2025年，長(zhǎng)春市寬城區(qū)某小區(qū)業(yè)主趙先生在收房后，因房屋長(zhǎng)期處于未裝修、未實(shí)際居住的狀態(tài)，始終未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，最終被物業(yè)公司訴至法院。庭審前，趙先生態(tài)度堅(jiān)決，明確表示自己未享受任何物業(yè)服務(wù)，拒絕履行繳費(fèi)義務(wù)，甚至質(zhì)疑道：“你們可以去查水電表，數(shù)字根本沒(méi)動(dòng)過(guò)！我買房本就是用于投資，難道物業(yè)還要向我收取‘空氣管理費(fèi)’嗎？”一句質(zhì)疑，道出了不少空置房業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納的普遍困惑，也拉開了這場(chǎng)糾紛調(diào)解的序幕。

【法院調(diào)解】

長(zhǎng)春市寬城區(qū)人民法院立案庭物業(yè)調(diào)解室接手該案后，并未簡(jiǎn)單評(píng)判是非，而是結(jié)合案件特點(diǎn)，制定并采取了“三步走”調(diào)解策略，耐心化解雙方矛盾。

第一步：傾聽(tīng)溝通，摸清實(shí)情。調(diào)解員首先放下預(yù)設(shè)，耐心傾聽(tīng)趙先生的訴求與委屈，詳細(xì)核實(shí)其房屋的空置狀態(tài)、未繳費(fèi)時(shí)長(zhǎng)及核心顧慮；同時(shí)，主動(dòng)調(diào)取物業(yè)公司的日常服務(wù)記錄，逐一確認(rèn)樓道保潔、公共照明、安保巡邏、電梯維護(hù)、園區(qū)綠化等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)均在持續(xù)正常運(yùn)行，明確小區(qū)整體管理并未因個(gè)別房屋空置而中斷，也未因部分業(yè)主未繳費(fèi)而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第二步：情理法并重，釋明權(quán)責(zé)。為打破趙先生的認(rèn)知誤區(qū)，調(diào)解員帶著完整的物業(yè)服務(wù)記錄冊(cè)和《民法典》相關(guān)條款，與趙先生展開深入溝通，層層拆解問(wèn)題。法理層面，明確釋明《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)具有鮮明的整體性和公共性，業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)系法定義務(wù)，不以個(gè)人是否實(shí)際居住、是否直接享受服務(wù)為免除條件；情理層面，引導(dǎo)趙先生認(rèn)識(shí)到，房屋的保值增值與小區(qū)整體環(huán)境、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量密不可分，“即便您暫時(shí)不住，物業(yè)的日常管理也在為您的房產(chǎn)保駕護(hù)航，您依然在享受物業(yè)提供的資產(chǎn)維護(hù)價(jià)值”；在現(xiàn)實(shí)層面，充分理解趙先生對(duì)“空置房需繳費(fèi)”的認(rèn)知盲區(qū)，用通俗的語(yǔ)言解讀物業(yè)服務(wù)的公共屬性，消除其抵觸情緒。

第三步：搭建橋梁，促成共識(shí)。調(diào)解并非“偏向一方”，而是尋求雙方利益的平衡點(diǎn)。調(diào)解員同步與物業(yè)公司溝通，如實(shí)反饋趙先生并非惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，而是對(duì)物業(yè)服務(wù)的范圍、自身的繳費(fèi)義務(wù)存在誤解，建議物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)空置房業(yè)主的服務(wù)告知，主動(dòng)提供針對(duì)性的專項(xiàng)關(guān)照，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)的溫度。

經(jīng)過(guò)三輪耐心細(xì)致的溝通調(diào)解，趙先生的態(tài)度逐漸軟化，從最初的“堅(jiān)決不交”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸敢鈪f(xié)商解決”，雙方的矛盾隔閡也逐步消解。

【調(diào)解結(jié)果】

在調(diào)解員的主持下，雙方最終達(dá)成一致調(diào)解協(xié)議：趙先生一次性補(bǔ)繳全部欠付的物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則作出承諾，將對(duì)趙先生的空置房屋提供定期門窗安全檢查、雨季防汛巡查、管道維護(hù)提醒等專項(xiàng)服務(wù)，切實(shí)保障空置房屋的安全。協(xié)議簽署當(dāng)日，趙先生便結(jié)清了全部欠繳款項(xiàng)，這場(chǎng)“空置房之爭(zhēng)”圓滿落幕。

事后，物業(yè)公司特意向?qū)挸欠ㄔ毫竿ゼ皡⑴c調(diào)解的調(diào)解員贈(zèng)送錦旗，以“傾心調(diào)解化糾紛，秉公執(zhí)法暖民心”的字樣，表達(dá)對(duì)調(diào)解員耐心工作的感謝與認(rèn)可。物業(yè)經(jīng)理感慨道：“很多業(yè)主不是不愿交物業(yè)費(fèi)，而是希望自己的訴求被理解、被重視，自己的權(quán)益得到保障。調(diào)解員做的，正是搭建起那道連接業(yè)主與物業(yè)的理解之橋�！�

【典型意義】

本案是典型的空置房物業(yè)費(fèi)糾紛案件，在當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛中具有極強(qiáng)的普遍性，該案的妥善化解不僅解決了雙方的矛盾，更對(duì)同類糾紛的處理具有重要示范意義。

一方面，釋法明理，厘清權(quán)責(zé)邊界。調(diào)解員通過(guò)通俗易懂的方式解讀法律條款，幫助業(yè)主正確認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，明確空置房業(yè)主同樣享受公共區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)，有效破解了“未居住就不繳費(fèi)”的認(rèn)知誤區(qū)；同時(shí)，也引導(dǎo)物業(yè)公司進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)流程，明確自身服務(wù)職責(zé)。

另一方面，情理兼顧，彰顯司法溫度。調(diào)解過(guò)程中，調(diào)解員始終堅(jiān)持“情理法并重”，既嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定，維護(hù)物業(yè)公司的合法權(quán)益，又充分考慮業(yè)主的實(shí)際困惑與訴求，不生硬說(shuō)教、不偏袒一方，搭建起雙方溝通理解的橋梁，有效避免了矛盾進(jìn)一步激化，實(shí)現(xiàn)了“案結(jié)事了人和”的效果。最后，優(yōu)化服務(wù)，助力和諧社區(qū)建設(shè)。本案中，物業(yè)公司主動(dòng)響應(yīng)調(diào)解建議，為空置房業(yè)主提供專項(xiàng)關(guān)照，體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的人性化提升，也讓業(yè)主感受到了被尊重、被重視，有助于打破業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)構(gòu)建互信互助、和諧融洽的社區(qū)關(guān)系。

事實(shí)上，物業(yè)調(diào)解從來(lái)不是簡(jiǎn)單的“催費(fèi)”，而是厘清服務(wù)邊界、疏通溝通渠道、促進(jìn)雙方共情的過(guò)程。每一分物業(yè)費(fèi)的背后，都承載著一個(gè)家庭對(duì)房產(chǎn)的期待、對(duì)美好生活的向往，也承載著物業(yè)公司的服務(wù)責(zé)任。調(diào)解員的職責(zé)，就是讓這份期待不被辜負(fù)，讓這份責(zé)任不被模糊，用耐心與專業(yè)，化解鄰里間、業(yè)主與物業(yè)間的小矛盾，守護(hù)社區(qū)的和諧與溫暖。

來(lái)源：寬城區(qū)法院微信

編輯：劉怡彤

主編：曲翱　　　監(jiān)制：陳尤欣

統(tǒng)籌：張燕

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