。而這也是金地降負債的重要基礎(chǔ)，目前其土儲規(guī)模已不足2021年高點的43%，徹底告別規(guī)模擴張路徑。

在此基礎(chǔ)上，金地通過多重舉措推進縮表減債。一方面，依托存量項目去化、資產(chǎn)處置等方式回籠現(xiàn)金，剛性兌付到期債務(wù)，期末公司有息負債余額約670億元，較上年減少64.87億元，債務(wù)規(guī)?？s減至2021年的一半左右。

另一方面則是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，逐步退出高成本、高剛性的公開債、信托、供應(yīng)鏈金融等融資工具。2021—2025年，金地的有息負債中，銀行借款占比從52.99%升至98.60%，后者借款期限更長、展期或續(xù)貸靈活性更強；融資成本亦從4.56%穩(wěn)步降至3.92%，處于行業(yè)較低水平。

而與萬科依托深鐵集團股東信用與融資支持有所不同，金地化債主要依靠自有資金與經(jīng)營現(xiàn)金流支撐，鮮有獲得生命人壽、深圳福田國資公開、直接的融資輸血。這也使得公司現(xiàn)金流持續(xù)承壓，2025年其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為0.16億元，同比驟降99.88%；籌資活動現(xiàn)金凈流出接近95億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物減少47.09%，余額降至112.12億元。

即便化債之路較為艱難，金地仍保持公開市場債務(wù)零違約，并于2026年4月7日完成兌付“21金地03”及“21金地04”兩筆公司債本息。據(jù)DM查債通顯示，目前金地在境內(nèi)外已無存續(xù)債券，正式實現(xiàn)了公開債清零。

▲金地2025年末有息負債結(jié)構(gòu)

但現(xiàn)金流壓力并未完全緩解，截至2025年末，金地一年內(nèi)到期的有息負債將達到308.72億元，其中銀行貸款占97.83%；同時在保交付壓力下，應(yīng)付建筑工程款及土地價款等應(yīng)付款將達到157.59億元，公司賬面資金對短期債務(wù)與工程款覆蓋能力明顯不足，流動性仍處于緊平衡狀態(tài)。

輕裝上陣

對于企業(yè)發(fā)展，金地提及，近年來公司確立“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，在穩(wěn)固開發(fā)主業(yè)的同時，大力發(fā)展代建、物業(yè)服務(wù)、持有型資產(chǎn)經(jīng)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，多線并進格局逐步成型。

2025年，金地的物業(yè)管理收入同比增加3.23%至80.60億元，近五年復(fù)合增長率約11.16%，是公司唯一持續(xù)增長的板塊；物業(yè)出租及其他收入則在2023年達到46.64億元高點后回落，2025年錄得36.08億元，同比下降15.69%。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

盈利層面，物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)的毛利率逆勢上行，2025年約為58.09%，同比提升3.77個百分點；物業(yè)管理毛利率約8.23%，同比下降1.88個百分點，仍高于低迷的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（7.93%）。

物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)主要包含代建、持有物業(yè)運營等，其中代建被金地視作輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的“核心引擎”。2025年，金地代建新增簽約服務(wù)面積1531萬平方米，同比增長59%；累計簽約管理面積達5362萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。

持有型物業(yè)則運營穩(wěn)健，期內(nèi)實現(xiàn)全口徑租金收入31.36億元，同比微增1.01%。其中，商辦類項目已布局191萬平方米，全口徑租金收入25.4億元；金地威新產(chǎn)業(yè)持有運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目17個，建筑面積145萬平方米，全口徑租金收入5.9億元。

而從利息覆蓋情況來看，2024年及2025年，金地的利息總支出分別為38.77億元、29.97億元，租金覆蓋倍數(shù)從0.8倍提升至1.05倍，持有型物業(yè)已成為穩(wěn)固現(xiàn)金流的“壓艙石”，進一步夯實了公司的整體財務(wù)安全底線。

對于2026年，金地集團表示將持續(xù)推進輕重并舉戰(zhàn)略，著力做優(yōu)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，培育長期、穩(wěn)定、可復(fù)制的價值增長能力。包括加快業(yè)務(wù)模式迭代與價值鏈延伸，探索代建發(fā)展新路徑；以及持有型物業(yè)挖掘增值服務(wù)潛力、拓寬營收空間，穩(wěn)步拓展輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)，積極探索持有型物業(yè)資產(chǎn)盤活路徑等。

編輯︱胡影雅