4月3日，金地集團(tuán)交出了一份讓市場(chǎng)唏噓的2025年年報(bào)。就在幾天后，這家老牌房企剛剛宣布完成最后一筆公開(kāi)市場(chǎng)債券的兌付，總額約5.22億元。至此，金地集團(tuán)的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)全部清零。

然而，債務(wù)清零的喜悅，很難掩蓋年報(bào)中觸目驚心的數(shù)字：全年?duì)I業(yè)收入358.6億元，同比腰斬，下降超過(guò)52%；歸母凈利潤(rùn)虧損132.8億元，而去年同期已經(jīng)虧損了61.2億元，虧損幅度擴(kuò)大了一倍。

更令人擔(dān)憂的是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。2025年，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅有1608萬(wàn)元，同比慘跌99.9%。對(duì)于一家年末仍有約670億元有息負(fù)債的房企來(lái)說(shuō)，這樣的現(xiàn)金流水平幾乎等于斷流。

虧損額再創(chuàng)新高，到底虧在哪里

132.8億元的歸母凈利潤(rùn)虧損，并非憑空而來(lái)。如果拆解這份年報(bào)，就能看到虧損背后的幾個(gè)核心原因。

首先是營(yíng)收規(guī)模的大幅萎縮。2025年，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入僅為238.9億元，同比暴跌60.2%。結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，直接拉低了整體營(yíng)收。公司對(duì)此的解釋很直接——“房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少”，但這句話背后的含義是：前兩年的銷(xiāo)售下滑，如今終于傳導(dǎo)到了營(yíng)收端。

銷(xiāo)售端的寒意早已有跡可循。近年來(lái)金地集團(tuán)的合約銷(xiāo)售金額持續(xù)走低，能結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期的收入自然越來(lái)越少。而房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整的深度和長(zhǎng)度，超出了大多數(shù)人的預(yù)期，即便是金地這樣的頭部房企，也難以獨(dú)善其身。

其次是毛利率的斷崖式下跌。2025年，金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率只有7.93%，比上一年同期下降了6.18個(gè)百分點(diǎn)。不到8%的毛利率，放在幾年前簡(jiǎn)直是不可想象的。這意味著，即便有收入進(jìn)來(lái)，能剩下的利潤(rùn)空間也極其有限。

但真正對(duì)利潤(rùn)造成致命一擊的，是大規(guī)模的資產(chǎn)減值。

2025年全年，金地集團(tuán)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)高達(dá)93.15億元。這其中，信用損失準(zhǔn)備45.06億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備24.98億元，僅這兩項(xiàng)加起來(lái)就超過(guò)70億元。而這近百億的減值計(jì)提，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響達(dá)到了75.75億元。

換句話說(shuō)，如果沒(méi)有這筆巨額減值，金地集團(tuán)的虧損面會(huì)大大縮小。但問(wèn)題在于，減值本身是市場(chǎng)環(huán)境變化的結(jié)果，而不是公司可以主動(dòng)選擇避開(kāi)的選項(xiàng)。基于謹(jǐn)慎性原則，當(dāng)手里的存貨在當(dāng)前市場(chǎng)下已經(jīng)賣(mài)不到預(yù)期的價(jià)格時(shí)，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，也是公司不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

值得注意的是，僅2025年下半年，金地集團(tuán)就計(jì)提了70.31億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中信用損失準(zhǔn)備45.06億元。這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超上半年的22.84億元，說(shuō)明下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而在進(jìn)一步惡化。

現(xiàn)金流只?！跋笳餍浴钡?608萬(wàn)元

如果說(shuō)虧損還可以看作會(huì)計(jì)層面的調(diào)整，那現(xiàn)金流的問(wèn)題就是實(shí)打?qū)嵉纳嫣魬?zhàn)。

2025年，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~只有1608萬(wàn)元。對(duì)于一家年?duì)I收超過(guò)350億元的公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字幾乎可以忽略不計(jì)。相比上一年，降幅達(dá)到了99.88%。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流是房企的“血液”。賣(mài)房子收到的錢(qián)、付給供應(yīng)商的錢(qián)、支付員工工資的錢(qián)，都在這個(gè)科目里體現(xiàn)。當(dāng)這個(gè)數(shù)字趨近于零，意味著公司的日常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)很難產(chǎn)生凈現(xiàn)金流入，所有的資金可能只夠勉強(qiáng)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，很難有余力去償還債務(wù)或進(jìn)行新的投資。

金地集團(tuán)在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，公司堅(jiān)持以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營(yíng)策略，精準(zhǔn)管控現(xiàn)金回款與開(kāi)支。但從結(jié)果來(lái)看，這種管控能做的更多是“止血”，而不是“造血”。當(dāng)銷(xiāo)售回款大幅減少，再怎么控制開(kāi)支，也很難扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流萎縮的趨勢(shì)。

事實(shí)上，金地集團(tuán)過(guò)去幾年一直在努力保持資金安全。償債，是公司管理層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的頭等大事。2025年，公司有息負(fù)債余額約670.32億元，同比減少了8.82%，這個(gè)降幅說(shuō)明公司確實(shí)在主動(dòng)壓降債務(wù)規(guī)模。

但債務(wù)結(jié)構(gòu)依然令人捏一把汗。截至2025年末，金地集團(tuán)一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模為308.72億元。這其中，銀行貸款占了302.03億元，信用類(lèi)債券4.6億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款2.09億元。

這意味著，2026年是金地集團(tuán)的償債大年，而且最大的債主是銀行。與公開(kāi)市場(chǎng)債券不同，銀行貸款的展期和續(xù)貸雖然有一定靈活性，但銀行也有自己的風(fēng)控要求。如果一家公司的經(jīng)營(yíng)狀況遲遲不能好轉(zhuǎn)，銀行會(huì)不會(huì)繼續(xù)“輸血”，是一個(gè)很大的未知數(shù)。

公開(kāi)債清零，是終點(diǎn)還是起點(diǎn)

4月7日，金地集團(tuán)完成了“21金地03”和“21金地04”兩筆公司債的兌付，總金額約5.22億元。至此，金地集團(tuán)的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)全部清零。

這是一個(gè)值得肯定的成績(jī)。在過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)的背景下，不少房企出現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)債券違約，而金地集團(tuán)咬牙挺了過(guò)來(lái)，把所有公開(kāi)債都還完了。這說(shuō)明公司在資金調(diào)度和償債安排上，確實(shí)下了不少功夫。

但公開(kāi)債清零，并不意味著償債壓力消失。正如前文所說(shuō)，2026年還有超過(guò)300億元的短期債務(wù)需要處理，其中絕大多數(shù)是銀行貸款。與債券相比，銀行貸款的協(xié)商空間更大，但銀行的耐心也不是無(wú)限的。

更重要的是，清償公開(kāi)債務(wù)之后，金地集團(tuán)的再融資能力能否恢復(fù)，仍然是一個(gè)問(wèn)號(hào)。在房地產(chǎn)行業(yè)整體信用收縮的背景下，即便是頭部房企，發(fā)債融資的難度和成本都大幅上升。公開(kāi)債清零固然是一個(gè)積極信號(hào)，但市場(chǎng)更關(guān)心的是：公司靠什么來(lái)償還接下來(lái)的銀行貸款？靠什么來(lái)維持日常經(jīng)營(yíng)？

答案還是要回到業(yè)務(wù)本身。

主業(yè)收縮，轉(zhuǎn)型還在路上

金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)板塊中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)依然是絕對(duì)的主力，貢獻(xiàn)了66.62%的業(yè)績(jī)。2025年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入大幅下滑，直接拖垮了整體營(yíng)收。

但公司并非沒(méi)有嘗試轉(zhuǎn)型。代建業(yè)務(wù)、持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)，是金地集團(tuán)近年來(lái)重點(diǎn)布局的多元化方向。

代建業(yè)務(wù)是表現(xiàn)最亮眼的一塊。2025年，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)新增簽約服務(wù)面積1531萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59%。截至年末，代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超過(guò)70座城市，累計(jì)簽約管理面積5362萬(wàn)平方米。這個(gè)規(guī)模在代建行業(yè)已經(jīng)處于前列。

物業(yè)服務(wù)的體量也不小。截至2025年末，金地智慧服務(wù)的在管面積約2.68億平方米，物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入80.6億元，同比增長(zhǎng)3.23%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)大幅下滑的背景下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)能夠保持正增長(zhǎng)，實(shí)屬不易。

持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，成熟商業(yè)項(xiàng)目的出租率保持在95%，寫(xiě)字樓物業(yè)全年新租及續(xù)租面積合計(jì)近22萬(wàn)平方米。但物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)的收入為36.08億元，同比下滑了15.69%，說(shuō)明這一塊同樣受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的影響。

綜合來(lái)看，金地集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)雖然有亮點(diǎn)，但體量和盈利能力還遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的下滑。代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛，但代建的本質(zhì)是輕資產(chǎn)輸出管理和品牌，利潤(rùn)率相對(duì)有限。物業(yè)服務(wù)收入80.6億元，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)百億的體量相比，仍有巨大差距。

對(duì)于這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)“優(yōu)等生”來(lái)說(shuō)，2026年，注定是一場(chǎng)硬仗。